Cuộc “so kè” giá bất động sản của 3 tỉnh lân cận Sài Gòn, nơi cao nhất gần 100 triệu đồng/m2
Nhiều quy định thắt chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến BĐS nhằm kiểm soát rủi ro của Ngân hàng nhà nước phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, dù vậy giá bán vẫn ghi nhận tăng tại các địa phương và nhiều phân khúc.
Báo cáo thị trường của Dat Xanh Services với chủ đề “Giải pháp khơi thông dòng vốn kinh tế – tài chính – bất động sản” diễn ra tại Tp.HCM đã chỉ ra những diễn biến của thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 và dự báo thị trường 6 tháng cuối năm.
Theo đơn vị này, BĐS Tp.HCM và các tỉnh lân cận nhìn chung đang có những “nốt” trầm do nhiều quy định thắt chặt với hoạt động của thị trường BĐS. Tuy nhiên, điều này gần như không mấy tác động đến mặt bằng giá của các phân khúc, ở các khu vực. Nhất là 3 tỉnh vệ tinh của Tp.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Long An giá BĐS vẫn chiều hướng biến động tăng. Trong đó, có một số phân khúc giá lên đến hàng trăm triệu đồng/m2.
Dữ liệu của Dat Xanh Services chỉ ra, ở phân khúc đất nền, Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất với 60 triệu/m2, Long An 40 triệu/m2 và Đồng Nai 39 triệu/m2. Trong khi, phân khúc nhà phố, Đồng Nai lại ghi nhận mức giá cao nhất với 91 triệu/m2, Bình Dương giá cao nhất ở mức 80 triệu/m2, Long An chỉ ở mức 56 triệu/m2.
Trong tất cả các phân khúc, ghi nhận nguồn cung căn hộ tiếp tục chiếm đa số giỏ hàng mới, tập trung tại Bình Dương. Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm so với cùng kỳ. Nhiều dự án ban hành chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút khách hàng.
Còn tại thị trường Đồng Nai cũng ghi nhận sự hạn chế dự án mới trong 6 tháng đầu năm, do các quy định siết chặt quản lý BĐS của nhà nước. Giao dịch chỉ phát sinh tại những dự án hiện hữu.
Còn tại Long An, trong 6 tháng đầu năm ghi nhận sự nổi bật của các dự án đất nền ven khu công nghiệp và các tuyến đường chính kết nối với khu vực lân cận.
Trong khi 3 tỉnh lân cận sôi nổi thì thị trường BĐS Tp.HCM vẫn khan cung hiếm nguồn cung mới. Tuy nhiên, nếu so với năm 2021, nguồn cung đã có dấu hiệu hồi phục, nhất là ở phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, xét chung toàn thị trường, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.
Video đang HOT
Báo cáo của Đất Xanh Services chỉ ra, nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm của Tp.HCM ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Riêng quý 2/2022, có hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam với số lượng dự án mở mới nổi bật so với các khu vực khác.
Riêng nguồn cung thấp tầng mới trong 6 tháng đầu năm của Tp.HCM có gần 600 sản phẩm, bằng cả năm 2021. Thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị tại các vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân. Tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan ở các dự án có chính sách bán hàng ưu đãi, thu hút khách hàng bởi những tiện ích đặc biệt nổi bật.
Về giá bán, mặc dù nhiều quy định thắt chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến BĐS nhằm kiểm soát rủi ro của Ngân hàng nhà nước phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư nhưng giá bán vẫn ghi nhận tăng tại các địa phương và nhiều phân khúc.
Cụ thể, tại Tp.HCM giá bán căn hộ trong Quý 2/2022 ghi nhận ở mức 65 triệu/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới.
Trong khi, thị trường BĐS các tỉnh lân cận Tp.HCM ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2 – 6%.
