HoREA: Một số trái phiếu bất động sản có nguy cơ thành nợ xấu
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ( HoREA) vừa có báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM 10 tháng năm 2020 và dự báo thị trường bất động sản năm 2021.
Ảnh minh hoạ.
DƯ NỢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG 5,9%
Theo báo cáo, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố 10 tháng đầu năm 2020 đạt khoảng 2,42 triệu tỷ đồng, tăng 5,5% so với cuối năm 2019. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 293.750 tỷ đồng, tăng 5,9% so với cuối năm 2019. Nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản.
HoREA đán.h giá: “Mức này vẫn nằm trong ngưỡng an toàn. Tuy nhiên, khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu, trong đó có cả nguồn vốn đầu tư trái phiếu bất động sản của các tổ chức tín dụng và cá nhân”.
Cũng theo HoREA, cần quan tâm đến dư nợ tín dụng tiêu dùng, nhất là đối với một số khoản vay sửa nhà, xây nhà, nhưng chuyển sang kinh doanh bất động sản, chiếm 1,7% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng, cần phải có cơ chế kiểm soát, quản lý phù hợp.
Đối với thị trường trái phiếu, 9 tháng năm 2020 đã có 1.089 đợt phát hành của 175 doanh nghiệp với giá trị 341.000 tỷ đồng, tăng 79% so với cùng kỳ năm 2019.
Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 173.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 40,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Một bất cập lớn hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín tương tự như Fitch Ratings, đán.h giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp,
“Đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân chiếm đến hơn 20% số lượng nhà đầu tư và nguồn vốn đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vào thời điểm đáo hạn trái phiếu”, HoREA cảnh báo.
GIÁ NHÀ SƠ CẤP VẪN NEO CAO
Báo cáo của HoREA cũng cho thấy, từ tháng 3 – 7/2020, do tác động của đại dịch Covid 19 làm trầm trọng thêm những khó khăn vốn có của thị trường. Dẫn đến, sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ giá vùa túi tiề.n và nhà ở xã hội.
Video đang HOT
Cụ thể, trong 9 tháng năm 2020, chỉ có chỉ có 20 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, với 6.722 căn giảm lần lượt 37,5% về dự án và giảm đến 65,8% về căn hộ so với 9 tháng đầu năm 2019.
Trong đó, chỉ có 163 căn hộ bình dân, chiếm tỷ lệ 2,5% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án, giảm đến 98,5%; 1.863 căn hộ trung cấp, chiếm tỷ lệ 25% trong tổng số nhà ở dự án, giảm đến 56,4%.
Trong khi đó lại có đến 4.876 căn hộ cao cấp, chiếm tỷ lệ 72,5% cao nhất trong tổng số nhà ở thương mại, tăng 24,5%.
“Cơ cấu sản phẩm nhà ở cho thấy rõ nét tình trạng “lệch pha cung-cầu” trên thị trường, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiề.n, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã cảnh báo”, HoREA nhắc lại.
Tình trạng lệch pha cung cầu ở các phân khúc nhà ở.
Đối với nguồn cung nhà ở xã hội, 9 tháng nay, đã hoàn thành phần thô 3 dự án với quy mô 2.213 căn hộ, lũy kế từ năm 2016 đến tháng 9 năm 2020 lên 13.186 căn hộ.
Hiện tại, có 5 dự án đang thi công xây dựng với quy mô 4.758 căn hộ dự kiến hoàn thành trong năm 2020. Ước lũy kế có thể hoàn thành 17.944 căn hộ nhà ở xã hội đạt 89,72% so với mục tiêu xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020.
Đáng lưu ý, theo HoREA, dù bị tác động bởi đại dịch người tiêu dùng sụt giảm khả năng mua nhà ở, doanh nghiệp khó thanh khoản nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao. Giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ và giảm giá trên thị trường bất động sản cho thuê.
THỊ TRƯỜNG SẼ HỒI PHỤC VÀO 3 THÁNG CUỐI NĂM
Dẫu vậy, theo Hiệp hội này, từ tháng 8/2020 đến nay, nguồn cung dự án nhà ở đã có dấu hiệu cải thiện, bổ sung thêm nguồn cung sản phẩm nhà ở trong quý 4/2020 và năm 2021.
Trong 9 tháng đầu năm 2020, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ có 100% đất ở hợp pháp, Sở Xây dựng đã giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư dự án 11 dự án, tăng 10 dự án, gấp 11 lần; Công nhận chủ đầu tư dự án 9 dự án, tăng 9 dự án, gấp 4,5 lần. Chấp thuận đầu tư dự án 24 dự án, tăng 12 dự án, gấp đôi, so với cùng kỳ 2019.
Đồng thời, có ý kiến gửi Sở Kế hoạch Đầu tư về đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 45 dự án.
Cuối tháng 10/2020, Sở Xây dựng công bố thêm 10 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, với 9.147 căn, gồm 8.317 căn hộ nhà chung cư và 830 căn nhà thấp tầng, bổ sung thêm nguồn cung nhà ở trong quý 4/2020.
HoREA nhận định, từ tháng 8/2020 đến nay, cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi trở lại, đi đôi với sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp.
Dự báo từ nay đến Tết Âm lịch Tân Sửu (cũng là thời điểm vàng) và cả năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19.
Bên cạnh đó, còn nhờ một số cơ chế chính sách mới, như: Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường có hiệu lực từ 1/1/2021.
Thấy gì qua việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp?
Ngân hàng Nhà nước đã có những cảnh báo nhất định tới các ngân hàng thương mại, do trong thời gian qua mạnh tay mua trái phiếu doanh nghiệp. Đáng nói, chính giới ngân hàng cũng là địa chỉ phát hành trái phiếu riêng lẻ khá nhiều.
