Kiếm lời từ kênh hút vốn của doanh nghiệp bất động sản
Đổ t.iền v.ào một cổ phiếu bất động sản cần nhắm vào dòng t.iền, quỹ đất của doanh nghiệp còn nhiều hay đã teo tóp.
Tính đến thời điểm hiện tại có 64/66 doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) niêm yết công bố kết quả kinh doanh quý I-2019. Diễn biến chung của toàn ngành là sụt giảm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, kéo theo sự ảm đạm cho cổ phiếu nhóm ngành này trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia vẫn còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư đón sóng nếu biết cách “đào vàng”.
Đổ t.iền v.ào cổ phiếu địa ốc như thế nào?
Ông Lại Đức Dương, Trưởng bộ phận phân tích ngành BĐS Công ty Chứng khoán Rồng Việt, nhận định có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư cổ phiếu BĐS hiện nay. Đặc biệt là cơ hội đầu tư ngắn hạn, tuy nhiên trước khi ra t.iền hãy tập trung vào một số yếu tố quan trọng hàng đầu như quỹ đất sạch, pháp lý dự án… của DN đó. Thực tế có những cổ phiếu chỉ số tốt, định giá rẻ nhưng giá tăng hay không có thể đ.ánh giá qua yếu tố DN có khai thác quỹ đất hay không.
Để chọn lựa đầu tư dài hạn đối với cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư cần soi của để dành của DN. DN nào có quỹ đất càng lớn, pháp lý càng rõ ràng (có thể sớm triển khai dự án) thì DN đó rất tốt để đầu tư. Hiện nhiều DN chỉ đưa những dự án nào có tính pháp lý đầy đủ lên báo cáo tài chính, những dự án nào còn vướng thì sẽ không cập nhật. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư chỉ nhìn được một phần của bức tranh chứ chưa nhìn thấy tổng thể. “Như vậy cơ hội đầu tư cần tập trung vào ba yếu tố chính để quyết định: Quỹ đất sạch và sẵn sàng để phát triển, pháp lý minh bạch và định giá hợp lý” – ông Dương tư vấn.
Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam, cho biết thêm một yếu tố quan trọng không kém là tâm lý hành vi. Tại thị trường Việt, nhà đầu tư cá nhân tham gia lớn. Trong đó, nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp không nhiều nên các nhà đầu tư còn lại thường mua theo tư vấn hoặc thông tin riêng họ có được. Cũng có trường hợp được đ.ánh giá là cổ phiếu tốt giá không tăng là do sở thích/cảm tính của nhà đầu tư.
Nhà đầu tư cổ phiếu BĐS nên ngắm vào việc DN đó có khai thác quỹ đất của mình hay không. Ảnh: Q.HUY
Khi DN dùng đủ cách hút vốn đầu tư
DN BĐS luôn cần thu hút nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng lại phụ thuộc quá nhiều vào việc đi vay từ ngân hàng và huy động từ khách hàng. Thế nhưng ngân hàng đang hạn chế tín dụng vào BĐS khiến DN phải tính toán để giải bài toán vốn. Lựa chọn lý tưởng là phát hành trái phiếu DN.
Video đang HOT
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), sáu tháng đầu năm các DN BĐS phát hành trái phiếu tăng mạnh, chiếm 27% tổng lượng trái phiếu phát hành. Bình luận về con số này, TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính, cho rằng chưa bao giờ thị trường tài chính lại có cơ hội để tạo ra nhiều kênh dẫn vốn như hiện nay.
Hiện có tới 70%-80% vốn của ngân hàng là ngắn hạn. Nếu dòng vốn này cứ chảy vào BĐS, hay kể cả chảy vào DN sản xuất thì rõ ràng sẽ dẫn đến rủi ro, đặc biệt là rủi ro về thanh khoản, chưa tính tới rủi ro về lãi suất. Trong bối cảnh đó, DN BĐS đã chủ động tiếp cận dòng vốn mới, ngoài trái phiếu, phát hành cổ phiếu còn có M&A (mua bán, sáp nhập dự án)…
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc huy động vốn trung và dài hạn thông qua kênh phát hành trái phiếu là điều mà DN BĐS nên phải tính đến. Đây cũng đồng thời mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Nếu như trước đây thị trường trái phiếu DN BĐS chỉ dành cho các tổ chức và nhà đầu tư lớn thì nay nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia (chiếm 7%). Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng sân chơi này sẽ khá rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân vì trái phiếu DN thường huy động trong thời gian dài, trên năm năm mới được lấy lại, họ sẽ không thể rút vốn khi cần.
