Doanh nghiệp địa ốc nắn mình trước “sóng dữ”
Ách tắc thủ tục hành chính và dịch Covid-19 là 2 “cơn sóng dữ” xô vào ngành bất động sản. Nhưng đây cũng là thời điểm để doanh nghiệp soi lại và sửa mình để sinh tồn và đón cơ hội mới sau biến cố.
.
Tạm “thở phào” với Nghị định số 25/2020/NĐ-CP
“Làm xong một dự án bất động sản thì già hết người”. Đó là bộc bạch “rút ruột, rút gan” của lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Hà Nội khi nói về quá trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư và triển khai dự án.
Vị này cho hay, bình thường, việc cấp phép cho một dự án bất động sản nhanh cũng mất tới 2 năm. Riêng khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, định giá và giải phóng mặt bằng là lâu nhất, “ngốn” đến 2/3 tổng thời gian làm thủ tục triển khai dự án.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản G5 ( G5 Invest) cho biết, khi triển khai dự án bất động sản, kể cả phân khúc nhà ở, công nghiệp hay nghỉ dưỡng, vướng mắc lớn nhất thời gian qua vẫn là thủ tục pháp lý cho dự án. Khâu thủ tục kéo dài đến vài năm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp mất đi chi phí cơ hội.
Trong đó, điểm nghẽn lớn nhất của khâu thủ tục pháp lý là phải xác định xem dự án áp dụng hình thức nào: đấu giá, đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư.
Theo đại diện G5 Invest, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2 là tin vui cho doanh nghiệp bất động sản. Nghị định này giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai cho dự án bất động sản, khi quy định các dự án đủ điều kiện đưa ra đấu giá, có thể là dự án nhỏ, thì trách nhiệm của Nhà nước là phải giải phóng mặt bằng, còn dự án nào không đủ điều kiện đấu giá thì chuyển sang đấu thầu.
Trong nhiều bất cập về cơ chế chính sách cho bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, có đến 90% doanh nghiệp bất động sản phải cầu cạnh cơ quan quản lý nhà nước về văn bản công nhận chủ đầu tư dự án, bởi lẽ rất khó để khởi công dự án trong vòng 12 tháng theo văn bản.
“Chủ quan mà nói, trước sức ép thời hạn 12 tháng và đội giá vốn nếu chậm tiến độ, sau khi nhận văn bản công nhận chủ đầu tư, doanh nghiệp đều rốt ráo tiến hành giải phóng mặt bằng và các bước khác. Nhưng khâu giải phóng mặt bằng dự án thường bị ách tắc do khách quan, có thể bị kéo dài do phía cơ quan quản lý nhà nước hoặc người dân không đồng tình”, ông Điệp nêu.
Nếu không kịp khởi công dự án trong vòng 12 tháng, chủ đầu tư phải xin gia hạn hiệu lực. Từ thực tế như vậy, ông Điệp cho rằng, cần phải điều chỉnh văn bản công nhận chủ đầu tư cho sát thực tiễn, theo hướng tạo điều kiện cho doanh nghiệp.
Nắn mình trước “sóng dữ”
Các chuyên gia cho rằng, với những vết gợn trên thị trường bất động sản thời gian qua khi nhiều địa phương có quan chức “dính phốt”, cộng với những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải do thủ tục dự án và dịch bệnh, đã đến lúc, các thành viên thị trường cần nhìn lại và sửa mình.
Thay vì ngừng hoạt động và chờ chết, thành quả luôn dành cho những ai dám đương đầu và có những thay đổi phù hợp trước khó khăn hiện nay.
Video đang HOT
Soi vào thị trường bất động sản hiện nay, có thể điểm ra những phân khúc “đứng mũi chịu sào” như nghỉ dưỡng – khách sạn, bán lẻ, nhà ở… đang chịu thiệt hại nặng nề do dịch bệnh.
Ở phân khúc nghỉ dưỡng, nhiều dự án trong giai đoạn phát triển để có thể vận hành và tạo doanh thu, nhưng nay lâm vào tình cảnh khó khăn, còn nhà đầu tư loay hoay tháo chạy hoặc chuyển hướng đầu tư.
Bất động sản bán lẻ cũng hẩm hiu không kém, khi một bộ phận không nhỏ khách thuê mặt bằng kinh doanh tại các tuyến phố trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM buộc hủy hợp đồng thuê, hoặc kinh doanh cầm chừng, hoặc đóng cửa.
Tuy nhiên, hai phân khúc trên lại được đánh giá vẫn còn cửa xoay chuyển giữa dịch bệnh. Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, từ đầu mùa dịch đến ngày 21/3, đã có 145 dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam tự nguyện đăng ký trở thành điểm cách ly. Đây được xem là cửa thoát hiểm cho các dự án này.
