3 thách thức lớn chờ đón môi giới bất động sản
Nghề môi giới địa ốc có thể gặp nhiều khó khăn và bước vào đợt sàng lọc nhân sự lớn nhất nửa thập kỷ.
Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam, dự báo năm 2019 là bước ngoặt lớn đối với Nghề môi giới địa ốc tại TP.HCM. Theo ông Lâm, có ít nhất 3 dấu hiệu cho thấy ngành môi bất động sản sắp phải đón những cơn sóng lớn cùng với nhiều áp lực bủa vây trong 12 tháng tới.
Thanh khoản bất động sản giảm tốc
Ông Lâm cho biết, thị trường đang lộ diện nhiều dấu hiệu giảm tốc trong 18 tháng qua và sẽ còn tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu lực đỡ trong 12 tháng tới. Một trong những dấu hiệu đáng quan ngại chính là thanh khoản sụt giảm. Với môi giới địa ốc, thanh khoản thị trường sụt giảm là đòn chí mạng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận của những người làm công tác sale, bán hàng.
Nguồn cung tại TP.HCM thu hẹp giai đoạn 2018-2020.
Trong quý IV/2018, UBND TP.HCM phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 – 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn. Tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, từ nay đến năm 2020, không phát triển các dự án nhà ở mới.
Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức chỉ tập trung hoàn thiện các dự án dở dang. Các địa bàn này được phép phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (như tuyến Metro số 1 tại các quận 2, 9, Thủ Đức) hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng. Còn các huyện vùng ven Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn và Cần Giờ tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, rà soát, thu hồi các dự án chậm triển khai, ưu tiên phát triển nhà dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Sự thắt chặt nguồn cung trong giai đoạn 2018-2020 sẽ tạo bước ngoặt lớn với các công ty môi giới, phân phối bất động sản năm 2019. Rổ hàng thu hẹp lại đồng nghĩa với việc các sàn địa ốc “đói hàng”, sụt giảm doanh số hoặc thu hẹp nhân sự, và chắc chắn thu nhập của nghề này cũng bị ảnh hưởng.
Nghề môi giới bất động sản được dự báo sẽ đối mặt nhiều thách thức năm Kỷ Hợi. Ảnh: Vũ Lê.
Tâm lý hoài nghi dành cho bất động sản lớn dần
Video đang HOT
Yếu tố tâm lý là tác động vô hình, không đo đếm được trong ngắn hạn nhưng lại có sức ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản trong một thời gian dài. Trong 12 tháng qua, việc có nhiều dự án bị rà soát tính pháp lý trên địa bàn TP.HCM hoặc những vụ khiếu kiện kéo dài đã gây không ít hoang mang cho nhà đầu tư và người mua nhà để ở.
Điều này tạo nên nhiều rào cản cho lực lượng bán hàng, vì ngày càng khó thuyết phục người mua đặt niềm tin vào pháp lý của các dự án hình thành trong tương lai. Làm cách nào những người mua bất động sản với nhu cầu tích lũy tài sản và đầu tư đơn thuần có đủ “mắt thần” để soi pháp lý của các dự án đang triển khai. Tâm lý hoài nghi của người mua khó tránh khỏi và đây chính là thách thức cực lớn cho người bán.
Chuyên gia này ước tính khoảng 20.000 môi giới đang hành nghề trên thị trường bất động sản TP.HCM, thuộc các công ty hoạt động chính quy. Con số này chưa tính nhân sự tại các đơn vị môi giới tự do, quy mô nhỏ 5-7 người một công ty, cộng tác viên…
Cùng với sự sôi động của thị trường bất động sản giai đoạn 2014-2017, các doanh nghiệp liên tục tăng cường tuyển dụng nhân sự ngành môi giới, khiến cho số lượng người hành nghề liên tục tăng cao trong các năm qua. Làn sóng nhân sự đổ xô chuyển sang hành nghề môi giới địa ốc vì thị trường nóng sốt, hàng hóa dồi dào, tuyển dụng đại trà, ồ ạt trong thời gian qua.
Tuy nhiên, trước những biến động giảm tốc dần lộ diện trên thị trường bất động sản năm 2018, nghề môi giới địa ốc được dự báo gặp nhiều khó khăn. Nếu nghề môi giới bất động sản chịu nhiều sức ép, hàng chục nghìn người tham gia nghề này cũng đối mặt với nhiều thay đổi lớn.
