Bất động sản ‘đóng băng’, giá thuê kiot chung cư Hà Nội vẫn tăng mạnh
Trong khi giá mặt bằng bán lẻ mặt phố và ở trung tâm thương mại giảm mạnh thì các cửa hàng khối đế ở chung cư vẫn tăng, bất chấp khách thuê khó khăn vì COVID-19.
Anh Nguyễn Hải, chủ một salon tóc hồi tháng 7/2020 cho biết, anh muốn mở rộng thêm chuỗi cửa hàng sau khi dịch COVID-19 lần 1 kết thúc. Nghĩ rằng nhiều người làm ăn thua lỗ trả lại cửa hàng thì giá thuê sẽ “mềm” hơn mọi khi, anh tìm thuê một ki-ốt tầm hơn 30m2 nằm trong khối đế chung cư trên đường Khúc Thừa Dụ (quận Cầu Giấy, Hà Nội).
Giá mặt bằng cho thuê tại khối đế nhiều chung cư vẫn tăng mạnh. (Ảnh minh họa)
Theo anh Hải tìm hiểu, trước đó, chủ nhà này cho cửa hàng áo dài thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, vì dịch COVID-19 cửa hàng ế ấm, khách thuê đóng cửa trả lại mặt bằng. Nhưng bất ngờ là, sau khi thoả thuận, chủ nhà đã ra giá với anh Hải 18 triệu đồng/tháng (tăng 3 triệu đồng so với chủ cũ). Do kỳ vọng dịch chấm dứt, cửa hàng nằm trong khu dân cư đông đúc sẽ sớm hút khách, anh Hải vẫn quyết định ký hợp đồng và phải đóng luôn tiền nhà 6 tháng.
Tương tự, anh Nguyễn Dương đang thuê một cửa hàng làm salon tóc tại Khu đô thị Mỹ Đình 1 với diện tích 20m2 từ cách đây 3 năm với giá 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, sau đại dịch COVID-19 lần 1, chủ nhà tăng giá thuê lên 15 triệu đồng/tháng với lý do chủ đầu tư cũng tăng giá.
Khảo sát của PV cho thấy, nhiều cửa hàng, ki-ốt khối đế chung cư tăng giá cho thuê, trái ngược với cảnh giảm giá sâu tại các trung tâm thương mại và cửa hàng mặt phố. Sau dịch COVID-19, mặt bằng bán lẻ ế ẩm, chủ nhà phải trầy trật tìm khách thuê, thậm chí chấp nhận giảm giá 20-30% trong khoảng thời gian đến 1 năm.
Tuy nhiên, theo tập đoàn bất động sản Savills Việt Nam, điểm sáng mặt bằng thị trường bất động sản bán lẻ thương mại đang có dấu hiệu khởi sắc. Số liệu thống kê của Savills mới đây cho thấy, mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM quý III/2020 giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm. Việc kiểm soát tốt làn sóng COVID-19 đợt 2 và công suất cao giúp các chủ nhà củng cố niềm tin vào thị trường.
Còn tại Hà Nội, chủ nhà và khách thuê lạc quan hơn khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng. Lượng khách mua sắm dần hồi phục nhưng vẫn duy trì ở mức thấp. Nhiều đề nghị giao dịch lớn chủ yếu đến từ các khách thuê ngành ẩm thực mở rộng từ TP.HCM ra Hà Nội. Các nhà bán lẻ nước ngoài đang trì hoãn gia nhập thị trường.
Video đang HOT
Lý giải về mặt bằng khối đế chung cư tăng giá, các chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu nói tất cả khối đế chung cư đều tăng giá thì không đúng, mà hiện tượng này chỉ xảy ra tại những khu vực có dân cư về ở lấp đầy. Mặt bằng tăng do chủ đầu tư tăng giá, nên các nhà đầu tư thứ cấp cũng phải tăng.
Hơn nữa, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định, vì các cửa hàng ở đây đa phần kinh doanh các mặt hàng thiết yếu như nhu yếu phẩm, ngân hàng, phòng khám, hàng ăn…đã có một lượng khách lớn, ổn định. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn có những khối đế chung cư cũng đang gặp phải tình trạng để trống nhiều do ở khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt.
Đối với khu vực trung tâm, mặc dù giá thuê cao nhất thị trường, nhưng tỷ lệ lấp đầy luôn đạt 100%, hầu như không có mặt bằng để cho thuê. Trong khi đó, ở khu vực ngoại thành, nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp, nhưng lại rất khó cho thu.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đạt 24,53 USD/m2/tháng, giảm 1,5% theo năm và 0,78% theo quý. Tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng gia tăng, đạt 11,15%, cao hơn 1,37 đpt theo quý và 2,93 đpt theo năm.
Trong khi đó, bà Bùi Trang, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, đối với các cửa hàng ở khối đế chung cư, thị trường đã trở nên cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, vì lý do an ninh nên nhiều chủ đầu tư cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào mua sắm tại các cửa hàng trong dự án. Với các dự án có quy mô nhỏ, ít cư dân, người thuê cũng không mặn mà vì khách hàng trong dự án không nhiều, không đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
“ Nhìn chung, với các cửa hàng khối đế phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn“, bà Trang nói.
Dự báo về thị trường khối đế chung cư từ nay đến những tháng đầu năm 2021, đại diện Savills Hà Nội nhìn nhận, các phân khúc khác của thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và khối đế chung cư nói riêng có dấu hiệu phục hồi tốt. Đặc biệt, hoạt động bán lẻ truyền thống sẽ trở lại mạnh mẽ trong dịp mua sắm cuối năm khi nhu cầu mua sắm của người dân tăng lên.
