Doanh nghiệp BĐS không xin hỗ trợ bằng tiền, kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ 10 vướng mắc về cơ chế chính sách

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi tới Thủ tướng Chính phủ 10 kiến nghị tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về cơ chế chính sách, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng trở lại, sau đại dịch CoViD-19.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết cộng đồng doanh nghiệp và người dân rất tin tưởng và đánh giá rất cao công tác điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, ngay từ đầu dịch, đã định hướng thực hiện mục tiêu kép, vừa phòng chống, kiểm soát hiệu quả đại dịch CoViD-19, vừa đạt mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.

Để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng trở lại mạnh mẽ sau đại dịch CoViD-19, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cùng các doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ bằng tiền mà chỉ xin Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về cơ chế chính sách, như sau:

Thứ nhất, Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành “ Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai”, trong đó có cơ chế xử lý các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài trong dự án nhà ở, để tái khởi động lại hàng trăm dự án nhà ở đang bị ách tắc hiện nay.

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP theo kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp và đã được Thủ tướng Chính phủ kết luận, để giảm áp lực tài chính và không gây áp lực cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp hoạt động theo mô hình mẹ-con.

Thứ ba, Hiệp hội đề nghị không “siết” trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm hiện nay. Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhất là hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản.

Hiệp hội tán thành sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân.

Cộng hưởng với những khó khăn mới phát sinh do đại dịch CoViD-19 hiện nay, Hiệp hội đề nghị Chính phủ không “siết” hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, để tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực bất động sản.

Thứ tư, về chính sách tín dụng, trong tình thế khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp và ngân hàng cùng chèo chống, cùng chia sẻ, hỗ trợ nhau trên cùng chiếc thuyền để vượt qua bão táp do đại dịch. Hiệp hội đề nghị các ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản được cơ cấu lại nợ đến hạn; đề nghị được xem xét giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020); được giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn.

Hiệp hội đề nghị các ngân hàng thương mại hỗ trợ người vay mua nhà được giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), được giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc để vượt qua khó khăn.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có cơ chế “tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên” cho giới trẻ, với lãi suất hợp lý theo phương thức tín chấp, hoặc thế chấp bằng chính căn nhà đó.

Thứ năm, hiệp hội đề nghị giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho doanh nghiệp được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, tương tự như cơ chế giãn tiến độ nộp tiền thuê đất, tiền thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, theo Nghị định 41/2020/NĐ-CP của Chính phủ.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho cá nhân, hộ gia đình cũng được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất 12 tháng, khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Thứ sáu, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có phát sinh) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp tái khởi động trở lại hàng trăm dự án bất động sản, để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và tăng tính minh bạch của môi trường kinh doanh.

Thứ bảy, hiệp hội đề nghị thanh toán quỹ đất hoàn vốn cho các dự án thực hiện theo Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (Dự án BT) được ký trước ngày 01/01/2018:

Khoản 1 Điều 17 Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định “1. Đối với các Hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT đã được ký kết theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký Hợp đồng BT trước ngày 01 tháng 01 năm 2018 mà chưa hoàn thành việc thanh toán cho Nhà đầu tư thì tiếp tục thực hiện việc thanh toán theo nội dung Hợp đồng BT đã ký kết. Trường hợp các nội dung liên quan đến việc thanh toán chưa được quy định rõ trong Hợp đồng BT thì áp dụng các quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật đầu tư năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, Luật ngân sách nhà nước năm 2015, Luật quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và pháp luật có liên quan có hiệu lực tại thời điểm thanh toán (…)”.

Nhưng trên thực tế, nhiều Dự án BT của các doanh nghiệp đã được ký kết trước ngày 01/01/2018, đã hoàn thành xây dựng, được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc đã hoàn thành phần lớn khối lượng công trình và đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, rà soát và kết luận đủ điều kiện thanh toán theo thỏa thuận tại Hợp đồng BT, nhưng đến nay vẫn chưa được thanh toán, với lý do chờ hướng dẫn thực hiện, dẫn đến doanh nghiệp bị thiệt hại vì bị chôn vốn, bị tăng chi phí tài chính, chi phí quản lý…

Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành sớm có Văn bản hướng dẫn thực hiện Khoản 1 Điều 17 Nghị định 69/2019/NĐ-CP để giải quyết vướng mắc này, giúp cho nhà đầu tư được thanh toán theo Hợp đồng BT đã ký.

Thứ tám, Hiệp hội đề nghị đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội ngay từ năm 2020. Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Kế hoạch Đầu tư cân đối thêm 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó, 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cho 04 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, để hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chủ trì Hội nghị phát triển nhà ở xã hội đảm bảo an sinh xã hội sau đại dịch CoViD-19, để tạo cú huých phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của cán bộ, công chức viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư…

Thứ chín, Hiệp hội đề nghị ban hành quy trình “chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Hàng trăm dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng hiện nay đều bị ách tắc các thủ tục đầu tư xây dựng, như sau:

Các dự án nhà ở đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ghi tên “nhà đầu tư” (theo Điều 32 Luật Đầu tư), nhưng Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) không nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án do “nhà đầu tư” đề xuất, do Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được đề xuất quy hoạch 1/500. Thế là dự án bị “tắc”, cả doanh nghiệp, Nhà nước, người dân và nền kinh tế đều bị thiệt hại (Khoản 7 Điều 19 nói trên đã xung đột với Khoản 4 Điều 30 cũng của Luật Quy hoạch đô thị, lại quy định đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Mà có dự án thì mới được công nhận “chủ đầu tư”).

Hiện nay, có địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và mới được khởi công xây dựng, làm cho dự án bị kéo dài thời gian thực hiện, làm tăng giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Trong lúc, pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp tiền sử dụng đất) trong 02 trường hợp: (i) Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án; (ii) Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Chứ không quy định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn thi công xây dựng các công trình của dự án nhà ở.

Hiệp hội đề xuất quy trình 5 bước đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, như sau:

- Bước 1: “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư.

- Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

- Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

- Bước 4: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

- Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Do đây là vấn đề rất quan trọng, nên Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp để thống nhất thực hiện trong cả nước.

Thứ mười, về Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi), Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét và dự kiến thông qua trong kỳ họp tháng 5-6/2020. Trong đó, có Khoản (3.a) Điều 30, quy định cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu trong trường hợp “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Nếu được Quốc hội chấp thuận và thông qua, thì sẽ giải quyết được “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng đối với 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp chỉ riêng tại thành phố Hồ Chí Minh.

Theo quy trình thủ tục lập pháp bình thường, thì nếu Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) được Quốc hội thông qua vào tháng 06/2020, thì sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2021.

Để sớm giải quyết “ách tắc” của các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay, giúp khai thông thị trường bất động sản, kéo theo hơn 90 ngành nghề liên quan, tạo được việc làm cho nhiều người lao động, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội để xem xét thực hiện quy trình rút gọn đối với Luật Đầu tư (sửa đổi), để Luật sớm có hiệu lực.