Condotel đang sụt giảm mạnh
Từ sản phẩm hút khách trong vài năm qua, từ cuối năm 2017 phân khúc Condotel ( Căn hộ khách sạn) đã chững lại. Bước sang quý II/2018, lượng tiêu thụ condotel đã sụt giảm thê thảm.
Hàng loạt các dự án Codotel liên tục đổ bộ các bãi biển miền Trung từ vài năm qua dẫn tới thực trạng bội cung ở phân khúc này. Ảnh: PV
Giải thích về việc này, nhiều ý kiến cho rằng, condotel sụt giảm do một thời gian dài phát triển quá nóng, ngoài ra khách hàng đã xuất hiện tâm lý lo ngại về pháp lý khi đầu tư loại hình này.
Theo báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quý II của Cty DKRA, thị trường Condotel hiện có 28 dự án chào bán. Trong Quý II/2018 chỉ đón nhận nguồn cung từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo) với tổng số 2.100 căn Condotel, trong đó riêng một dự án ở Khánh Hòa đã cung cấp 2.000 căn. Tại dự án này, lượng tiêu thụ cũng đã chiếm 63% lượng tiêu thụ toàn thị trường trong khi ở các dự án khác, sức tiêu thụ rất khó khăn.
Cũng theo Cty này, tỉ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 60-61%.Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỉ lệ hấp thụ căn hộ Condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%. Nguồn cung Condotel có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới với nhiều dự án được đưa ra thị trường có quy mô hơn 1.000 căn.
Còn theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, hàng loạt các tỉnh miền Trung như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Yên chỉ trong khoảng vài năm có đến hàng trăm dự án Condotel đổ bộ. Hiện tại, sau khi Đà Nẵng đã quá tải thì Nha Trang là cực hút mới của các chủ đầu tư. Cụ thể, ngay trong quý I/2018 hàng loạt dự án mới ở Nha Trang bung hàng như La Luna Resort Nha Trang (2.000 căn), The Scenia Bay (700 căn), AB Nha Trang Central Square (300 căn), đặc biệt là The Arena Cam Ranh (4.000 căn). Theo Hội môi giới, một số dự án mới đang mở phân phối chỉ dừng lại ở một số giao dịch F1, tức là phân khúc mua đi phân phối lại không còn sôi động. Bắt đầu từ Quý IV/2017 người mua F1 khó giao dịch lại vì thanh khoản kém.
Video đang HOT
Nguồn cung Condotel chủ yếu đến từ các địa phương đang phát triển mạnh du lịch biển như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc. Khác với những phân khúc khác, Condotel thường thu hút người mua ở cam kết lợi nhuận và doanh thu. Với cam kết lợi nhuận trên dưới 10%/năm trong khoảng 10 năm, mức giá condotel dao động phổ biến từ 40-80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thời gian gần đây xảy ra nhiều tranh chấp về lợi nhuận trả theo năm của chủ đầu tư với khách hàng khiến tâm lý người mua e dè. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư hiện tại đã không còn cam kết lợi nhuận. Chính điều này khiến cho sức hút đầu tư vào condotel giảm đáng kể.
Một nguyên nhân sụt giảm khác là do nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sau một thời kỳ tăng quá nóng, đến thời điểm hơn nửa năm nay tại nhiều địa phương ít có dự án mới được tung ra thị trường. Phần khác, pháp lý cho sản phẩm condotel đến nay vẫn chưa rõ ràng nên ảnh hưởng lớn đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư; ngân hàng cũng đang thực hiện các biện pháp siết chặt nguồn vốn vào bất động sản, tăng lãi suất cho vay mua nhà ở… nên tác động không nhỏ đến thị trường.
Đán.h giá về triển vọng phân khúc này, đại diện DKRA cho tiên liệu 2018 có thể sẽ la năm thách thức của phân khúc bất động sản nghi dương ở Nha Trang, Đa Nẵng, trong đó đặc biệt là Condotel khi các địa phương này có lượng nguồn cung khá lớn và còn tiếp tục tăng lên. Còn theo nhận định từ CBRE Việt Nam, sau thời gian cần thu hồi vốn thì việc giao dịch lại để có lợi nhuận thì rất khó. Giá trị một số căn condotel hầu như không lên giá nhiều so có giá mua ban đầu.
T.CHÍ
Theo Laodong
Căn hộ khách sạn phát triển nóng, chủ đầu tư dễ "lách luật", làm liều
Mặc dù phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản 2016, nhưng phân khúc Condotel vẫn chưa được pháp luật công nhận, trong các loại hình nhà ở vẫn chưa có tên condotel (căn hộ khách sạn)... điều này dẫn tới nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.
Chia sẻ tại hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel - Cơ hội và Thách thức", ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho biết: Trong năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục, bùng nổ ở các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán với hơn 12.000 căn Condotel và hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường.
Tuy nhiên, ông Khánh chỉ ra hàng loạt bất cập của condotel như: Vì mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không) cách khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận trong tương lai của loại hình BĐS này.
"Chính vì các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều", ông Khánh nói.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho rằng, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình Condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều....
Một bất cập khác, nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho Condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.
Chưa có quy định cụ thể về BĐS condotel được sử dụng để đầu tư hay để ở. Từ đó dẫn đến việc hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại condotel.
Ngoài ra, theo ông Khánh, quy định về tín dụng còn chưa có quy định chặt chẽ cho người vay để mua condotel. Nhiều quy định trong các luật còn có sự chồng chéo. Đặc biệt, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Cũng chỉ ra nhiều bất cập của condotel, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group cho hay, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy đinh chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai.
Về vấn đề tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, vốn cho thị trường condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng BĐS từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel.
Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel.
"Lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao", ông Ánh phân tích.
Vị chuyên gia kinh tế này cũng nhấn mạnh, rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể xảy ra trong tương lai, đặc biệt là tương lai xa đến 6-8 năm theo hợp đồng tín dụng mua condotel.
"Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước... đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường condotel", ông Ánh nói.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, luật pháp chúng ta đi sau thực tiễn. Trong tất cả các Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (tại thời điểm sửa đổi là năm 2013, có hiệu lực vào năm 2014), đều không có thuật ngữ hàng hóa condotel. Thế nhưng trên thực tế, loại hình này đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường BĐS 2016.
Cho rằng, Condotel chưa được chính thức khẳng định pháp lý của nó trong pháp luật, trong các hình thức loại hình nhà ở cũng chưa có loại hình condotel, vì thế theo ông Nam, việc rủi ro về mặt pháp lý đối với người mua là có thể xảy ra. Do đó, theo ông cần có những kiến nghị với Chính phủ, Nhà nước đưa ra Quốc hội sửa đổi cơ bản từ Luật đến Nghị định, Thông tư.
Theo Minh Thư (Infonet)
Siết tín dụng và "dư chấn" Carina khiến giao dịch căn hộ chung cư sụt giảm mạnh Trong buổi công bố tiêu điểm bất động sản diễn ra sáng nay (3/7), CBRE Việt Nam cho biết, thi trường căn hộ chung cư TPHCM quý 2 khá ảm đạm khi cả nguồn cung lẫn số lượng giao dịch đều giảm mạnh. Cụ thể, thống kê của CBRE cho thấy số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM trong Quý 2...