“Lướt sóng” bất động sản chờ thời bùng lên
Trong những năm gần đây, nhiều tỉnh thành liên tục xuất hiện cơn sốt đất, phần lớn đi qua rất nhanh và chóng vánh.
Đáng chú ý trong thời gian qua mặc dù bị tác động từ Covid-19 nhưng nhiều nơi vẫn liên tục xảy ra sốt đất, việc lướt sóng diễn ra càng mạnh mẽ. Chuyên gia cho rằng, nhóm đầu tư theo hình thức này sẽ tiếp tục hoạt động mạnh khi thị trường vào giai đoạn mới.
Trước đó, kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản lớn tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022 do Công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.
Nguyên nhân khiến kiểu đầu tư này tạm dừng do những động thái siết chặt thị trường bất động sản từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng rót vào địa ốc, thuế chuyển nhượng bị kiểm soát chặt, đang góp phần làm chùn tay thao túng của giới đầu cơ, giảm thiểu mua đứt bán đoạn.
Tuy nhiên giới chuyên gia cho rằng, đây chỉ là nhất thời, khi thời cơ đến thì nhóm này sẽ lại quay trở lại. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư dạng này thường tụ lại rất đông ở thị trường mới khai phá, mới có thông tin quy hoạch, hoặc tại một số khu vực chuẩn bị có dự án lớn đến.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, đầu tư lướt sóng bất động sản lúc nào cũng có, dù ở miền Bắc hay miền Nam, có dịch hay không có dịch, thì vẫn luôn tồn tại.
Theo ông Đính, ở một góc độ nào đó, thị trường bất động sản vẫn rất cần dòng vốn từ các nhà đầu tư lướt sóng, họ mang tính hoạt náo viên kích thích thị trường sơ khởi. Nếu không có dòng vốn này, thị trường sẽ tương đối ảm đạm.
Nhóm nhà đầu tư dạng này thường tụ lại rất đông ở thị trường mới khai phá, mới có thông tin quy hoạch, hoặc tại một số khu vực chuẩn bị có dự án lớn đến.
Video đang HOT
“Gần đây, quá trình đầu tư vào hạ tầng đang rất phát triển, đó là chưa kể rất nhiều dự án FDI lớn chuẩn bị đổ bộ vào thị trường Việt Nam, nên kiểu gì cũng xuất hiện lướt sóng bất động sản. Do đó, tôi khẳng định không có chuyện hết thời, mà phải ngược lại, thị trường sắp có đợt đầu tư lướt sóng mới”, ông Đính nói.
Tuy nhiên, trong 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, nhất là thời điểm đầu năm 2021, tình trạng lướt sóng bất động sản ồ ạt đã gây ra một số hệ quả nhất định, ông Đính cho rằng, Chính phủ cần có thêm công cụ để kiểm soát dòng vốn đầu tư lướt sóng.
“Như tôi đã nói, các nhà đầu tư bất động sản giống như ngòi nổ, giúp thị trường sôi động lên. Tuy nhiên, vừa qua, việc đầu tư lướt sóng ồ ạt tại các địa phương quản lý yếu kém, đã khiến giá đất nhiều nơi tăng ảo, phi thực tế. Điều này có thể tạo ra bong bóng bất động sản, về lâu dài rất có hại. Vì vậy, cần có thêm công cụ để kiểm soát”, ông Đính nhấn mạnh.
Đồng quan điểm đó, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội cho rằng, kiểu đầu tư lướt sóng sẽ khó triệt tiêu, nhóm nhà đầu tư này chỉ chờ thời quay trở lại.
“Đến nay, thị trường đang có dấu hiệu hạ nhiệt, nhóm đầu tư lướt sóng sẽ tạm rút quân chờ thời. Nhưng khi dòng tiền chảy vào bất động sản lại tăng mạnh, hay có thông tin mới về các đại dự án nhóm này sẽ tiếp tục khuấy đảo thị trường. Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản hay lướt sóng đều không sai, vì chưa có pháp luật nào cấm việc này, chỉ là mục tiêu đầu tư của mỗi người sẽ khác nhau. Tôi cho rằng, muốn triệt tiêu cần có các công cụ pháp luật”, ông Điệp đưa quan điểm.
