Đất nền phía Tây Hà Nội tăng mạnh, Savills chỉ cách giúp nhà đầu tư không bị mua hớ
Theo Savills, thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đán.h giá đúng giá trị của lô đất nền.
Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiề.n hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.
Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư”.
“Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đán.h giá đúng giá trị của lô đất nền”, bà Vân đán.h giá.
Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm:
(1) Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiề.n sử dụng đất?
Video đang HOT
(2) Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoai thành?
Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau.
Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ Phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất… Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.
Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiề.n, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.
Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiề.n doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiề.n về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.
Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai Phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.
Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên Phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.
Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.
Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiề.n tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.
Nhà đầu tư tăng vốn vào nhà ở cho thuê
Trong năm kinh tế 2020 nhiều bất ổn, thị trường bất động sản nhà ở cho thuê vẫn cho thấy khả năng phục hồi ấn tượng.
Theo báo cáo mới công bố của Savills về thị trường bất động sản nhà ở cho thuê toàn cầu 2020, đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở cho thuê (bao gồm các phân khúc như khu dân cư, không gian sống chia sẻ, ký túc xá cho sinh viên và viện dưỡng lão) đạt mức cao nhất mọi thời đại vào năm 2019, bất chấp những khó khăn về kinh tế đang gia tăng.
Trong lúc đại dịch Covid-19 đã và đang kéo cả nền kinh tế của toàn cầu đi xuống, phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê này vẫn đạt mức phục hồi tốt với mức độ đầu tư tăng cao hơn so với các loại tài sản bất động sản khác.
Theo các nhà đầu tư, nhà ở là nhu cầu cơ bản và nhiều thị trường thường xuyên rơi vào tình trạng cầu vượt cung. Trong khi đó, những người trẻ tuổ.i chuyển đến các trung tâm đô thị để làm việc và học tập, đã thúc đẩy nhu cầu thuê nhà trọ. Đây là một xu hướng khó có thể bị thay đổi bởi đại dịch trong dài hạn. Cùng với việc dân số già đi nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở được xây dựng với mục đích dành cho mọi lứa tuổ.i ngày càng cấp thiết và gia tăng.
Nhà ở cho thuê được các nhà đầu tư tích cực rót vốn với nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn của người dân đô thị. Ảnh: Arch Daily.
Khi được xem là sự lựa chọn thay thế, nhà ở đang phát triển đã trở thành một loại tài sản đầu tư chính và những lợi ích kép của việc đầu tư vào phân khúc căn hộ ngày một phát triển mạnh mẽ hơn. Những nhà đầu tư đang có nhu cầu tìm kiếm sự đa dạng hoá danh mục đầu tư trước đại dịch, đã lựa chọn tăng cường đầu tư và hai hạng mục là căn hộ cho thuê và BĐS công nghiệp để tìm kiếm các dòng thu nhập an toàn.
"Lần đầu tiên trong lịch sử, thế giới chứng kiến mức độ cao nhất của việc nới lỏng định lượng (phương thức của các ngân hàng trung ương để kích thích kinh tế bằng cách mua trái phiếu cùng những tài sản khác từ các ngân hàng thương mại nhằm giảm lãi suất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, lạm phát) và sản xuất in tiề.n đã khiến hầu hết loại hình bất động sản bị giảm lợi nhuận", ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định.
Đồng thời, lợi nhuận từ các khoản đầu tư thay thế cũng vì vậy mà giảm đi. Vì vậy, ông cho rằng không có gì ngạc nhiên khi bất động sản nhà ở trở thành kênh đầu tư tốt với khả năng sinh lời ổn định.
"Bất động sản cho thuê trong các thị trường ngách như chung cư, ký túc xá và viện dưỡng lão cũng đang phát triển khi bất động sản với mức sinh lời cao đang dần chiếm ưu thế. Việt Nam sẽ là cơ hội cho nhiều thị trường ngách này, vì các loại hình bất động sản trên có sự tương quan cao với cả dân số trẻ, đang phát triển cũng như là nhóm dân số già với tốc độ nhanh", ông Troy Griffiths đán.h giá thêm.
Báo cáo cho biết mức độ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cho thuê đã tăng 58% từ năm 2014 đến 2019, so với 21% đối với tất cả khoản đầu tư bất động sản khác. Đối với các nhà đầu tư, những tài sản này đã mang lại cơ hội đa dạng hơn các lĩnh vực bất động sản truyền thống và nhận được các dòng thu nhập an toàn.
Giả sử số tiề.n tối đa tuyệt đối mà các hộ gia đình có thể chi cho tiề.n thuê nhà là 30% trên thu nhập của hộ gia đình (tỷ lệ truyền thống để đo lường khả năng chi trả theo một báo cáo của Ủy ban nghiên cứu giá nhà ở của Anh), số tiề.n mà mọi người có thể chi cho việc thuê nhà thay đổi đáng kể theo địa lý.
Trên thế giới, các thành phố ở Luxembourg và Thụy Sĩ xếp hạng cao nhất với khả năng chi trả tối đa trung bình trên 2.200 euro/tháng. Luxembourg xếp hạng cao nhất trong số tất cả, với 3,380 euro/tháng. Các thành phố tại Anh xếp hạng tương đối cao. London là thành phố được xếp hạng cao nhất ở Anh và đứng thứ 7 về tổng thể với mức 2.040 euro/tháng. Dublin (Ireland) cũng xếp hạng cao, ở vị trí thứ mười, với khả năng chi trả hộ gia đình là 1.720 euro/tháng.
Văn phòng hạng A Hà Nội hút vốn ngoại Với mức tỷ suất vốn hoá 6-7%, phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội đang thu hút nhà đầu tư ngoại. Savills nhận định, Hà Nội là một trong số những đại diện điển hình cho thị trường văn phòng năng động. Nhu cầu cao, diện tích trống hạn chế đã giúp chủ đầu tư tăng giá thuê liên tục trong...