Dòng vốn đổ về đâu khi thị trường bất động sản đi xuống?
Các chuyên gia cho rằng, khi thị trường bất động sản suy giảm, dòng vốn đầu tư sẽ chuyển qua các kênh đầu tư khác hấp dẫn và an toàn hơn.
Ảnh: Tienphong.vn
Thị trường bất động sản suy giảm
Giá đất tăng mạnh ở tất cả các phân khúc trong giai đoạn 2016 – 2018, khiến nhiều người lao vào đầu tư với tâm lý “mua là lời”. Thực tế, trong 2 thập kỷ qua, nhiều người đã giàu lên nhờ bất động sản. Tuy nhiên, cũng không ít nhà đầu tư trắng tay vì đất. Lịch sử cách đây 10 năm cho thấy, những nhà đầu tư mua bất động sản năm 2006 và bán ra năm 2008 đã đạt mức siêu lợi nhuận, trong khi những người mua sau năm 2008 đa phần đều thua lỗ.
Quan sát tình hình bất động sản trong những tháng đầu năm 2019 có thể nhận thấy, thị trường căn hộ, nhà phố, văn phòng ở khu vực trung tâm và giá trị không quá 10 tỷ đồng vẫn giao dịch ổn định. Trong khi đó, những phân khúc còn lại như đất nền, căn hộ vùng ven có giá trị trên 10 tỷ đồng đều giảm thanh khoản.
Đặc biệt, nhiều phân khúc tăng “ nóng” ở các năm trước như Phú Quốc hiện cũng đã giảm nhiệt khi giá giảm từ 10 – 30% nhưng vẫn khó bán ra. Tương tự, tại các khu vực vùng ven mới có động lực tăng trưởng gần đây, thị trường cũng đã đảo chiều.
Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản giảm nhiệt, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, chính sách siết tín dụng đổ vào bất động sản của Ngân hàng nhà nước đang tạo nên tâm lý dè chừng cho thị trường khiến giao dịch chậm lại ở hầu hết các phân khúc. Đồng thời, việc định giá tài sản bất động sản thế chấp cũng bị siết lại theo hướng giảm giá trị. Đây là yếu tố quan trọng tác động đến thị trường và tình hình này đẩy thị trường bất động sản năm 2020 đi vào trầm lắng.
Nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó trong thời gian tới. Ảnh: baoxaydung.vn
Cùng với đó, hiệu ứng xấu của công ty Alibaba cũng như công ty Angel lina khiến giới đầu tư càng cảnh giác hơn với loại hình này và xu thế đi xuống là tất yếu. Do đó, dòng vốn đầu tư sẽ chuyển qua các kênh còn lại như tiết kiệm, vàng, ngoại tệ hay trái phiếu doanh nghiệp…
Video đang HOT
Vàng không hấp dẫn
Theo ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh chi nhánh TP.HCM, công ty chứng khoán VN Direct, từ đầu năm đến nay, giá vàng đã tăng khoảng 15%, mức tăng khá hấp dẫn so với mức lãi suất tiết kiệm quanh 8% hay trái phiếu quanh 11-12% . Tuy nhiên, mức tăng mạnh liên tục trong thời gian qua khiến nhà đầu tư cũng không dễ dàng trong việc dự báo biến động giá. Cùng với đó, thì vàng không phải là kênh đầu tư ưa chuộng của dòng tiề.n, do đó, sẽ không có thêm nhiều nhà đầu tư mới tham gia vào kênh này.
Ngoại tệ khó sinh lời
Rõ ràng ngoại tệ không phải kênh đầu tư phù hợp trong thời điểm hiện nay khi dòng vốn đầu tư tăng nhanh do tác động của cuộc chiến thương mại. Tính từ đầu năm tới nay tỷ giá USD gần như đi ngang và suy giảm nhẹ trong những tháng gần đây. “Hiện USD vẫn là một kênh trú ẩn hơn là một kênh đầu tư với suất sinh lợi cao”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Dự báo, từ nay tới cuối năm 2019, tỷ giá tiếp tục ổn định do nguồn cung ngoại tệ dồi dào nhờ thặng dư thương mại 7 tỷ USD. Cùng với đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp (FDI) và gián tiếp nước ngoài (FII) đổ vào mạnh, lượng kiều hối tăng trong những tháng cuối năm. Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới (WB), năm 2019, lượng kiều hối ước đạt 16,7 tỷ USD, tương tương năm 2018 là 16 tỷ USD.
