Có nên giữ quy định ngân hàng bảo lãnh dự án?

Nhiều ngân hàng vào đồng ý tài trợ cho một dự án, theo Luật sư Trần Minh Cường, đoàn Luật sư Tp.HCM đó là một điều tốt, cũng là cách mà khách hàng có thể “bảo chứng” chéo được thông tin khi bản thân không phải là một chuyên gia pháp lý.

“Bảo chứng” niềm tin cho khách hàng mua nhà

Có lẽ trước bối cảnh “vàng thau lẫn lộn” thì người mua nhà sẽ tin vào bên thứ 3 là ngân hàng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Việc dự án bảo lãnh từ ngân hàng là nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các chủ đầu tư.

Về phía ngân hàng, các ngân hàng chỉ bảo trợ cho các dự án có đầy đủ pháp lý và khả năng chi trả cho các sản phẩm hình thành trong tương lai. Như vậy, đồng nghĩa với việc những dự án được ngân hàng tài trợ sẽ là lợi thế rất lớn với niềm tin của khách hàng mua nhà.

Theo Ls Trần Minh Cường, việc một dự án BĐS được nhiều ngân hàng vào đồng ý tài trợ cho là một điều rất tốt. Đây cũng là cách mà khách hàng có thể “bảo chứng” chéo khi họ không phải là một chuyên gia pháp lý

Đặc biệt, với các dự án chuẩn bị bung thị trường đầu năm 2020, việc được các ngân hàng bảo lãnh lại càng tăng thêm độ tin cậy cho khách hàng khi mà thị trường đang rơi vào khó khăn như hiện nay. Có thể kể đến một số dự án chuẩn bị bung thị trường Tp.HCM trong một vài tháng tới như Picity High Park, Cosmo City, Centerhome Riverside,….hầu hết các dự án này đều đã có ngân hàng tên tuổi vào bảo lãnh đi kèm mức độ uy tín của dự án trên thị trường.

Đại diện CĐT dự án Picity cho biết, hiện dự án đã có một số ngân hàng như Vietcombank, MB, Nam Á…hỗ trợ tài chính cho dự án. Đây được xem là cách mà CĐT thể hiện uy tín dự án với khách hàng. Bởi rất nhiều khách hàng khi tìm hiểu dự án này đang rất quan tâm đến yếu tố ngân hàng bảo lãnh.

Luật sư Trần Minh Cường, đoàn Luật sư Tp.HCM cho biết, việc một dự án BĐS được nhiều ngân hàng vào đồng ý tài trợ cho là một điều rất tốt. Đây cũng là cách mà khách hàng có thể “bảo chứng” chéo khi họ không phải là một chuyên gia pháp lý.

Theo vị luật sư này, khách hàng không phải là một chuyên gia pháp lý để có thể trao đổi kiểm tra tất cả các văn bản pháp lý do chủ đầu tư cung cấp để biết được một dự án có đầy đủ pháp lý hay không trước khi quyết định đầu tư. Ngân hàng trước khi đồng ý cấp bão lãnh sẽ phải thẩm định dự án và Ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh.

Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp. Do đó việc có Thư bảo lãnh cũng là một minh chứng thể hiện cho khách hàng yên tâm trước khi quyết định đầu tư.

Nên giữ quy định ngân hàng bảo lãnh dự án

Mới đây, đã có một số ý kiến đề xuất bỏ quy định bảo lãnh của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lại bởi còn nhiều bất cập, đứng góc độ luật sư, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng nên giữ lại quy định này để hạn chế rủi ro và đảm bảo cho khách hàng trong tình trạng “thượng vàng hạ cám” các chủ đầu tư kinh doanh căn hộ hình thành trong tương lai hiện nay.

“Hiện nay trên thị trường kinh doanh BĐS tương đối phức tạp, việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà”, Luật sư Cường cho biết.

Thực tế, đã có khá nhiều khách hàng bị mất tiền khi mua dự án không có ngân hàng bảo lãnh. Khi có chuyện không biết “bấu víu” vào bên nào, đi thưa kiện tốt kém tiền bạc, mất thời gian mà không ai chịu trách nhiệm. Vì thế, theo các gia BĐS, việc bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai là một bảo chứng, cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng về chất lượng sản phẩm. Bởi nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng sẽ có ngân hàng đứng ra thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền cho khách hàng.

Trường hợp các doanh nghiệp đối phó, làm không tốt sẽ có cơ quan chức năng giám sát, kiểm tra và xử lý hoặc đưa ra phương án phù hợp để doanh nghiệp thực hiện đúng pháp luật và bảo đảm quyền lợi cho khách hàng, tránh bát nháo trong giao dịch. Bởi, mục đích cuối cùng vẫn là bảo vệ cho người mua khi có rủi ro xảy ra.

Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình kinh doanh, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp của việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Quy trình bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:

(1) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng;

(2) NH thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai;

(3) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua (khách hàng mua căn hộ). Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Hạ Vy