CEO DKRA đánh giá, năm 2019 sẽ có làn sóng dịch chuyển và bỏ nghề môi giới, tìm kiếm những ngành nghề khác an toàn hơn. Thu nhập chính của môi giới đến từ hoa hồng chứ không phải lương cơ bản. Sàng lọc trong điều kiện bình thường, số lượng môi giới bỏ nghề vào khoảng 20% một năm. Nếu có sự tác động thêm từ chính sách và chiến lược của doanh nghiệp khi thị trường khó khăn thì mức đào thải khoảng 25-30% thậm chí nhiều hơn.
Để tồn tại trên thị trường bất động sản, các sàn địa ốc đang phải dành 35% doanh thu để vận hành hệ thống, chi phí hoa hồng chiếm 55% doanh thu, marketing 5%. Khoản lợi nhuận của các công ty môi giới bất động sản chiếm khoảng 5% doanh thu. Một khi thị trường khó khăn, mặt bằng chung doanh thu của các công ty môi giới ít nhiều sẽ sụt giảm, do đó, lợi nhuận vì vậy cũng thu hẹp. Lực lượng nhân sự tham gia vào thị trường sẽ giảm, là một thách thức lớn vì doanh thu có thể bị ảnh hưởng.
Mức thu nhập của môi giới 2019 sẽ giảm tỷ lệ thuận với việc tiếp cận rổ hàng ngày càng hạn chế do nguồn cung ít dần. Nhà môi giới trụ lại phải có kiến thức, có sự am hiểu về thị trường, có uy tín, có thương hiệu mới có thể đứng vững. Trách nhiệm của môi giới bất động sản trong năm 2019 sẽ cao hơn so với trước đây vì các quan ngại về tình trạng pháp lý các dự án nhà đất đang chịu sức ép thanh kiểm tra từ cuối năm 2018 trở đi.
Ông Lâm đánh giá, sau một thời gian địa ốc tăng nhiệt và sôi động nhưng thiếu kiểm soát về chất lượng, nghề môi giới bất động sản từng tồn tại cách bán hàng chụp giật, ăn sổi, mánh mung, tư vấn ẩu dụ khách mua nhà đất. Tuy nhiên, thời kỳ sale bất động sản hành nghề một cách dễ dãi và thu nhập rủng rỉnh có thể sẽ khép lại vào năm 2019. Bởi lẽ, khách hàng cân nhắc lâu hơn, bảo thủ hơn, nhiều quan ngại hơn, khó thuyết phục hơn so với trước đây.
Tuy nhiên, theo ông Lâm, dù có rất nhiều khó khăn và thách thức trong 12 tháng tới, thị trường vẫn còn đó nhiều cơ hội lớn cho những nhà môi giới chuyên nghiệp, uy tín tỏa sáng.
Theo thegioitiepthi.vn
Đất nền các tỉnh: 'Miếng mồi ngon' của giới đầu tư
Đất nền tại các tỉnh đang trở thành điểm đầu tư mới của nhà đầu tư địa ốc vì mức giá khá rẻ, trong khi tiềm năng sinh lời cao.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, các dự án phát triển BĐS mới được triển khai rất mạnh tại nhiều tỉnh trên cả nước như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bình Thuận, Đồng Nai, Biên Hòa, Bình Dương...
Do dân số tại các khu vực này chưa đông nên sản phẩm căn hộ chung cư phát triển chưa mạnh, sản phẩm chủ đạo tại các tỉnh là nhà đất và đất nền. Lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm, lượng giao dịch thành công đạt gần 50.000 sản phẩm.
Đất nền trở thành miền đất hứa với nhiều nhà đầu tư. (Ảnh: Khánh An).
Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án ở các tỉnh trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Giá nhà đất tại các tỉnh trong năm 2018 có biến động tăng bình quân khoảng 10%.
Tại Bắc Ninh, do có khu công nghiệp Yên Phong, nơi nhiều doanh nghiệp lớn như nhà máy Samsung làm "cứ điểm", nên đất tại Tp.Bắc Ninh lên giá từng ngày. Giá của một lô đất nền 50 - 70m2 tương đương một căn hộ trong thành phố, nên vẫn là sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng tiêu dùng trong vùng.
