Doanh nghiệp bất động sản tự ‘giải cứu’ bằng phát hành trái phiếu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đang xoay xở tìm cách huy động vốn bằng phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, câu chuyện phát hành trái phiếu bất động sản đang bộc lộ nhiều khuyết điểm và rủi ro.

Bất động sản gặp khó vì vốn tín dụng bị siết chặt 2 năm trở lại đây (ảnh minh họa)

Hàng loạt DN bất động sản phát hành trái phiếu

Năm 2019, có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Xét về tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công, nhóm doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%). Tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.

Bước sang năm 2020, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tháng 1/2020 là 13.374 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

Thông tin công bố mới đây, Cty CP Đầu tư Hải Phát đã phát hành thành công 1,66 triệu trái phiếu, tương đương 166 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm. Theo đó, kỳ hạn trái phiếu 18 tháng, trả lãi 6 tháng/lần, lãi suất cố định 11%/năm. Tài sản đảm bảo được Ngân hàng Bảo Việt quản lý. Trong đó nhà đầu tư tổ chức nắm giữ 11,2% và nhà đầu tư cá nhân nắm giữ 88,8%. Như vậy, tính đến hết ngày 31/12/2019, Hải Phát đã phát hành hơn 1.700 tỷ đồng trái phiếu, trong đó có 500 tỷ đồng đáo hạn tháng 4 và tháng 12 năm nay.

Tổng Công ty Xây dựng số 1 cũng vừa công bố kết quả đợt phát hành trái phiếu theo hình thức riêng lẻ. Theo đó, trong thời gian từ 22/11/2019 đến 14/2/2020, doanh nghiệp này đã phát hành thành công 300 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản bảo đảm và không kèm chứng quyền.

Lô trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm với lãi suất cố định cho năm đầu tiên là 11,5%/năm. Đối với các kỳ hạn tiếp theo, lãi suất sẽ bằng mức cao nhất của lãi suất tiền gửi, kỳ hạn 12 tháng (cho các khoản tiền tiết kiệm dưới 5 tỷ đồng) của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) cộng biên độ 4,4%/năm. Lãi suất các năm tiếp theo được điều chỉnh theo định kỳ 3 tháng/lần. Bản công bố thông tin cho thấy, lô trái phiếu A được nhà đầu tư là tổ chức trong nước (không được tiết lộ rõ danh tính) mua vào toàn bộ.

Cty Cổ phần Eurowindow Holding mới đây công bố thông tin về kết quả phát hành trái phiếu riêng lẻ. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm. Quy mô dự kiến phát hành là 250 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11%/năm. Mặc dù vậy, đợt phát hành thất bại khi không thu hút được nhà đầu tư nào tham gia.

Thị trường thiếu minh bạch?

Một doanh nghiệp địa ốc vừa phát hành trái phiếu cho biết, từ năm 2019, doanh nghiệp địa ốc tìm vốn bằng nhiều “cửa” khác thay vì ngân hàng. Doanh nghiệp lựa chọn phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả. Theo đó, một số doanh nghiệp chia nhỏ các đợt phát hành để chào bán riêng lẻ, nhờ đó không phải thực hiện các nghĩa vụ về công bố thông tin. Trường hợp có công bố thì thông tin thường thiếu chi tiết về mục đích sử dụng vốn trái phiếu, tình hình tài chính của doanh nghiệp trước và dự kiến sau phát hành…

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM phân tích, việc các doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu bộc lộ nhiều điểm hạn chế cần xem xét. Cụ thể, trong 11 tháng đầu năm 2019, có 28/177 doanh nghiệp, chiếm 15,8% có giá trị trái phiếu phát hành vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, đáng lưu ý là có đến 11 doanh nghiệp vượt 50 lần (chiếm tỷ lệ 6,2%); có 6 doanh nghiệp vượt 100 lần (chiếm tỷ lệ 3,38%) vốn chủ sở hữu.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12 – 14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, cá biệt có doanh nghiệp có lãi suất trái phiếu ở mức tối đa 20%/năm. Lãi suất 20%/năm là mức tối đa theo quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2.17, Điều 6, Thông tư 78 (2014) của Bộ Tài chính thì mức lãi suất tối đa được xác định để khấu trừ thuế chỉ là 13,5%/năm. Trên mức lãi suất 13,5%/năm, doanh nghiệp không được tính phần lãi vay này vào chi phí, mà phải thanh toán bằng lợi nhuận sau thuế, có thể dẫn đến thiệt hại cho quyền lợi của các cổ đông, các thành viên của doanh nghiệp.

Ông Châu cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thật đảm bảo tính minh bạch, chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội nhận định, lãi suất trái phiếu cao mà một số doanh nghiệp đưa ra sẽ gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng chung cho cả thị trường. Tuy nhiên, phải nhìn kỹ lại xem những doanh nghiệp phát hành trái phiếu lãi suất cao như vậy thì ai là người mua, việc mua bán có thực chất hay không?

NGỌC MAI

Theo tienphong.vn