Theo dự báo của Savills Việt Nam, thị trường du lịch có thể phục hồi hoàn toàn trong khoảng 6 tháng sau khi công bố chính thức về việc kiểm soát hoàn toàn dịch bệnh. Khi đó, lượng khách nội địa sẽ hồi phục trong khoảng thời gian ngắn, còn khách quốc tế sẽ tăng chậm, nhưng ổn định.
Cơ hội đầu tư và kinh doanh cho phân khúc nghỉ dưỡng – khách sạn được mở ra theo xu hướng phục hồi của thị trường. Đối với thị trường khách quốc tế đến Việt Nam, nhóm khách đầu tiên dự kiến quay trở lại là khách công vụ, đặc biệt là ở các thành phố lớn, tiếp theo là khách du lịch tự do và khách du lịch kết hợp hội thảo…
Còn đối với phân khúc bất động sản bán lẻ, chìa khóa để giảm thiểu rủi ro lúc này nằm ở chính sự linh hoạt và nhạy bén chuyển đổi của người thuê. Xu hướng dịch chuyển sang bán lẻ trực tuyến là không thể đảo ngược và dịch bệnh phức tạp lại là cơ hội vàng để phát triển bán lẻ trực tuyến, vì người dân có tâm lý ngại ra ngoài và tiếp xúc đông người.
Sau dịch bệnh, bất động sản bán lẻ vùng dậy mạnh hay yếu tùy thuộc vào bên thuê là các nhà bán lẻ đầu tư ra sao. Mô hình giảm thiểu rủi ro được các chuyên gia khuyến cáo là phát triển bán lẻ đa kênh linh hoạt và ổn định chuỗi cung ứng, bằng cách vừa duy trì bán lẻ tại cửa hàng, vừa đẩy mạnh bán lẻ trực tuyến kết hợp dịch vụ giao hàng tận nơi để đáp ứng nhu cầu khách hàng và phòng rủi ro trước những biến cố thị trường.
“Trong 2 năm qua, nhiều địa phương ngại xử hồ sơ xin cấp phép dự án bất động sản vì luật quy định chưa rõ dự án phải tiến hành đấu giá, đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư, trong khi việc áp dụng quy định có thể đúng với luật này, nhưng lại sai với luật khác”.
- Ông Nguyễn Quốc Khánh Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản G5
Lê Quân
Nguy và Cơ từ trái phiếu doanh nghiệp địa ốc
Sự tăng trưởng khá nóng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc bên cạnh những cơ hội cũng đặt ra không ít rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư.
Theo số liệu thống kê mới đây, trong tháng 1/2020 các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm 55% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở mức 13.374 tỷ đồng. Như vậy, tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã có sự gia tăng đáng kể khi con số này của cả năm 2019 là 38% (khoảng 106.500 tỷ đồng).
Ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu khả thi và định giá, Savills Hà Nội
Trao đổi với DDĐN, ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu khả thi và định giá, Savills Hà Nội cho rằng, có một số vấn đề cần nhìn nhận và đánh giá trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.
- Ông có nhận định ra sao về sự tăng trưởng nhanh chóng của loại hình trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành tại Việt Nam hiện nay?
Như chúng ta đã biết, vay tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu luôn là các kênh cấp vốn chủ yếu đối với các dự án đầu tư trung và dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Trong những năm gần đây, các quy định của Ngân hàng Nhà nước về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng có xu hướng chặt chẽ hơn đối với việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, thể hiện rõ tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN và các thông tư sửa đổi bổ sung mà gần nhất là Thông tư 22/2019/TT-NHNN.
Bên cạnh đó, quy định tại Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đã tạo hành lang pháp lý khá thông thoáng cho hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Như vậy, có thể thấy khung pháp lý hiện hành đã tạo nên sự tăng trưởng đáng kể của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt nam trong thời gian qua.
Ngoài ra, về phía các doanh nghiệp cũng có xu hướng phát triển thành các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp với danh mục các dự án triển khai có quy mô lớn, thời gian thực hiện dài hơn. Do đó, nhu cầu vốn qua phát hành trái phiếu vẫn còn rất lớn.
Trong năm 2020, triển vọng tăng trưởng thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được xem là vẫn tiếp tục khi thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực thi hành, bên cạnh thực tế là quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn còn rất tiềm năng khi so sánh với các nước khác trong khu vực.
- Ông đánh giá ra sao về những "khoảng hở" nếu có về mặt pháp lý cũng như chuyên môn trong việc định giá các dự án bất động sản làm căn cứ phát hành trái phiếu cũng như việc theo dõi được dòng tiền thu về từ những đợt phát hành?
Đối với các đợt phát hành riêng lẻ, cần lưu ý đến phạm vi các nhà đầu tư tham gia cũng như khả năng đánh giá rủi ro; xem xét chất lượng các đợt phát hành thông qua quản lý sử dụng dòng tiền thu được từ các đợt phát hành, hay đánh giá số lượng và tần suất các đợt phát hành của cùng một doanh nghiệp. Ngoài ra, cũng cần lưu ý đến mức lãi suất của trái phiếu trong tương quan với mức độ rủi ro đối với nhà đầu tư.