Số liệu của Ủy ban Chứng khoán cho thấy có khoảng 60.000 tỉ trái phiếu DN đã được phát hành trong nửa đầu năm nay. Trong khi đó, theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), con số này là khoảng 70.000 tỉ đồng. Trong đó, tỉ lệ cổ phiếu DN BĐS, xây dựng, hạ tầng chiếm tới 27%, tương đương khoảng 18.900 tỉ đồng. Trong khi lãi suất ngân hàng chỉ 6%-8%/năm thì lãi suất trái phiếu DN sẽ lên tới 12%/năm, cao hơn lãi suất t.iền gửi ngân hàng rất nhiều.
Trong buổi tọa đàm “Đón sóng cổ phiếu bất động sản, xây dựng cuối năm 2019″ tổ chức tại TP.HCM chiều 30-7, ông Trương Hiền Phương cho biết BĐS công nghiệp đang hưởng lợi do quá trình dịch chuyển vốn đầu tư vào Việt Nam. Đối với BĐS dân dụng, nhà đầu tư nên quan tâm các DN có sự xê dịch uyển chuyển giữa các phân khúc thị trường đang cần. Ngoài ra, chọn thời điểm để mua vào cổ phiếu sẽ quyết định 50% thành công của nhà đầu tư.
THÙY LINH
Theo plo.vn
Thị trường bất động sản bất ổn vì môi giới bán chuyên
Đội ngũ các môi giới bất động sản hoạt động không chuyên nghiệp, lệch chuẩn, tung tin thất thiệt là nguyên nhân chính tạo nên các cơn sốt đất, gây ra rủi ro cho khách hàng, thị trường.
Các sàn môi giới tự phát và các môi giới tay ngang khiến thị trường bất động sản nhiều nơi bất ổn. Ảnh: Việt Dũng
Sốt đất do môi giới "lệch chuẩn"
"Đất khu này đang lên giá từng ngày", "đất chỗ kia mỗi ngày một giá", "sôi sục vì giá đất chỗ đó...", là những chủ đề liên tục được nhắc kể từ thời điểm cuối năm 2018 trở lại đây. Từ những nhóm kín, thông tin sốt đất ở một số địa bàn trên được lan truyền rộng rãi ở khắp các diễn đàn trên mạng hay trong các cuộc trà dư tửu hậu.
Sau khi tạm lắng vào giữa năm 2018 sau các biện pháp can thiệp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương, cơn sốt bất động sản đã bùng phát trở lại tại nhiều địa phương từ cuối năm 2018 đến nay, kéo theo nhiều nhà đầu tư cả cũ và mới nhảy vào đầu tư lướt sóng với mong muốn có lời nhanh.
Trong cơn sốt này, không thể không nhắc tới bàn tay của các môi giới bất động sản không chuyên, hay còn được gọi là "cò đất".
Chỉ vài thông tin bánh vẽ tiện ích và hạ tầng giao thông mà một vài cò đất tung ra, cùng với sự hợp sức của các đồng sự để tạo giao dịch ảo, giá bất động sản ở nhiều khu vực đã bị thổi lên một cách phi mã. Chẳng hạn, tại TP.HCM, trong quý I/2019, các khu vực như quận 9, khu Tây Bắc, khu Nam, huyện Cần Giờ có nơi giá đất tăng tới 30 - 60% so với cùng kỳ.
Tương tự, tại Hà Nội, sau thông tin lên đời thành quận, giá đất tại các huyện vùng ven như Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức tăng chóng mặt. Mức tăng giá trung bình ghi nhận dao động từ 10 - 40%, thậm chí có những khu đất ở vị trí đẹp, giá tăng gấp đôi chỉ sau chưa đầy 3 tháng.
Chiêu thức được các cò đất thường hay sử dụng là mua gom các khu đất tại khu vực chưa ai để ý với giá rẻ, sau đó nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc sang tay cho người trong nhóm một vài ô đất đã mua trước đó với giá cao hơn rất nhiều để tạo mặt bằng giá mới. Đồng thời, tung thông tin thị trường khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.
Cần chuẩn hóa hoạt động môi giới bất động sản để hoạt động của nghề ngày càng chuyên nghiệp. Ảnh: Dũng Minh
Để lôi kéo được các nhà đầu tư khác, nhóm này có thể giao dịch qua lại với nhau để tạo sự sôi động ảo, với tâm lý đầu tư theo đám đông và mong muốn mình sẽ là người thoát sớm để có lời, nên nhiều nhà đầu tư khác sẽ kéo đến. Khi đó, nhóm đầu tư ban đầu sẽ thoát hàng, chuyền "hòn than hồng" sang cho nhà đầu tư đến sau và người nhận hòn than sau cũng sẽ bị bỏng.