Hiện tượng “lướt sóng” bất động sản rõ ràng có tác động không nhỏ đến thị trường, trực tiếp hoặc gián tiếp gây nên những cơn sốt đất cục bộ. Tuy nhiên, ở góc độ nào đó, theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn rất cần dòng vốn từ các nhà đầu tư “lướt sóng”. Họ mang tính hoạt náo viên kích thích thị trường sơ khởi. Nếu không có dòng vốn này, thị trường sẽ tương đối ảm đạm.
Cũng theo giới chuyên gia, việc giá nhà đất liên tục đội lên trong thời gian qua không thể đổ hết tại môi giới hay các nhà đầu tư “lướt sóng”, mà do quy luật cung cầu và sự ủng hộ của thị trường, cùng đó là sự kỳ vọng của các nhà đầu tư. Theo đó, khi thị trường có nhu cầu lớn đương nhiên giá bất động sản sẽ tăng mạnh.
Tuy nhiên, việc đầu tư lướt sóng cũng sẽ gây ra nhiều rủi ro như nhiễu loạn thị trường bất động sản, giá tăng cao khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Đặc biệt, sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền của nhà đầu tư khi thị trường đột ngột “gãy sóng”.
Thị trường hết sóng, nhà đầu tư rút vốn đột ngột, người trót cọc tiền lao đao khó thoát hàng
Một số thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng sau cơn sóng lên là hiện tượng nhà đầu tư "tay to" rút vốn còn môi giới hay nhà đầu tư tay ngang lỡ trót cọc nhưng không thể thoát hàng.
Hết sóng bất động sản, người mua lao đao khó thoát hàng
Mới 2 năm trước, giới đầu tư nhắc đến Bắc Giang như một thị trường đang rất sôi động. Giá đất nền tăng vèo vèo. Khi ấy có rất nhiều dự án "mọc lên". Thị trường bất động sản Bắc Giang nhộn nhịp và hấp dẫn nhờ hút lượng nhà đầu tư từ các tỉnh khác đổ về xuống tiền. Một số nhà đầu tư còn sẵn sàng mua cọc ngoại giao thông qua sàn bất động sản.
Nhưng đến thời điểm hiện tại, hệ luỵ của cơn sốt đất đi qua, đó là giá bất động sản một số dự án đất nền như tại huyện Việt Yên, Yên Dũng cắt lỗ nhẹ. Còn có nhà đầu tư rơi vào cảnh mất trắng cọc khi văn phòng môi giới đất tháo biển rời đi. Những khu đô thị hoang hoá đã hiện hữu.
Một dự án tại Thanh Hoá. (Ảnh: V.H).
Tương tự ở thị trường bất động sản Thanh Hoá, đầu năm 2022, giá đất khu vực TP. Thanh Hoá, TP. Sầm Sơn tăng đột biến. Đất vùng nông thôn cũng ghi nhận tình trạng tăng giá chóng mặt. Theo một môi giới ở Sầm Sơn, giá đất một số khu vực Thanh Hoá tăng khoảng 50-60% so với cuối năm 2021. Những dự án chưa hoàn thiện hạ tầng hay ngay cả lô đất thổ cư nằm trong ngõ nhỏ cũng được săn tìm khiến giá đất tăng đột biến. Thế nên có câu chuyện môi giới kể lại rằng, sốt đất tới nỗi, đất rao lúc sáng thì chiều đã có khách cọc, chốt lời tới 200 triệu đồng.
Đến thời điểm hiện tại, chia sẻ của lãnh đạo công ty bất động sản ở Thanh Hoá cho biết, thị trường hạ nhiệt, nhà đầu rút dần khỏi thị trường khiến cò đất, môi giới, nhà đầu tư lướt hàng đặt cọc không thể ra hàng. Song, giá đất cũng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Nhiều lô đất dù có rao bán với giá thấp hơn so với mặt bằng chung cũng khó giao dịch. Nhà đầu tư tay ngang, hay cò đất vay tiền xuống cọc đều rơi vào nguy cơ mất cọc.
