Đột phá để bảng giá đất tiệm cận thị trường

TP.HCM kiến nghị được thí điểm áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K) với mong muốn sẽ tạo ra hướng mở giúp tháo gỡ các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với các dự án hiện nay.

Tuyến đường Lê Lợi, quận 1, TP.HCM thuộc khu vực 1 áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới 3,5 – Ảnh: T.T.D.

Tuổi Trẻ ghi nhận thêm một số ý kiến chuyên gia xung quanh vấn đề này.

Vẫn còn mang tính cào bằng

TS Nguyễn Thị Anh – phó trưởng khoa luật, Trường kinh tế luật và quản lý nhà nước (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) – cho rằng việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá sẽ tránh được những bất cập mà cách xác định giá đất cụ thể hiện nay gặp phải (khi áp dụng bốn phương pháp xác định giá đất). Phương pháp hệ số điều chỉnh giá sẽ áp dụng theo khu vực, không chi tiết đến từng dự án.

Dù vậy, theo bà Anh, hiện nay hệ số điều chỉnh giá áp dụng theo năm khu vực và có điều chỉnh bổ sung, tuy nhiên vẫn còn mang tính cào bằng. Nếu được thí điểm, TP.HCM nên xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất chi tiết hơn trong từng khu vực và chia theo điều kiện phát triển kinh tế, hạ tầng, dân cư… Mặt khác, cần đưa ra những điều kiện chặt chẽ để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan.

“Con trâu vẫn chui qua lỗ kim”

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết bao nhiêu năm qua cơ quan chức năng loay hoay mãi không giải quyết được vướng mắc về tính tiền sử dụng đất dự án.

Nếu thả nổi thì không phát triển được kinh tế – xã hội, không có ai dám đầu tư bất động sản, còn nếu áp dụng theo khung giá đất như hiện nay thì lại quá rẻ, gây thất thoát tài sản nhà nước.

“Trước đây có cơ chế lập ra các hội đồng định giá cấp tỉnh để xác định giá trị đất trước khi giao cho doanh nghiệp làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Nhìn tưởng quy mô, khoa học nhưng thực tế các vụ án đã xảy ra cho thấy định giá rồi “con trâu vẫn chui qua lỗ kim”.

Đề xuất của TP.HCM hay nhưng để thực hiện được cần phương pháp định giá khoa học. Phương pháp thực hiện thế nào, hệ số ra sao cần phải nghiên cứu thêm để áp dụng vào thực tiễn”, bà Phương Thảo nói.

Tính thực tiễn không cao

Một chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá cho rằng đề xuất của TP.HCM sẽ dễ cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc tính giá đất khi cho thuê, giao đất đối với khu đất có giá (tính theo bảng giá đất) từ 30 tỉ đồng trở lên, nhưng tính khoa học và thực tiễn của phương pháp này không cao.

Dự án trên 30 tỉ thường là khu đất lớn, mỗi khu đất lại có quy hoạch, mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… khác nhau nên rất khó áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Với phương pháp này, hệ số phải cực kỳ chi tiết và gắn với từng loại chức năng quy hoạch, hệ số, thời gian sử dụng đất, mật độ xây dựng…

“Phương án này không mấy khả thi, dễ dẫn đến cào bằng. Ví dụ cùng một khu đất nhưng sử dụng làm trường học sẽ khác với làm bệnh viện. Người dân có mảnh đất 100m2 trở xuống khi áp dụng hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất sẽ không thành vấn đề.

Nhưng đối với dự án, hệ số điều chỉnh xây dựng sẽ rất khó. Nếu không có cách xây dựng khoa học, dựa trên bảng giá sẽ dễ dẫn đến tính sai. Làm vậy sẽ né được trách nhiệm với cơ quan quản lý nhưng sẽ gây ra tình trạng giá quá rẻ hoặc quá mắc”, vị này khuyến cáo.