5 lưu ý pháp lý khi mua nhà chung cư

Mai Hoàng Minh10:41 21/06/2016

Do đó, khi giao dịch mua căn hộ, để hạn chế phần nào các rủi ro có thể phát sinh, người mua cần lưu ý một số vấn đề pháp lý như sau:

Một là, cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án cũng như về năng lực của chủ đầu tư. Chung cư đó đã hoàn tất xây dựng và xin cấp phép xây dựng đầy đủ hay chưa, khu vực của chung cư có nằm trong quy hoạch hay không…

Một số loại giấy tờ mà người mua cần kiểm tra, đó là: giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ khu đất,…

Hai là, người mua chung cư cần lưu ý đặc biệt đến bản thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán.

Ba là, bên mua cần thẩm định và quan tâm đến các thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà và các khoản chi trong tương lai. Chẳng hạn như chi phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, phí giữ xe, phí bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước,…

Bốn là, bên bán phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng.

Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ…) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước…).

Năm là, hợp đồng mua bán nhà chung cư phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Còn trong trường hợp mua bán nhà chung cư với chủ đầu tư thì hợp đồng không nhất thiết phải qua công chứng.

Video đang HOT

Tuy nhiên, người mua nhà vẫn có quyền yêu cầu công chứng hoặc lập vi bằng (một hình thức chứng thực được thực hiện bởi đơn vị thừa phát lại) đối với hợp đồng này để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình.

Theo LS. NGUYỄN VĂN LỘC (DNSG)

Xử lý nợ xấu chờ giải tỏa rào cản pháp luật

Dưới góc độ pháp lý, nợ xấu có thể được tiếp cận trên nhiều góc độ, phương diện khác nhau.

Cần hoàn thiện pháp luật về bán các khoản nợ xấu theo cơ chế thị trường

Trong mối quan hệ cho vay và đi vay, nợ xấu có thể hiểu là việc bên đi vay không thực hiện trả nợ đúng hạn, trả nợ không đầy đủ, hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ trả nợ. Ngược lại, ở góc độ không phải là vấn đề pháp lý, nợ xấu thực sự là nguy cơ tiềm ẩn, có thể xảy ra ở bất kỳ giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội nào, đối với mọi nền kinh tế và hệ thống tín dụng.

Kinh nghiệm pháp luật của nhiều quốc gia và ở Việt Nam cho thấy, có nhiều nguyên nhân làm phát sinh nợ xấu hoặc khó xử lý nợ xấu. Trong đó, sự không minh bạch, thiếu tính thống nhất và ổn định, thiếu tính dự báo của pháp luật về tài sản, sở hữu, giao dịch và tố tụng là các nguyên nhân chính "khuyến khích" bên đi vay chây ỳ thực hiện nghĩa vụ trả nợ, hoặc làm cho bên đi vay mất khả năng trả nợ, cũng như bên cho vay khó thu hồi nợ.

Nằm trong chiến lược hoàn thiện thể chế kinh tế - chính trị định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước Việt Nam đã có những nỗ lực cải cách đáng kể hệ thống pháp luật có liên quan. Bên cạnh Hiến pháp năm 2013, nhiều bộ luật, luật quan trọng liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến giải quyết nợ xấu đã được sửa đổi, bổ sung như: Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Công chứng, Luật Đầu tư...

Các văn bản pháp luật này đang dần đi vào cuộc sống, từng bước tháo gỡ những rào cản pháp luật về tài sản, sở hữu, giao dịch và tố tụng, nhất là sau khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực (ngày 1/1/2017), những rủi ro pháp lý trong quan hệ cho vay - đi vay sẽ có sự cải thiện đáng kể, bao gồm:

Thứ nhất, quy định thống nhất và thông thoáng hơn về tài sản bảo đảm (TSBĐ), tổ chức tín dụng (TCTD), bên vay hoặc bên thứ ba được tự do ý chí, tự do thỏa thuận về việc đưa tài sản làm đối tượng của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó, ghi nhận TSBĐ có thể là bất động sản và động sản hiện có, hoặc hình thành trong tương lai. TSBĐ có thể được mô tả chung, có thể là kho hàng..., không hạn chế việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản của người thứ ba, các bên trong bảo lãnh có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh...

Có nhiều nguyên nhân làm phát sinh nợ xấu hoặc khó xử lý nợ xấu

Cùng với sự ghi nhận về quyền sử dụng đất là quyền tài sản, quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng và quyền bề mặt, quy định mới về TSBĐ sẽ giúp cho doanh nghiệp, người dân bằng tài sản của mình có thể huy động vốn được thuận lợi hơn, tạo khả năng thanh toán nợ lành mạnh hơn, TCTD có nhiều lựa chọn hơn về TSBĐ và khuyến khích TCTD nhận TSBĐ để bảo toàn, phát triển nguồn vốn vay của mình.

Thứ hai, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của TCTD là người thứ ba ngay tình đối với TSBĐ trong giao dịch dân sự vô hiệu theo nguyên tắc "hiệu lực công tín", tăng khả năng thu hồi nợ khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Theo đó, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó tài sản này được được chuyển giao (bao gồm cả chuyển giao pháp lý trong biện pháp thế chấp) bằng một giao dịch bảo đảm cho TCTD ngay tình và TCTD này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm, thì giao dịch bảo đảm không bị vô hiệu; hoặc trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng TCTD lại xác lập giao dịch bảo đảm với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa đổi thì giao dịch bảo đảm cũng không bị vô hiệu. Trong những trường hợp này, chủ sở hữu không có quyền đòi lại TSBĐ từ TCTD, mà chỉ có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch bảo đảm được xác lập với TCTD phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Thứ ba, tách biệt giữa thời điểm giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật, thời điểm tài sản được chuyển giao từ bên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm là TCTD và thời điểm giao dịch bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Trong đó, quy định rõ biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc TCTD nắm giữ, hoặc chiếm giữ TSBĐ, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì TCTD được quyền truy đòi TSBĐ và được quyền ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận TSBĐ.