Sốt đất đi qua khu đô thị hoang hoá hiện hữu
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, những năm trở lại đây, dòng tiền có xu hướng chuyển sang bất động sản ven đô rồi chuyển dần sang bất động sản các tỉnh.
"Sau đợt dịch vừa rồi vì sao bất động sản tỉnh lại tăng mạnh đến như vậy?" - ông Quốc Anh đặt câu hỏi. Người ta thường tìm nhà có vườn tược rộng rãi ở tỉnh, không gian xanh hơn, rộng hơn và ưu tiên cả các khu vực gần bệnh viện. Nhưng sau một khoảng thời gian, mặt bằng giá đất ở tỉnh được đẩy lên cao.
Khi mặt bằng giá được đẩy mạnh lên như thế, một yếu tố nữa tác động đó là việc đầu tư công của Chính phủ bắt đầu triển khai từ tháng 01/2022. Dòng tiền dịch chuyển về miền Trung vì nhiều công trình hạ tầng được triển khai, trong khi miền Bắc, nhà đầu tư đã "khai thác" rất nhiều.
Ông Quốc Anh thẳng thắn cho rằng, đa phần những người tìm kiếm đất tỉnh đến từ Hà Nội và TP.HCM. Họ có mục đích rõ ràng là đầu tư. Còn họ sẽ ở hay sinh sống ở đó thì tôi chưa nhìn thấy mà đa phần họ đi theo các dòng tiền lớn là dòng tiền nhìn thấy các cơ hội liên quan đến việc phát triển. Họ sẽ là dòng tiền đi sớm đầu tiên tạo ra các mặt bằng giao dịch cũng như mặt bằng về giá và làm sôi động thị trường. Bình thường nguyên tắc là đi theo dòng tiền lớn và dòng tiền lớn ấy đa phần đến từ Hà Nội.
Theo các chuyên gia, đất tỉnh là những thị trường nhiều nhà đầu cơ, ít người mua ở thực. Thế nên, sốt đất mới dễ hình thành. Và hệ luỵ của cơn sốt đất đi qua chính là tình cảnh mất cọc của những nhà đầu tư tay ngang, hay môi giới muốn "đổi đời" mạnh dạn xuống tiền kiếm lời. Người xác định phải mất cọc vì khó bán lại cọc. Người chấp nhận đã bỏ bạc tỷ mua đất nhưng sẽ phải đợi 5-10 năm mới có thể thanh khoản.
Theo lãnh đạo công ty phát triển khu đô thị tại các tỉnh thành, sau cơn sốt đất thường xảy ra khu đô thị hoang hoá. Bản chất là bởi đó là khu vực mà môi giới, nhà đầu tư quan tâm tới việc ra hàng, làm sóng, đẩy thị trường. Họ không quan tâm có bao nhiêu nhà đầu cơ và có bao nhiêu người tiêu dùng thật. Họ cũng không có một concept sản phẩm thực thụ hướng đến giá trị sử dụng, hướng đến khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Vị này cho rằng, các dự án đó thiếu các tiện ích dành cho cuộc sống, đa phần nằm ở các vị trí không thuận lợi, không có kết nối vùng tốt với cơ sở hạ tầng trường, trạm trên địa bàn.
Đáng chú ý, những dự án đó đa phần là nhà đầu cơ vào. Một số dự án có quá nhiều nhà đầu cơ dẫn đến giá bị đẩy lên cao, thị trường sau đó bị down, ít khách hàng thật mua khiến dự án bán hết mà không có một ai xây. Một số dự án vì nhà đầu cơ vào đợt đầu ồ ạt nhưng sau không vào thêm tiền, chủ đầu tư không thu được tiền để thực hiện dự án...
Đầu tư đa cấp bất động sản: "Nghìn lẻ một" bẫy lừa Mạo danh chủ đầu tư, vẽ dự án "ma" để bán là những chiêu trò quá cũ, trên thị trường bất động sản hiện nay xuất hiện "nghìn lẻ một" bẫy lừa theo mô hình đa cấp mà không ít các nạn nhân đã sập bẫy... Lợi nhuận cam kết của Công ty bất động sản NN Tuyển cộng tác viên bán ..."vịt...