Trái phiếu nhiều rủi ro
Ông Tuấn cho rằng, trong khi các kênh đầu tư khác hàm chưa nhiều rủi ro cũng như kỳ vọng tăng trưởng thấp thì trái phiếu là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, trái phiếu là kênh đầu tư tương đối rủi ro vì việc thẩm định đán.h giá xếp hạng doanh nghiệp hiện chưa được chuẩn hóa, đi kèm đó là tính thanh khoản, tính đảm bảo thanh toán trái tức hay đáo hạn trái phiếu … vẫn chưa rõ ràng và còn nhiều bất cập. Và thường thị trường đầu tư trái phiếu ít dành cho nhà đầu tư cá nhân mà dành cho các định chế tài chính chuyên nghiệp như các quỹ đầu tư. Đây chính là những lý do khiến Bộ Tài chính , Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán nhà nước yêu cầu rà soát lại hàng loạt thương vụ phát hành trái phiếu vừa qua nhằm hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư và làm lành mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp này.
Tiết kiệm có thực sự là kênh an toàn?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, khả năng tỷ giá sẽ tăng trong năm 2020 do đồng USD đang rất mạnh, dù Cục Dự trữ liên liên bang Mỹ (Fed) đã hạ lãi suất để bảo đảm kinh tế Mỹ tiếp tục có thêm động lực hỗ trợ tăng trưởng. Do vậy, tỷ giá USD/VNĐ sẽ gặp áp lực tăng giá trong bối cảnh các đồng tiề.n mạnh khác như EUR, yen Nhật đều yếu để thúc đẩy kinh tế. Tuy nhiên, do Chính phủ vẫn áp dụng chính sách tiề.n tệ thận trọng, cùng với lạm phát thấp và kinh tế ổn định, mức tăng tỷ giá cao nhất chỉ từ 3-5%.
Do đó, nhiều nhà đầu tư sẽ chọn kênh gửi ngân hàng do mức lãi suất tương đối hấp dẫn so với kênh đầu tư USD hoặc vàng. Đặc biệt, đây là kênh đầu tư khá an toàn so với bất động sản, vàng hay USD.
Cùng quan điểm, ông Tuấn cho rằng, tiết kiệm vẫn là kênh hấp dẫn nhất cho dòng tiề.n hiện tại. Trên thực tế, số liệu của Ngân hàng nhà nước cũng cho thấy, từ đầu năm tới nay, lượng huy động tiề.n gửi đã tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2018.
Theo Nhipcaudautu.vn
Khó có chuyện "lách" cho vay bất động sản bằng trái phiếu
Ngân hàng dồn dập mua về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong 10 tháng đầu năm, khiến nhiều người lo ngại về hiện tượng tín dụng bất động sản "núp bóng".
Ngân hàng vẫn là "kho thóc" của doanh nghiệp bất động sản
Tháng 10/2019, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành, thì có tới 9.349 tỷ đồng (55%) thuộc về doanh nghiệp bất động sản. Tính trong 10 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 61.000 tỷ đồng trái phiếu để huy động vốn, thì riêng ngân hàng thương mại đã mua vào 12.000 tỷ đồng.
Tín dụng ngân hàng siết chặt là lý do để doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu. Tuy vậy, trái chủ chính của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lại là ngân hàng, khiến nhiều người lo ngại rằng, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản có thể bắt tay nhau "lách" tín dụng bất động sản, bởi theo quy định, ngân hàng mua trái phiếu không bị tính vào dư nợ tín dụng.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng cho rằng, trên báo cáo tài chính, dư nợ tín dụng và đầu tư trái phiếu là hai khoản riêng biệt. Thực tế, ngân hàng thương mại phải báo cáo ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tình hình đầu tư bất động sản (bao gồm cả cho vay lẫn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản), nên lo ngại ngân hàng "lách" tín dụng bất động sản bằng trái phiếu là không có cơ sở.
Chuyên gia này cũng thừa nhận, tín dụng bất động sản đang ngày càng giảm, song nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn dựa vào tín dụng ngân hàng.
Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm nay, các ngân hàng đã bơm khoảng 530.000 tỷ đồng cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư bất động sản. Nếu tính tổng lượng vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản (bao gồm cả tín dụng mua nhà), thì con số này lên khoảng 1,6 triệu tỷ đồng năm 2019 (khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng).
Như vậy, ngân hàng vẫn là nguồn cung vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản. Điều đáng mừng là, chất lượng các khoản vay bất động sản đã tốt hơn trước rất nhiều. Hiện các ngân hàng rất khắt khe trong thẩm định và cho vay các dự án bất động sản.
Chính phủ cũng yêu cầu NHNN chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt việc cấp tín dụng với nhóm khách hàng, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng. Định kỳ 3 tháng một lần, Thống đốc NHNN phải báo cáo Chính phủ về dư nợ của nhóm khách hàng, dự án có tín dụng 5.000 tỷ đồng trở lên. Đồng thời, chỉ được cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn.
Loay hoay tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường
TS. Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight khẳng định, không như lo ngại, tín dụng đổ vào bất động sản vẫn tăng trưởng khá tốt. Ngoài tín dụng, thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.
"Các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đang rộng mở, giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển thời gian tới", ông Tín tin tưởng.
Hiện nay, vai trò quản lý, giám sát của NHNN đối với các tổ chức tín dụng tham gia lĩnh vực bất động sản là rất chặt, kể cả cho vay trực tiếp hay mua trái phiếu, hay bất cứ hình thức nào. Bao nhiêu ngân hàng cho vay hay đầu tư vào bất động sản, tỷ lệ bao nhiêu, NHNN đều nắm được hàng ngày và có cảnh báo ngay
- Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước
Tuy vậy, các chuyên gia phân tích của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, bất động sản vẫn đang phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi nguồn vốn này thường có lãi suất cao và chủ yếu phục vụ đối tượng kinh doanh, đối tượng người có thu nhập cao, nhà đầu tư và thậm chí có cả nhà đầu cơ, chứ chưa thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp và trung bình.
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đón nhận thêm một số kênh rót vốn mới như vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vốn tư nhân, trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngân sách... Tuy nhiên, vốn ngân sách còn hạn chế và chiếm tỷ lệ nhỏ; vốn FDI tuy có quy mô lớn, nhưng dễ biến động do có tính đầu cơ cao.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tuy khởi sắc, nhưng để lại dấu hỏi về mức độ an toàn khi năng lực, mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp chưa được khẳng định; lãi suất phát hành cao, phương án sử dụng còn thiếu minh bạch, hiệu quả. Thậm chí, trong tháng 10/2019, một số doanh nghiệp bất động sản thua lỗ vẫn huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu, gây rủi ro lớn cho nhà đầu tư.
Dù bộc lộ nhiều mặt trái, song các chuyên gia kinh tế cho rằng, Chính phủ muốn đa dạng vốn cho thị trường bất động sản, thì không thể vội vàng siết trái phiếu bất động sản. Trên thực tế, tỷ lệ vốn huy động bằng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất nhỏ bé so với tổng lượng vốn rót vào thị trường này.
TS. Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định: "Nền kinh tế nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang dựa vào ngân hàng quá lớn. Vài năm gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhiều ý kiến cho rằng, đây là kênh để ngân hàng đảo nợ hoặc tài trợ bất động sản núp bóng. Tôi không đủ cơ sở để kết luận đúng hay không, song thị trường nào ở giai đoạn đầu phát triển cũng có khiếm khuyết, lệch lạc. Cần phải xác định rằng, thị trường trái phiếu chính là kênh huy động vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, nhất là của thị trường bất động sản. Tất nhiên, trong quá trình phát triển, cần khắc phục dần các khiếm khuyết của thị trường này".
Theo Tinnhanhchungkhoan.vn
Trước giờ giao dịch 21/11: Nếu có hoảng loạn bao trùm, sẽ là cơ hội Theo HSC, khi sự hoảng loạn bao trùm có lẽ là lúc gom nhặt cho một phiên chợ sẽ bắt đầu. Không vội vàng nhưng nên bắt đầu chủ động canh dần với các đầu cổ phiều tiềm năng cho nhịp mới. Ảnh minh họa. Quốc tế Chỉ số Dow Jones giảm 112,93 điểm, mất 0,4% và đóng cửa tại mức 27.821,09. Chỉ...