Cách người mua ở thực sử dụng đòn bẩy tài chính mua bất động sản

Nguyễn Thanh Tâm20:24 25/06/2022

Trong lĩnh vực tài chính, cụ thể là vay mua nhà thì thuật ngữ “đòn bẩy” được sử dụng khá thường xuyên.

Tuy nhiên không phải ai cũng biết được cách sử dụng đòn bẩy thế nào, tỷ lệ nên vay là bao nhiêu…

Với nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực, yếu tố quan trọng nhất vẫn là tính toán lộ trình tài chính thận trọng và phù hợp khi sử dụng đòn bẩy vốn.

Trước tình hình giá nhà ngày một cao, nhiều bạn trẻ đang sống và làm việc tại các tỉnh thành lớn như Tp.HCM, Hà Nội muốn mua một căn hộ tầm 3-5 tỷ, phù hợp với tài chính của gia đình, thì đòn bẩy tài chính là 1 giải pháp được nhiều bạn lựa chọn để sở hữu được nhà ở.

Chẳng hạn, anh Nguyễn Văn A sắp có gia đình, tổng thu nhập 2 vợ chồng gần 40 triệu đồng. Anh đang phân vân giữa căn hộ 2PN ở TP Thủ Đức giá 4,5 tỷ hoặc căn tương tự ở Bình Chánh giá 3,6 tỷ. Nếu đi vay, anh A dự kiến sẽ vay 50% giá trị căn hộ, phần còn lại anh có thể sử dụng nguồn tiền tích lũy của bản thân và hỗ trợ từ 2 bên gia đình.

Video đang HOT

Vấn đề của anh A cũng là băn khoăn mà nhiều người gặp phải, nhất là trong bối cảnh giá nhà chênh lệch quá nhiều so với thu nhập của người lao động. Chưa đủ tiền để mua đứt tài sản thì đi vay là giải pháp tất yếu.

Với trường hợp của anh A, dù mua căn hộ có giá trị bao nhiêu, vay vốn từ bất kỳ kênh nào cũng cần có tài chính bản thân tầm 50% giá trị tài sản và chỉ nên vay tối đa 50%. Nếu tính giá thị trường hiện tại, mua một căn hộ tầm 3,6 tỷ, người mua cần có ít nhất 1,8 tỷ và đi vay thêm 1,8 tỷ. Giả sử lãi suất chung của thị trường nằm khoảng 10%/năm, với thời hạn vay là 25 năm, mỗi tháng anh A cần phải trả số tiền cả gốc lẫn lãi 21 triệu (tiền gốc 6 triệu đồng và lãi suất vay tương đương 15 triệu).

Như vậy, thu nhập của vợ chồng anh A (chưa có con nhỏ) ở tầm 40 triệu đồng/ tháng, 21 triệu để trả nợ, còn 19 triệu để chi phí, tiền sinh hoạt là 4 triệu, tiền ăn uống là 5 triệu, chi phí khác 5 triệu đồng thì vẫn còn dư 5 triệu dự phòng vấn đề phát sinh như đau bệnh, hư hỏng xe,…Nhìn chung nếu vay mua căn hộ với giá này thì vẫn hợp lý cho nguồn tài chính như vợ chồng anh A.

Tương tự, với trường hợp căn hộ có giá 4,5 tỷ thì anh A cần có ít nhất 2,25 tỷ và đi vay 2,25 tỷ trong 25 năm, cả gốc lẫn lãi mỗi tháng phải trả lên đến 6,25 triệu. Nếu mua căn hộ này thì vợ chồng anh A cần có thêm 450 triệu đồng nữa so với căn 3,6 tỷ. Và khi trả nợ ngân hàng 25 – 26 triệu/ tháng, vợ chồng anh A còn 13,75 triệu đồng, cần phải tiết kiệm và thắt chặt chi tiêu trong gia đình ví dụ tiền sinh hoạt nên giảm xuống còn 3 triệu, tiền ăn uống giảm còn 3 triệu, còn dư 3 triệu để đề phòng những trường hợp phát sinh xảy ra.

Vì số tiền lãi sẽ giảm dần qua các tháng theo mức thanh toán số tiền gốc mỗi tháng của người mua nên áp lực chi trả cũng giảm bớt vào các năm sau. Mức 26,25 triệu đồng là mức cao nhất mà anh A phải trả mỗi tháng. Tuy nhiên nếu dùng đòn bẩy tài chính, anh A nên đặt mục tiêu tăng thêm thu nhập để rút ngắn kỳ hạn vay giảm bớt gánh nặng tâm lý và mất đi cơ hội tích lũy vốn để đầu tư sinh lời vào các kênh đầu tư khác.