Khi có căn cứ xử lý TSBĐ, TCTD có quyền yêu cầu người đang giữ TSBĐ giao TSBĐ đó cho mình để xử lý. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì TCTD có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Quy định này góp phần quan trọng vào việc bảo đảm tính minh bạch trong xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm, tạo cơ chế pháp lý mạnh hơn trong xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.

Thứ tư, áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn đã chính thức được ghi nhận đối với các vụ án có tình tiết đơn giản, quan hệ pháp luật rõ ràng, đương sự đã thừa nhận nghĩa vụ; tài liệu, chứng cứ đầy đủ, bảo đảm đủ căn cứ để giải quyết vụ án và tòa án không phải thu thập tài liệu, chứng cứ. Đây là tiền pháp lý quan trọng để các TCTD có thể nhanh chóng nhận được sự cho phép của tòa án trong việc thực hiện việc truy đòi TSBĐ và xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, xét về hiệu quả giải quyết nợ xấu và yêu cầu cho việc tăng trưởng nhanh, bền vững của nền kinh tế, hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp, thì bên cạnh thành quả lập pháp quan trọng nêu trên, Nhà nước cũng cần phải nhất quán, quyết liệt hơn nữa trong thực hiện các giải pháp, định hướng cơ bản sau đây:

Xây dựng Luật Đăng ký tài sản để thiết lập hệ thống thông tin, thủ tục pháp lý minh bạch, công khai về tình trạng pháp lý của tài sản, về đăng ký tài sản, về đăng ký giao dịch để xác lập, chuyển giao quyền, phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bảo vệ người thứ ba ngay tình và trách nhiệm của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền trong đăng ký tài sản; khắc phục tình trạng manh mún, không đồng bộ về hệ thống đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch hiện nay;

Bên cạnh đó, pháp luật liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đến xử lý nợ xấu cũng cần phải được rà soát, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành quy định mới kịp thời, để bảo đảm thống nhất trong quy định về TSBĐ (thực tiễn hiện nay vẫn còn có sự khác nhau về nhận thức và áp dụng pháp luật liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản của người thứ ba, đặc biệt là quyền sử dụng đất hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai). Làm rõ hơn việc chuyển giao thực tế TSBĐ và chuyển giao pháp lý TSBĐ cho TCTD là người thứ ba ngay tình; thiết lập hành lang pháp lý để quyền truy đòi tài sản được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi và hợp pháp, tránh nguy cơ phát sinh nợ xấu tiếp diễn, quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản được tôn trọng, bảo vệ...

Đồng thời, xây dựng, hoàn thiện pháp luật về bán các khoản nợ xấu theo cơ chế thị trường; cụ thể hóa quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ vào trong các quan hệ xử lý nợ xấu. Việc giải quyết nợ xấu thông qua thiết chế của Công ty Quản lý tài sản (VAMC) là điều tốt, nhưng cũng cần xây dựng cơ chế thị trường trong xử lý nợ xấu để tạo ra nhiều kênh mua bán nợ linh hoạt, nhanh chóng, hiệu quả hơn và thu hồi cao nhất giá trị của các khoản nợ.

Đặc biệt, cần nhanh chóng có những hướng dẫn cụ thể, thống nhất về việc áp dụng thủ tục rút gọn trong xử lý nợ xấu đối với những khoản nợ có bảo đảm bằng biện pháp đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, hoặc TCTD đang trực tiếp nắm giữ, chiếm giữ TSBĐ, quan hệ vay nợ rõ ràng, bên vay hoặc bên bảo đảm đã thừa nhận nghĩa vụ; tài liệu, chứng cứ đầy đủ, bảo đảm đủ căn cứ để giải quyết vụ án và tòa án không phải thu thập tài liệu, chứng cứ.

Nguyễn Hồng Hải, Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp

Đặc san Toàn cảnh ngân hàng 2016

Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán

Ban hành thông tư quy định về giá quản lý vận hành chung cư Theo Thông tư số 02 Bộ Xây dựng vừa ban hành về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại điều 106 luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Chủ đề: hợp đồng bạo hành nhà chung cư pháp lý chủ đầu tư dự án giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Xem thêm Share

Xem nhiều

Danh tính nam tài xế ô tô tránh xe máy, đâm bé gái tử vong ở Tuyên Quang01:28

Cuộc gọi vô vọng của người nhà nạn nhân tử vong trong vụ cháy ở Hà Nội09:51

Lời khai của tài xế ô tô tránh xe máy, đâm bé gái tử vong ở Tuyên Quang09:54

Ông Trump 'ra tay' trước khi nhậm chức09:28

Nữ nhân viên tử vong trong quán cà phê đang nuôi con nhỏ học lớp 101:29

Tổng thống Putin: Nga sẵn sàng cho một cuộc 'đấu tên lửa' với Mỹ08:11

Mỹ cảnh báo khả năng Nga công nhận chương trình hạt nhân Triều Tiên15:14

Truy bắt đối tượng vờ mua hàng để trộm điện thoại của nhiều người01:50

Chồng tổ chức hiếp dâm tập thể đối với vợ, lãnh án 20 năm tù09:18

Tin đồn 'ông Putin cho con trai đến Ukraine chiến đấu' có chính xác?06:34

Liệu có một ngày tỉ phú Elon Musk thành Tổng thống Mỹ?08:01

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023

Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021

NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020

Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.