Mua bán trái phiếu doanh nghiệp đang diễn ra khá sôi động.
Ngân hàng vào cuộc đua phát hành trái phiếu
Dữ liệu thống kê cho biết chỉ tính riêng trong tháng 9/2020, có 27 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ của 14 doanh nghiệp (DN) với tổng giá trị đạt 10.905 tỷ đồng. Trong đó trái phiếu kỳ hạn 3 năm có giá trị phát hành lớn nhất, đạt 7.425 tỉ đồng, chiếm 68,1% tổng giá trị phát hành.
Đáng chú ý, tổng giá trị phát hành của các tổ chức tín dụng vẫn đứng đầu, đạt 8.490 tỷ đồng, chiếm 77,85% tổng giá trị phát hành trái phiếu.
Như vậy, lũy kế 9 tháng đầu năm 2020, thị trường trái phiếu Việt Nam có 1.089 đợt phát hành của 175 DN với giá trị phát hành đạt 290.308 tỷ đồng với kỳ hạn phát hành bình quân là 4,0 năm. Trong đó, các tổ chức tín dụng đứng đầu nhóm phát hành với 78.486 tỷ đồng sau 9 tháng năm 2020.
Theo đán.h giá của các chuyên gia, động thái này xuất phát từ 2 nguyên nhân chính là áp lực tăng vốn cấp 2 của các ngân hàng thương mại, đáp ứng chuẩn Basel II.
Tích cực thu gom
Như vậy, ngân hàng phát hành nhiều trái phiếu DN nhưng chính ngân hàng cũng là khách hàng mua trái phiếu DN lớn nhất trên thị trường.
Báo cáo tài chính quý III/2020 của nhiều ngân hàng cho thấy, lượng trái phiếu DN mà các ngân hàng nắm giữ lên tới hàng trăm ngàn tỷ đồng. Chỉ riêng trong 9 tháng đầu năm nay, lượng trái phiếu mua vào của nhiều ngân hàng đã tăng gấp 2-3 lần.
Cụ thể, đến cuối tháng 9/2020, lượng trái phiếu DN mà Techcombank nắm giữ là 54.400 tỷ đồng, tăng hơn 24.000 tỷ đồng so với đầu năm, tăng 79% so với cùng kỳ năm trước. Lượng trái phiếu này chiếm 19,5% tổng dư nợ tín dụng của Techcombank.
Tại Ngân hàng MB, danh mục trái phiếu DN cũng tăng gấp đôi so với đầu năm, với tổng giá trị trái phiếu nắm giữ lên tới 27.500 tỷ đồng (cùng kỳ chỉ hơn 14.400 tỷ đồng). Hay như tại SeaBank, lượng trái phiếu DN nắm giữ tăng 3,5 lần...
Việc ngân hàng đa dạng hóa danh mục trong bối cảnh tín dụng tăng trưởng khó khăn không phải là xấu. Việc ngân hàng tăng đầu tư trái phiếu DN cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến cơ quan quản lý lo lắng.
Đáng chú ý hơn, điểm cần nhìn nhận là ngân hàng mua trái phiếu DN của các DN bất động sản. Việc các ngân hàng thương mại dùng khá nhiều tiề.n mua trái phiếu bất động sản khiến nhiều chuyên gia đặt câu hỏi liệu có phải đây là một "chiêu" mà các ngân hàng giúp DN đảo nợ. Điều đó được đặt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại siết cho vay bất động sản - một lĩnh vực được cho là tiềm ẩn rủi ro.
Cụ thể, khi các DN bất động sản gặp khó khăn, không trả được nợ thì các DN này phát hành trái phiếu và ngân hàng mua; DN bất động sản sẽ dùng tiề.n bán trái phiếu đó để trả nợ cho ngân hàng. Điều này gây rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng.
Trên thực tế, hiện nay các khoản nợ của DN bất động sản đang chiếm phần lớn trong nợ xấu ngân hàng. Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, các ngân hàng liên tục bán giải chấp tài sản của các công ty bất động sản hoặc những công ty có liên quan bất động sản, rất nhiều tài sản rao bán nhiều lần vẫn không có khách mua.
Tại cuộc họp báo mới nhất của ngành ngân hàng, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khi giải đáp vấn đề liên quan đến việc một số ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp của một số DN bất động sản cũng đã nói, các ngân hàng huy động vốn có tỷ trọng cao là vốn ngắn hạn, nên các khoản đầu tư như chứng khoán và bất động sản thường là dài hạn có rủi ro nhất định về thanh khoản, đòi hỏi phải thẩm định khả năng thu hồi vốn, đán.h giá dòng tiề.n trong tương lai chặt chẽ. Phương châm chỉ đạo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước là tín dụng đi đôi với an toàn hiệu quả, do đó, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nếu các tổ chức tín dụng mua trái phiếu DN vẫn tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng.
Hiện Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo Thông tư quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu DN. Dự thảo quy định, ngân hàng thương mại chỉ được mua trái phiếu DN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán tại năm trước liền kề; không được mua trái phiếu DN phát hành trong đó có mục đích để đảo nợ; không được mua trái phiếu DN phát hành có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại DN khác.
Không siết trái phiếu bất động sản, hỗ trợ tín dụng giúp người trẻ có nhà Nội dung được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) nêu trong công văn gửi Thủ tướng và các bộ, ngành liên quan về các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vượt qua khó khăn trong đại dịch COVID-19. Theo đó, chủ tịch HoRea Lê Hoàng Châu cho biết, năm 2019, hoạt động phát hành trái...