Dự báo 6 tháng cuối năm, đại diện Đất Xanh Services cho hay, căn hộ Tp.HCM dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây – Bắc. Thời gian tới, số dự án thấp tầng dự kiến tiếp tục hạn chế do ưu tiên quy hoạch phát triển dự án nhà cao tầng.
Còn tại các tỉnh lân cận, nguồn cung chủ yếu đến từ thị trường Bình Dương, Long An và ở các khu vực ven khu công nghiệp, khu vực có quy hoạch nâng cấp, mở rộng hạ tầng. Khi các dự án hạ tầng tại các địa phương được khởi công xây dựng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS tại khu vực này sôi động.
Nhà đầu tư bất động sản nào sẽ bình yên đi qua mùa giông bão?
"Khi toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng - thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, ai cũng thắng lợi.
Nhưng khi thị trường vào giai đoạn "thủy triều rút", thì chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, có thu nhập tốt... mới bình yên đi qua mùa giông bão?"
Thị trường sẽ ra sao?
Một loạt tác động từ chính sách "siết lại" thị trường của các cơ quan chức năng khiến diễn biến của kênh đầu tư này có sự đổi thay. Đánh giá về động thái này,các chuyên gia cho rằng, thị trường cần phải có sự điều chỉnh lại cho hợp lý. Theo PGS.TS, Đinh Trọng Thịnh, sau khoảng thời gian phát triển nóng, các chính sách siết lại thị trường là hoàn toàn cần thiết. Vị chuyên gia này nhận định, có thể chủ thể tham gia thị trường sẽ lo ngại nhưng nhìn về dài hạn thì đây là tín hiệu tốt, giúp thị trường trở nên minh bạch hơn.
Chung quan điểm đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, trong ngắn hạn, nhà đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà sẽ gặp khó khăn. Nhưng về dài hạn, thị trường sẽ phát triển bền vững sau khoảng thời gian tăng trưởng nóng.
Ở góc độ nhà đầu tư, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, người có nhiều năm kinh nghiệm cho hay: "Thời gian gần đây, khi các chính sách quản lý nhà nước bắt đầu thể hiện "sức nặng" trong việc kiềm chế thị trường bất động sản, cũng là lúc các nhà đầu tư bắt đầu lộ rõ "ai còn mặc quần" khi thủy triều rút. Vậy đâu là con đường đầu tư bền vững trong giai đoạn chông gai sắp tới?"
Theo ông Kiên, trên thị trường có thể phân ra 4 nhóm mua bất động sản. Thứ nhất là nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật: để ở, làm nhà xưởng sản xuất, làm văn phòng doanh nghiệp, làm nơi khai thác kinh doanh. Thứ hai, nhóm mua bất động sản với nhu cầu tích giữ tài sản, làm của để dành, chống mất giá đồng tiền. Thứ ba, nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm "đồ trang sức", khẳng định giá trị bản thân. Thứ tư, nhóm mua bất động sản với mục đích chính chủ đích đầu tư kiếm lời nhanh.
Nhóm 1, 2, 3 thường sẽ giữ tài sản trong thời gian dài. Nhóm 4 thường là các nhà đầu tư ngắn hạn dưới 1 năm, hoặc các F0 "sản xuất hàng", F1 - F2 mua lại hàng lẻ của F0 rồi mua đi bán lại liên tục trong thời gian ngắn.
Không kể nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật, 3 nhóm nhà đầu tư còn lại sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau. Có nhóm cần sự an toàn, giữ tài sản tránh mất giá đồng tiền; có nhóm chủ đích chấp nhận rủi ro đầu tư "làm giàu nhanh"; lại có nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm "đồ trang sức", khẳng định giá trị bản thân.
(Ảnh minh hoạ).