Cơn sốt đất này không chỉ xảy ra ở TP.HCM, Hà Nội, mà lây lan ra nhiều địa phương lân cận như Đồng Nai, Long An, Bìa Rịa - Vũng Tàu (phía Nam), hay Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên (phía Bắc). Tại nhiều địa phương, việc cò đất thu gom đất nông, lâm nghiệp rồi phân lô bán nền tự phát diễn ra tràn lan, phá vỡ quy hoạch địa phương, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản, mất an ninh trật tự và để lại hệ lụy xấu.
Cần siết chặt hoạt động nghề môi giới
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, tình trạng sốt giá thời gian vừa qua cho thấy một góc nhìn thực tế của hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam.
Thống kê từ VARS, hiện cả nước có 33.000 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó có 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo luật cũ; 8.000 người đã có chứng chỉ hành nghề theo luật mới; số còn lại khoảng 265.000 chưa có chứng chỉ hành nghề.
Bên cạnh góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2018, hoạt động của các môi giới cũng tồn tại nhiều bất cập, góc khuất do cơ chế kiểm soát chưa thực sự hiệu quả. Phần lớn lực lượng môi giới bất động sản tham gia bán hàng tại các sàn giao dịch bất động sản hiện nay đều không có chứng chỉ hành nghề, không được đào tạo bài bản. Họ chỉ được đào tạo ngắn hạn về chính sách bán hàng của dự án bất động sản mà họ tham gia bán hàng.
Chính điều này tạo ra hệ quả khiến các các môi giới chỉ nghĩ tới khoản hoa hồng, thay vì nghĩ tới nghề. Rất nhiều thành phần môi giới chỉ bằng kinh nghiệm, không qua đào tạo khiến bức tranh của hoạt động môi giới bất động sản thêm phức tạp.
Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký VARS cho rằng, nhìn chung, môi giới bất động sản ở Việt Nam có trình độ ở mức thấp, thiếu chuyên nghiệp và còn thiếu quan tâm đến các quy định của pháp luật.
"Điều này xuất phát từ các chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới chưa được cấp chứng chỉ hành nghề chưa đủ sức răn đe. Những môi giới này thậm chí còn đưa ra những thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt nhằm l.ừa đ.ảo, lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn sốt ảo trên thị trường thời gian qua", ông Hoàng nhấn mạnh.
Cũng theo ông Hoàng, sở dĩ có thực trạng này là do các môi giới bất động sản của Việt Nam phần lớn đều chưa có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp theo tiêu chuẩn cần có của một môi giới. Ở Việt Nam hiện chưa có hệ thống giáo trình chuẩn dành cho đào tạo môi giới bất động sản. Mỗi cơ sở đào tạo lại có một bộ giáo trình riêng tự soạn. Các doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản cũng tự soạn tài liệu đào tạo chỉ theo kinh nghiệm, mà thiếu cơ sở khoa học. Thiếu các tài liệu tham khảo từ các quốc gia phát triển.
Hầu hết môi giới bất động sản ở Việt Nam chỉ đáp ứng được kiến thức bán hàng. Trong khi lại thiếu hẳn những kiến thức cơ bản của một môi giới bất động sản chuyên nghiệp như các luật liên quan, hợp đồng, trách nhiệm của người đại diện.
Thừa nhận những vấn đề của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường bất động sản ngày càng phát triển, đòi hỏi trình độ nghề môi giới bất động sản càng phải chuyên nghiệp. Muốn điều đó, cơ quan quản lý sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về quản lý hoạt động này, có thể gia tăng các chế tài để xử phạt nghiêm minh các sai phạm.
Đồng thời, đẩy mạnh hoạt động đào tạo nghề theo hướng chuẩn hóa, bắt buộc người hành nghề môi giới phải tuân thủ các quy tắc đạo đức ứng xử nghề nhằm tạo sức mạnh để phát triển nghề và thị trường bất động sản.
Khi các nhà môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn, ý thức nghề nghiệp rõ ràng hơn, thì họ sẽ biết tự kiểm soát tốt hơn, góp phần hạn chế được sự biến động của thị trường, làm ổn định giá cả, tránh được cơn sốt giá "ảo".
Việt Trang
Báo Đầu tư Bất động sản
TTC Land (SCR): Lợi nhuận sau thuế Quý I tăng 842% đạt 90 tỷ đồng Trong Quý I, TTC Land bàn giao sản phẩm chủ yếu từ 2 dự án Charmington La Pointe (Quận 10) và Jamona Golden Silk (Quận 7). TTC Land cho biết, biên lợi nhuận gộp của 2 dự án này lần lượt là 39% và 37%. Dự án Jamona Golden Silk (Quận 7) được TTC Land bàn giao trong Quý I/ 2019 Theo tin...
