Mỗi tuần một doanh nghiệp: Nhu cầu đất khu công nghiệp gia tăng tạo lợi thế lớn cho GVR

BSC duy trì khuyến nghị mua cổ phiếu GVR của Tập đoàn Cao Su Việt Nam với giá mục tiêu 23.624 đồng/cp (upside 18%).

BSC dự báo năm 2020 doanh thu của GVR đạt 19.610 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% và lợi nhuận sau thuế ở mức 3.862 tỷ đồng, tăng đến 16%, tương đương với EPS đạt 966 đồng/cp.

Năm 2021, BSC dự báo doanh thu của GVR đạt 23.185 tỷ đồng, tăng 18%, lợi nhuận sau thuế ở mức 3,683 tỷ, giảm 4,6%, tương đương với EPS đạt 921 đồng/cp.

Trong đó, vào năm 2020, trong mảng mủ cao su: sản lượng cao su giảm 10%, giá bán tăng 8%, sản phẩm công nghiệp cao su tăng 20 và giá bán tăng 10%.

Năm 2021-2025: CARG sản lượng cao su đạt 5%, giá bán mủ cao su 10%, sản phẩm công nghiệp cao su: sản lượng 5% yoy, giá bán 10% yoy nhờ nhu cầu sản xuất lốp xe ô tô và các sản phẩm găng tay cao su tăng trở lại.

Với mảng gỗ: Năm 2020 và với sản lượng gỗ các loại -5%, giá bán -15% yoy do thị trường 2020 ảnh hưởng đại dịch Covid và cạnh tranh với các sản phẩm nhập khẩu, năm 2021-2025 kỳ vọng CARG sản lượng gỗ các loại = 10%, CARG giá bán = 10% yoy.

Mảng Khu công nghiệp: Diện tích cho thuê 400ha/năm, riêng năm 2020 diện tích cho thuê chỉ khoảng 200ha do ảnh hưởng đại dịch Covid, giá cho thuê tăng trưởng với CARG 5%/năm.

BSC kỳ vọng năm 2020, GVR sẽ thoái vốn được SIP và VRG, ghi nhận lợi nhuận ước tính khoảng 982 tỷ. Do đó thu nhập tài chính tăng lên đáng kể đạt khoảng 1,817 tỷ đồng ( 136%yoy) đến từ (1) tiền gửi ngân hàng và (2) thoái vốn.

Nguồn: BSC.

BSC duy trì khuyến nghị mua cổ phiếu GVR với giá mục tiêu 23.624 đồng/cp (upside 18%) dựa trên phương pháp định giá từng phần với lợi nhuận chủ yếu đến từ (1) mảng cao su, gỗ, (2) khu công nghiệp và (3) thoái vốn các công ty con.

BSC cho rằng GVR là doanh nghiệp được hưởng lợi từ nhu cầu đất KCN gia tăng, định giá hiện tại của GVR hấp dẫn với tiềm năng lớn từ quỹ đất doanh nghiệp sở hữu. BSC điều chỉnh giá mục tiêu so với báo cáo cũ do cập nhật thêm các dự mới của GVR và thoái vốn SIP, VRG.

Mảng cao su và mảng gỗ: BSC sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền vì dòng tiền từ các mảng kinh doanh này khá ổn định và có thể dự báo được, với mức chiết khấu 10%.

Mảng khu công nghiệp: Sử dụng phương pháp RNAV để định giá phần đất khu công nghiệp. Quỹ đất GVR cần bàn giao lại cho địa phương sẽ theo phương thức chuyển đổi đất trồng cao su thành các KCN do GVR tự phát triển hoặc bàn giao cho các công ty bên ngoài (phụ thuộc lớn vào quyết định quy hoạch của Chính phủ).

Tổng diện tích cho thuê KCN hàng năm trung bình của GVR vào khoảng 350-450ha, giá cho thuê các KCN ở tỉnh Bình Dương, Đồng Nai ở mức khá cao 90-100 USD/m2/thời hạn thuê, các khu vực xa hơn như Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu… có mức giá thấp hơn (40-80USD/m2/thời hạn thuê).

Do đó, giả định, (1) giá cho thuê trung bình khoảng 70 USD/m2/thời hạn thuê, CAGR = 5% yoy (phản ánh các khu vực xa trung tâm), (2) diện tích cho thuê 400ha/năm (riêng năm 2020 diện tích cho thuê chỉ khoảng 200ha do ảnh hưởng đại dịch Covid).

DN dự kiến sẽ chuyển nhượng: (1) năm 2020: 1,800 ha giai đoạn 1 dự án sân bay Long Thành, Nam Tân Uyên 3 (346 ha), (2) giai đoạn 2021-2025: KCN VSIP (691 ha), và Tân Lập I của PHR với và (3) giai đoạn 2026 trở đi: 3,400 ha phát triển thành khu dân cư ( TP.Biên Hòa, TP.Long Khánh và các huyện Long Thành, Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Trảng Bom, Định Quán), BSC giả định sẽ triển khai từ năm 2026 trở đi với mức chiết khấu 50%.

Ngoài ra, GVR có kế hoạch bàn giao thêm khoảng 1.000-2.000 ha hàng năm trả lại đất cho các địa phương, BSC giả định mức giá đền bù khoảng 400 triệu/ha (tốc độ tăng trưởng giá mỗi năm 5%yoy) (thấp hơn mức 600 triệu/ha để phản ánh các khu vực xa hơn trung tâm quỹ đất chính tại Đồng Nai, Bình Dương,..).