Bất động sản nghỉ dưỡng 'đóng băng', có nên đầu tư lúc này?
Các chuyên gia cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhưng chậm hơn so với các loại hình bất động sản khác.
Sự "đóng băng" của thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng biển thể hiện qua con số chỉ có hơn 4.000 sản phẩm condotel được chào bán trong 9 tháng năm 2020. Thậm chí, 2/3 các dự án có sản phẩm chào bán nhưng không phát sinh giao dịch.
Những địa phương dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận... đều có số lượng giao dịch ở mức thấp.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, phát triển bất động sản nghỉ dưỡng biển phải có trọng tâm, nhưng thực tế hiện nay thừa nguồn cung, bởi lúc làm không tính toán kỹ.
Có nên đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng thời điểm này? (Ảnh minh họa)
Nhiều chuyên gia cho rằng, sự sụt giảm của bất động sản nghỉ dưỡng biển đến từ những nguyên nhân như khung pháp lý cho loại hình này chưa rõ; ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh; tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng đối với một số chủ đầu tư thiếu uy tín "xù" cam kết lợi nhuận.
Tuy nhiên, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA cho hay, những khó khăn này chỉ mang tính thời điểm. Dù gặp nhiều thách thức và thăng trầm nhưng bất động sản nghỉ dưỡng biển vẫn có những thuận lợi riêng. Do đó, trong 10 năm qua, giá bất động sản nghỉ dưỡng biển vẫn tăng 3 - 4 lần.
Điển hình như các dự án ở ven biển Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết, Quy Nhơn, Mũi Né, Quảng Ninh... đều có sự tăng giá đáng kể, có những địa phương tăng gấp gần 10 lần như Đà Nẵng.
Vì vậy, trong một thời gian khá dài, thị trường này diễn ra các hoạt động phát triển, đầu tư, mua bán sôi động. Thậm chí, có những khu vực, giới đầu cơ đất còn lợi dụng các thông tin về phát triển đặc khu kinh tế biển đẩy giá lên cao nhằm trục lợi, khiến chính quyền địa phương phải vào cuộc.
Nhiều chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam có nhiều dư địa để phát triển như dân số trẻ, thu nhập của người dân ngày càng tăng. Đồng thời, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút FDI tốt, đặc biệt có lượng khách quốc tế dồi dào do nằm ở vùng biển ấm quanh năm...
Tuy nhiên, nhìn ở một góc độ khác, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biển của Việt Nam vẫn gặp rào cản lớn. Đó là pháp lý cho loại hình này vẫn chưa rõ ràng, dẫn đến phát triển ồ ạt. Có thời điểm, thị trường dư hàng nghìn căn condotel.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ, bất động sản nghỉ dưỡng biển hiện đang đứng trước nhiều khó khăn. Thực tế, đây là câu chuyện tính pháp lý mà khách hàng vẫn muốn làm rõ: Là đất thương mại dịch vụ hay đất ở? Chính quyền có cấp sổ hay không? Ra sổ trong bao nhiêu năm? Người nước ngoài sẽ sở hữu như thế nào...?
Còn theo ông Nguyễn Đức Thêm, chuyên gia bất động sản, nói đến bất động sản nghỉ dưỡng biển là đề cập đến câu chuyện kinh doanh, vì khách hàng mua để kinh doanh là chính. Rõ ràng từ đầu năm đến nay, ngành du lịch bị ảnh hưởng nặng nhất, đồng nghĩa với việc bất động sản nghỉ dưỡng cũng bị "chìm" theo.
Bên cạnh đó, ông Thêm cũng đồng tình với nhiều ý kiến là cần tính pháp lý của loại hình này như thế nào, sở hữu có thời hạn hay vĩnh viễn. Bởi trên thị trường hiện nay chưa có dự án nào trải qua câu chuyện hết thời hạn sở hữu và hết thời hạn đó sẽ được giải quyết ra sao.
" Cho đến nay, chưa có chủ đầu tư nào trả lời được cho người mua về sở hữu có thời hạn hay vĩnh viễn. Đối với loại hình sản phẩm này cần thời gian dài nữa để khẳng định thị trường cũng như tạo được sức hút thực sự, chí ít là cũng quay lại như trước", bà Hằng nhấn mạnh.
Đại diện Savills Hà Nội dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới chưa có triển vọng tích cực. Hiện, Bộ VH-TT&DL kích cầu du lịch nội địa trong nước, nhưng cũng chỉ nhằm gỡ khó cho chủ đầu tư và khách hàng đang kinh doanh. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhanh hồi phục được hay không, phải làm rõ vấn đề sở hữu.
Hơn nữa, tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp khiến chủ đầu tư và khách hàng đều lo lắng. Giả sử có sản phẩm bán ra để cho nhà đầu tư kinh doanh khai thác cũng là bài toán nan giải, bởi rất nhiều vấn đề đặt ra: liệu kinh doanh có tốt không, COVID-19 kéo dài trong bao lâu, làm như thế nào để bảo đảm doanh thu, thanh toán đúng hạn?
" Điều này sẽ kéo theo câu chuyện triển vọng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng biển nói riêng không phải là màu sáng tích cực như các loại hình bất động sản khác", bà Hằng nói.
Có nên đầu tư vào bất động sản những tháng cuối năm? Dịch Covid-19 bùng phát trở lại khiến bức tranh thị trường bất động sản càng trở nên u ám. Nhiều chuyên gia cũng đã đưa ra đánh giá, phân tích, nhận định về tình hình thị trường bất động sản những tháng cuối năm... Có ít tiền không nên đầu tư vào bất động sản Ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công...