Nhìn chung khi sử dụng đòn bẩy tài chính, người mua nhà cần chuẩn bị tâm lý, tính toán toàn bộ khả năng tài chính của bản thân, tỷ trọng vốn vay khi mua nhà chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất tăng sau thời gian hết ưu đãi.

Có nên xuống tiền mua bất động sản “cắt lỗ” trong giai đoạn này?

Dòng tiền cho vay bất động sản tập trung vào phân khúc cá nhân

Mặc dù dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) tăng trưởng mạnh trong các năm qua nhưng phần lớn chảy vào cá nhân mua nhà, trong khi các khoản rót vốn cho chủ đầu tư dự án lại bị thu hẹp.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng, tăng khoảng 84.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021 (tương ứng mức tăng 12%). Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng. Đây là mức đã được duy trì từ cuối năm ngoái đến nay và được đánh giá là an toàn.

Tín dụng bất động sản sẽ hạn chế vay đầu cơ, đầu tư mà tập trung vào những khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thật.

Theo các ngân hàng, tỷ lệ cho vay BĐS tuy có cao nhưng vẫn trong mức cho phép. Hầu hết, các nguồn vốn vay này đều đi vào nhu cầu mua nhà thật nên rủi ro nợ xấu ngân hàng không cao. Cụ thể, tại ngân hàng ABBank, tỷ lệ cho vay BĐS của ngân hàng chỉ khoảng 6%, cho mua nhà ở khoảng 17%; nợ xấu liên quan đến BĐS và xây dựng cũng ở mức 0,1-0,15%.

Tương tự, tại ngân hàng Sacombank, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 22% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay người dân xây, sửa nhà chiếm đến 60%; cho vay doanh nghiệp BĐS chỉ chiếm khoảng 20%, tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng, rất nhỏ so với tổng dư nợ gần 400.000 tỷ đồng của Sacombank.

Với OCB, tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản cả kinh doanh và tiêu dùng, mua nhà ở là 32%, trong đó 72% là cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản. Theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc ngân hàng OCB, bản chất các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Chiến lược của OCB là tập trung cho khách hàng cá nhân vay mua nhà có giá tầm trung khoảng 1 - 2 tỷ đồng.

Nhiều ngân hàng cho biết, sở dĩ dư nợ tín dụng phần lớn tập trung vào cá nhân là do NHNN đang siết vốn vay các dự án đầu cơ vì nhiều rủi ro và tránh nợ xấu cao, nhất là trong thời điểm nền kinh tế trải qua 2 năm ảnh hưởng dịch COVID-19, nhưng khuyến khích đối với tín dụng cho cá nhân vay mua nhà, nhất là đối với những người có thu nhập trung bình. Đây là phân khúc lâu nay nhiều ngân hàng "đang bỏ quên" nay sẽ là tiềm năng trong tương lai.

NHNN hiện đã giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro. Cụ thể, từ ngày 1/10/2021 đến 30/9/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm về 37%; từ ngày 1/10/2022 đến 30/9/2023 còn 34% và giảm xuống 30% từ ngày 1/10/2023. Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2020, hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản tăng từ mức 150% lên 200%. NHNN cũng áp dụng hệ số rủi ro từ 50% đến 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu mua nhà dưới 4 tỷ đồng.

Xét về con số tuyệt đối, các ngân hàng vẫn có dư địa cho bất động sản, bởi tổng dư nợ tín dụng tính đến cuối năm 2021 vào khoảng 10,44 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm 20%, tương đương 2,09 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, theo kế hoạch của NHNN, tỷ trọng tín dụng bất động sản năm 2022 vẫn giữ nguyên 20%, tương ứng 2,38 triệu tỷ đồng, tăng gần 300.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021, nhưng chủ yếu cho cá nhân vay mua nhà.

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc hạn chế hoặc ngừng cho vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không thể bỏ qua.

Ông Lâm đưa ra khuyến nghị rằng, các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản. Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.

Tuy nhiên, theo NHNN, việc kiểm soát tín dụng trên nhằm hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, những dự án rủi ro lớn... Với những hồ sơ có nhu cầu vay vốn chính đáng về nhu cầu ở, mua nhà ở xã hội, các hợp đồng vay đúng chuẩn, đúng quy định vẫn được xét duyệt cho vay.

Sẽ có tuyến bus điện VinFast tại các khu nhà ở xã hội Vinhomes Theo Vinhomes, do các dự án nằm ở vùng ven nên Vinhomes sẽ triển khai tuyến bus điện VinFast kết nối khu nhà ở xã hội với các nút giao thông quan trọng. Thông tin này được ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Vinhomes tiết lộ. Theo ông Hoa: "Do các dự án nằm ở vùng ven nên chúng tôi sẽ triển khai...