Đầu tư đất vùng ven: Choáng với những bác nông dân sở hữu vài chục cuốn sổ đỏ

Quỹ đất nội đô hạn hẹp, nhiều vướng mắc về các pháp lý, khan hiếm các dự án mới…đã khiến làn sóng đầu tư dần từ bỏ khu vực trung tâm và lan tỏa ra vùng ven với tốc độ ngày càng mạnh mẽ.

Dù không phải là diễn biến mới nhưng sau hơn 2 năm dịch bệnh, dòng tiền thông minh đã cho thấy những chuyển biến rõ rệt, khẩu vị nhà đầu tư thay đổi, sự an toàn trở thành yếu tố được đề cao. Các sản phẩm được đầu tư bài bản, pháp lý vững vàng trở thành lựa chọn số một của các nhà đầu tư. Cùng với đó là nhu cầu rất cao về không gian đủ rộng rãi, thoáng đạt để hưởng thụ cuộc sống .

Chính vì thế, đến thời điểm hiện tại, vùng ven đang giữ trọng trách là nguồn cung chủ lực duy trì sự ấm nóng cho thị trường bất động sản. Không khó để nhận thấy thị trường này đang có sự thay đổi lớn về chất. Đất nền nhiều loại hình từ đất nền trong dân, đất ruộng, đất rừng, đất tự phân lô đánh mất vai trò sản phẩm đầu tư chủ lực thay vào đó đất nền trong các dự án khu đô thị, sản phẩm biệt thự liền kề nghỉ dưỡng vùng ven ngày càng được quan tâm nhiều hơn.

Hạ tầng đang được xem là bệ phóng cho các dự án bất động sản ở vùng ven. Ở phía Bắc, các tuyến đường cao tốc mới đã khiến cho thị trường Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Ninh trở thành thỏi nam châm hút dòng vốn đầu tư. Bất động sản tại các tỉnh thành này vẫn tăng giá 20-50%.

Ở phía Nam, các tuyến đường cao tốc Hồ Chí Minh, Long Thành – Dầu Giây và gần đây là sự khởi động của sân bay quốc tế Long Thành, cùng một loạt tuyến đường kết nối đã đưa Long An, Đồng Nai, Bà Rịa -Vũng Tàu và Bình Thuận trở thành những thị trường làn sóng mua bán bất động sản sôi động, nhất là loại hình đất dự án và đất thổ cư tự do.

Một công thức được ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh của Tập đoàn Hải Phát, rút ra khi đi khảo sát đầu tư bất động sản vùng ven hay vùng lõi được lấy tên là “Chợ-Hàng-Da” – một ngôi chợ nổi tiếng tại Hà Nội.

Theo ông Duy, yếu tố quan trọng nhất và xem xét đầu tiên khi đầu tư là Chợ, tức thị trường bất động sản khu đó, xem tập quán mua bán bất động sản của người địa phương như thế nào, để biết khi đầu tư thì khách hàng tương lai của chúng ta là ai.

Lấy ví dụ ở TP.HCM, quanh khu vực này có những thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… những nơi này người dân đã có tích luỹ lâu đời và có hành vi mua bán rất cụ thể.

“Ở Bình Dương, tôi thấy rất nhiều nông dân vẫn làm những ngành nghề đơn giản như cạo mủ cao su hay làm ruộng, nhưng trong nhà có 20 – 30 sổ đỏ, với trị giá tài sản đến nhiều tỷ đồng. Với việc sở hữu tài sản lớn như vậy, nhu cầu về đất dự án của họ chỉ là nhu cầu mua chơi, hoặc mua thử nghiệm, hay mua để dành cho con cháu… Còn nhu cầu mua để ở là hoàn toàn khác”, ông Duy chia sẻ.

Ông Duy cho rằng nhà đầu tư tại những thị trường như thế này phải hiểu được văn hoá tiêu dùng, văn hoá mua bán bất động sản của người bản địa.

Hay như tại thị trường Long An, nhu cầu của dân bản địa về bất động sản chưa cao, vì những vùng như thành phố Tân An quỹ đất còn rộng, người dân không có nhiều.

Tuy nhiên, Long An giống với Hưng Yên (địa phương giáp với Hà Nội) nhu cầu về nhà ở lại lớn vì thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ mất 30 phút. Do đó, với những thị trấn, huyện sát TP.HCM như vậy, chợ bất động sản hình thành dựa trên tệp khách hàng làm việc ở TP.HCM nhưng sống ở Long An, từ đó thu hút thêm những nhà đầu tư tại TP.HCM, quy mô được mở rộng hơn.

“Với yếu tố “Chợ”, người mua và người sử dụng là yếu tố cốt lõi mà một nhà đầu tư bất động sản phải nhìn nhận. Khi đã nhìn nhận rõ tệp khách hàng đó, thì những nhà đầu tư, đầu cơ mới nhìn ra được khách hàng của họ sau khi họ đầu tư là ai”, ông Duy chia sẻ.

Yếu tố thứ hai là “Hàng”, tức sản phẩm của thị trường. Hàng do chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án quyết định.

Chủ đầu tư là đơn vị đầu tiên phải quan sát để xem khả năng hình thành hàng hoá ra sao, mẫu mã, chất lượng sản phẩm như thế nào, uy tín chủ đầu tư cũng như quá trình phân phối, tổ chức bán hàng… Tức, chúng ta phải xem xét cả một chuỗi cung ứng tất cả các yếu tố kể trên, và phải là những đơn vị có tiềm lực mới làm được.

Ông Duy cho rằng, tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn của tỉnh vùng ven sẽ chậm hơn thị trường vùng lõi như TP.HCM, Hà Nội. Vì thế, khi đầu tư cần tính toán độ dài hơi cũng như cơ cấu tài chính hợp lý.

“Tính thanh khoản của bất động sản các tỉnh vùng ven sẽ không bằng vùng lõi nhưng bù lại giá vốn, tăng trưởng địa tô lại rất hấp dẫn”, ông Duy đánh giá.

Yếu tố thứ ba là Da (mang nghĩa là đầu ra). Khi xem xét đầu ra, nhà đầu tư cần nhìn vào khâu tổ chức bán hàng và thời điểm.

Ông Duy cho rằng đây là thời điểm tuyệt vời để đầu tư vào các sản phẩm vùng ven, bởi xu thế nâng cao sản phẩm tại các thị trường nói trên là đang có. Như ở thị trường Long An, không phải ngẫu nhiên, khi những “cá mập ” đi và sử dụng hàng trăm ha đất, rõ ràng nguyên tắc về mặt thanh khoản hàng hóa họ hiểu rất rõ.

“Với yếu tố thời điểm, chu kỳ lớn của Việt Nam còn đang phát triển, đặc biệt là hạ tầng chưa hình thành – một điều tuyệt vời. Bởi giống như Trung Hòa Nhân Chính của Hà Nội, ngày tôi làm bất động sản khoảng 10 năm trước, giá đất ở đấy khoảng 40 – 50 triệu đồng một căn thấp tầng, giờ để sở hữu một bất động sản tại đó phải bỏ ra 300 – 400 triệu đồng, gấp 6 – 8 lần sau khoảng 10 năm”, ông Duy chia sẻ.