Không chỉ các vùng có đất ăn theo hạ tầng mà mới đây, ngay đầu năm 2019, một số dự án vùng ven như Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc... các chủ đầu tư đã tạo song giá đất với những khoản chênh lệch lớn.
Theo các chuyên gia BĐS, xu hướng NĐT dịch chuyển về vùng ven đã bắt đầu gia tăng từ năm 2017, bùng nổ trong năm 2018 và được dự báo sẽ khốc liệt hơn trong năm 2019. Điều này, đẩy các NĐT và nhà phát triển BĐS buộc phải theo dòng chảy thị trường khi mà quỹ đất nội đô Hà Nội, Tp.HCM giá ngày càng tăng cao.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, cho biết hiện quỹ đất nội thành Hà Nội không còn, trong khi đó, để ra một dự án phải mất thủ tục 3 - 4 năm. Dự đoán, năm 2019 sẽ là năm "bùng nổ" phát triển BĐS ở thị trường các tỉnh, không chỉ là các khu vực quen thuộc mà ở cả những thị trường chưa được khai phá trước đó.
Giám đốc một doanh nghiệp xây dựng lớn cho rằng trong khi giá đất tại Hà Nội và Tp.HCM khan hiếm, giá lên cao, dư địa của phân khúc đất nền tại các tỉnh vùng ven còn rất lớn. Bên cạnh đó, một số địa phương có hạ tầng tương đối tốt và xây dựng nhiều khu công nghiệp, đây là điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS địa phương phát triển.
"Thị trường có dư địa phát triển nhưng NĐT cũng cần cân nhắc kỹ khi đầu tư, không nên dùng đòn bẩy tài chính khi thị trường tăng giá", đại diện doanh nghiệp này nói.
Trao đổi với báo chí tại cuộc họp quý IV thị trường BĐS mới đây, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định hiện tại, thị trường BĐS ở các tỉnh ven đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM đang phát triển khá tốt, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền.
Giám đốc Sàn giao dịch BĐS AB Land tại Mỹ Đình (Hà Nội) cho biết hiện đất nền các tỉnh lân cận Hà Nội tăng giá đáng kể so với một, hai năm trước. Tuy nhiên, mức độ giao dịch không đến độ tạo thành cơn sốt nên tình trạng sốt giá do lượng giao dịch nhiều là không có. Nếu giá có tăng cao bất thường đó là do chủ đầu tư hoặc "cò đất" tạo sóng.
Trước tình trạng đất nền ở một số dự án khu vực vùng ven tăng cao bất thường, có những lô đất chênh tới gần tỷ đồng, luật sư Bùi Sinh Quyền - Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội, cảnh báo người mua nhà nên thận trọng với những giao dịch BĐS kiểu này, bởi điều đó có thể tạo nên các rủi ro như khó đòi lại tiền nếu dự án gặp khó khăn trong quá trình triển khai. Hơn nữa, nếu vì mục đích lách thuế của chủ đầu tư, cũng có thể tạo ra những rủi ro khác khi dự án bị thanh tra, người mua chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, thời gian qua, phân khúc đất nền có tỷ lệ đầu tư, đầu cơ lớn và qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt giá trị thực cho nên khách mua hiện nay phần nào e dè và cẩn trọng hơn.
Như vậy có thể thấy, việc săn lùng đất nền vùng ven các thành phố lớn một mặt tạo ra giá trị gia tăng cao khi hiện nay giá cả còn rẻ. Nhưng mặt khác, một số chủ đầu tư và các "cò đất" thấy dòng tiền đang đổ về khu vực này đã tạo ra những đợt "sóng ảo" khiến thị trường BĐS thiếu tính ổn định.
MINH SƠN
Theo vtc.vn
Những yếu tố đảm bảo sự tăng giá bền vững của bất động sản Tiến độ dự án, chất lượng công trình hay quản lý vận hành là những yếu tố mà khách hàng cần lưu tâm khi mua căn hộ vừa để ở vừa được coi là tài sản đảm bảo trong tương lai. Đâu là nhân tố đảm bảo gia tăng giá trị của căn hộ chung cư? Hầu hết mọi người khi mua bất...