Ông Kiên chỉ ra 3 dấu hiệu cảnh báo tình trạng rất nguy hiểm cho những nhóm nhà đầu tư như sau: Một, dùng đòn bẩy vượt khả năng "tiền bỏ heo". Nhóm này không đủ thu nhập trả ngân hàng, nhưng không cưỡng lại được đà tăng giá của bất động sản, mạo hiểm vay dư ra rồi dùng tiền vay đóng ngược lại cho ngân hàng. Hai, thu nhập bị sụt giảm ngoài dự tính do ảnh hưởng nặng nề của Covid làm "tiền bỏ heo" bị sụt giảm đột ngột. Điều này dẫn đến việc bị hụt hơi khoản tiền phải đóng hàng tháng trong ngân hàng. Ba là dùng tiền vốn sản xuất kinh doanh - huyết mạch tạo ra của cải vật chất, công ăn việc làm cho xã hội - bỏ vào bất động sản và các cuộc chơi tài chính trái sở trường.
Ông Kiên cho rằng, đối với nhóm 1, 2, nếu tài sản thanh khoản không tốt, họ có thể phải cắt lỗ 5-15% giá trị tài sản để thu hồi vốn ngân hàng.
Đầu tư như thế nào trong thời gian biến động?
Ông Lê Quốc Kiên cho rằng, giai đoạn từ nay đến hết 2023, phương án đầu tư "cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi. Lựa chọn này cần các sản phẩm khi cần có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì bất động sản phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.
Để có thể sử dụng được ngay thì bất động sản cần phải ở các nơi có mật độ dân cư tương đối ổn, và tiện ích cơ bản tối thiểu để sinh hoạt. Đặc biệt, sản phẩm được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường là sản phẩm tốt.
Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, nguồn tiền nhàn rỗi và dòng tiền thu nhập đều đủ mạnh, đặc biệt không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, có thể cân nhắc phương án đầu tư "làm giàu nhanh, nhân x lần tài sản trong thời gian trung dài hạn" bằng các bất động sản có thể bật tăng giá mạnh như: bất động sản hình thành tương lai, đất lớn ở tỉnh/ vùng ven,... Đương nhiên "high return - high risk", lựa chọn này sẽ đi kèm với các rủi ro: Dự án trục trặc không thể về đích, thanh khoản kém chôn vốn lâu, thay đổi chính sách quản lý nhà nước hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Phương án này chỉ phù hợp với những người trích 20% - 30% tài sản nhàn rỗi, chấp nhận không cần đụng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất 3-5 năm vẫn sống khỏe.
Với những người sở hữu nhiều tài sản còn có thêm một nhu cầu mua bất động sản, xem bất động sản như một món trang sức, khẳng định giá trị bản thân, bên cạnh việc cũng là nơi tích giữ tài sản. Nhóm này dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, ví dụ như nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng ở các khu resort cao cấp, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng.
Với nhóm này thì tiêu chí "tần suất sử dụng", hay "thu nhập khai thác cho thuê trên giá trị tài sản" không quá quan trọng với họ. Do đó mới có những câu chuyện "biệt thự nghỉ dưỡng 1-2 triệu đô khai thác 2% - 3%/năm", "nhà 40 tỷ cho thuê chỉ 70 triệu/tháng" hay "shophouse 50 tỷ cho thuê 100triệu đồng/tháng".
"Tóm lại, khi toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng - thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, ai cũng thắng lợi. Nhưng khi thị trường vào giai đoạn "thủy triều rút", thì chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, có thu nhập tốt và ổn định từ sản xuất kinh doanh hoặc làm thuê, đầu tư phần lớn bằng "tiền nhàn rỗi, tiền bỏ heo", kiểm soát tốt đòn bẩy (nếu có) trong khả năng cho phép của "tiền bỏ heo", và sở hữu những tài sản có khả năng thanh khoản tốt mới là những người bình yên đi qua mùa giông bão để hái quả ngọt về sau", ông Kiên nhấn mạnh.
TP Hồ Chí Minh "gỡ vướng" 38 dự án bất động sản UBND TP Hồ Chí Minh yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị khẩn trương xem xét tháo gỡ vướng mắc tại 38 dự án bất động sản. UBND TP Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, yêu cầu khẩn trương nghiên...