Trong việc thẩm định các dự án bất động sản làm căn cứ phát hành trái phiếu, yếu tố pháp lý và tính thanh khoản của dự án cần đặc biệt lưu ý đối với hiệu quả phương án đầu tư cũng như chất lượng tài sản đảm bảo.
Trên thực tế, các thông tin thị trường thường không đầy đủ hoặc thiếu minh bạch sẽ dẫn đến các kết quả thẩm định mang tính chủ quan, chưa kể việc thẩm định dự án bất động sản thường có yêu cầu cao về kinh nghiệm đặc thù ngành nghề mà không phải đơn vị thẩm định nào cũng có thể đáp ứng được.
- Theo quan điểm của ông, đâu sẽ là những nguy cơ, rủi ro tiềm ẩn đối với các nhà đầu tư khi lựa chọn trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phát hành?
Cũng như đa số các hình thức huy động vốn khác, rủi ro cơ bản cho đầu tư trái phiếu là doanh nghiệp phát hành không thực hiện đầy đủ những cam kết với nhà đầu tư như trả gốc, lãi hay mua lại. Ngoài ra, có thể có những rủi ro như thông tin thiếu minh bạch dẫn đến nhà đầu tư không đánh giá được đầy đủ những vấn đề liên quan trong quá trình đầu tư.
Đối với các dự án bất động sản, các rủi ro cụ thể như năng lực triển khai dự án, thay đổi pháp lý dự án, sử dụng vốn không đúng mục đích, thị trường suy giảm... đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả và tính thanh khoản của dự án.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, bên cạnh rủi ro thường có những cơ hội kèm theo. Với đặc thù rủi ro ngành nghề, trái phiếu bất động sản thường có mức lợi suất cao hơn. Ngoài ra, với những trái quyền kèm theo, nhà đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận việc tham gia sở hữu, điều hành dự án hoặc doanh nghiệp phát hành.
- Vậy theo ông, cần có những lưu ý gì về hành lang pháp lý để thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững?
Như đã đề cập, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có bước tăng trưởng đáng kể từ sau khi nghị định 163/2018/NĐ-CP được ban hành và dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm 2020.
Nhằm tăng cường tính minh bạch và ổn định thị trường, ngoài những quy định cụ thể về điều kiện phát hành, tôi cho rằng cần có hệ thống đánh giá khách quan về mức tín nhiệm của các tổ chức phát hành, trong đó thông tin về các đợt phát hành trong quá khứ được thể hiện đẩy đủ, từ kết quả đợt phát hành, quản lý sử dụng vốn, hiệu quả phương án đầu tư cũng như việc thực hiện các cam kết.
Ngoài ra, chế độ thông tin, báo cáo về các đợt phát hành cũng cần đầy đủ hơn và theo hướng có thể kiểm chứng được để nhà đầu tư có thể đánh giá được chất lượng đợt phát hành và rủi ro liên quan.
Về phía nhà đầu tư, đối với các đợt phát hành riêng lẻ, phạm vi phát hành nên hướng tới những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đủ năng lực để đánh giá các vấn đề liên quan tới đợt phát hành và có khả năng chấp nhận rủi ro tương ứng.
- Cuối cùng, ông có thể chia sẻ một vài lời khuyên để các nhà đầu tư "khôn ngoan" hơn khi quan tâm đến loại hình trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành tại Việt Nam hiện nay?
Sẽ không có một công thức đầu tư đúng cho tất cả mọi người. Lợi suất của trái phiếu bất động sản thường đi kèm với rủi ro đặc thù của ngành nghề. Tuy nhiên, mỗi sản phẩm của dự án cụ thể, của một doanh nghiệp cụ thể sẽ có ưu nhược điểm nhất định và vì thế nó phù hợp với từng đối tượng.
Tôi cho rằng các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không quá e ngại về mức độ rủi ro, cũng như không quá tham lam về mặt lợi suất của trái phiếu. Điều quan trọng là thực sự hiểu được sản phẩm và doanh nghiệp mình đang đầu tư vào, cũng như hiểu rõ mong muốn, khả năng kiểm soát và chấp nhận rủi ro của chính mình.
Ngoài ra, trong một thị trường thông tin đôi khi còn thiếu minh bạch, tôi cho rằng việc quan sát lịch sử phát hành, lịch sử sử dụng vốn, việc thực hiện các cam kết trong quá khứ của các doanh nghiệp phát hành sẽ là cơ sở quan trọng nhất để có thể đặt niềm tin.
- Vâng! Xin cảm ơn ông.
LÊ SÁNG
Theo enternews.vn
Tồn kho bất động sản leo thang Hiện tổng giá trị tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết lên đến hơn 223.000 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố bản kiến nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, trong đó đề cập đến ảnh hưởng...