Xuất hiện nhà đầu tư, nhưng chưa vội lo bong bóng bất động sản
Vấn đề đang được giới kinh doanh địa ốc và cả các nhà quản lý lo lắng là liệu năm 2016, thị trường bất động sản sẽ phát triển ra sao, có hay không tình trạng bong bóng xảy ra?
Tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%. Ảnh: Dũng Minh
Thị trường đã xuất hiện nhà đầu tư, đầu cơ
Diễn biến thị trường bất động sản năm 2015 cho thấy, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã thành công trong điều hành chính sách tiề.n tệ, tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt, góp phần tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng.
Nhiều ngân hàng thương mại đã hợp tác chặt chẽ với các DN bất động sản cung ứng nguồn vốn đầu tư cho chủ đầu tư và hỗ trợ người mua nhà, tín dụng toàn ngành tăng khoảng 18%, cao hơn năm 2014.
Riêng tại TP. HCM, tín dụng bất động sản năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ; lượng kiều hối chuyển về TP. HCM đạt 5,5 tỷ USD, bằng 38,69% cả nước, trong đó tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%.
Một điểm rất quan trọng của thị trường bất động sản trong năm qua là có nhiều DN trong nước “bắt tay” vơi các đối tác nước ngoài để thu hút nguồn vốn phát triển dự án, như Công ty Đầu tư Nam Long đã hợp tác với Quỹ đầu tư IFC thuộc World Bank, với Công ty Hankyu Realty và Công ty Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản); Công ty An Gia hợp tác với Quỹ đầu tư CREED (Nhật Bản) với tổng mức 200 triệu USD; Tập đoàn Gamuda Land Malaysia đã đầu tư vào Dự án Celadon City (quận Tân Phú); Công ty Phúc Khang hợp tác với Quỹ đầu tư Providence và Công ty Adam Khoo (Singapore); Công ty Trần Thái và Công ty Tiến Phước liên doanh với Qũy đầu tư GAW Capital; Quỹ đầu tư Vinacapital, Jen tiếp tục mở rộng đầu tư vào bất động sản…
Nhiều DN địa ốc tên tuổ.i và uy tín như Công ty Nhà Thủ Đức (TDH), Công ty Hưng Thịnh, Tập đoàn Novaland, Công ty Phú Long, Phúc Khang, Him Lam, Vingroup… đã cung ứng cho thị trường những dự án nhà ở có chất lượng cao, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của các tầng lớp dân cư, Việt kiều, người nước ngoài, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM
Một yếu tố mới năm qua là thị trường bắt đầu có sự tham gia của các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản. Đành rằng, hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) trên thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung – cầu và làm cho thị trường sinh động, nhưng nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường bất động sản thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn và đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng trên thị trường như đã xảy ra năm 2007, năm 2010.
Video đang HOT
Trong năm 2015, tại TP. HCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường bất động sản, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp.
Nếu nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đầu tư trên 50% giá trị hợp đồng mua nhà bằng chính nguồn vốn của mình, thì có thể yên tâm, nhưng trên thực tế, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70 – 80% và trong số đó có người vay ngoài xã hội với lãi suất cao, thì độ rủi ro rất lớn và cũng là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường bất động sản.
Chưa có nguy cơ bong bóng
Nhìn lại năm 2015, thị trường bất động sản không xảy ra tình trạng bong bóng, đúng như dự báo trước đây của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoRea).
Bong bóng bất động sản đã xảy ra trong năm 2007 và năm 2010 là nguyên nhân quan trọng góp phần gây lạm phát, bất ổn kinh tế vĩ mô, làm thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, cộng đồng DN và thị trường bất động sản.
Qua nghiên cứu và tổng kết từ thực tiễn, HoRea nhận thấy các điều kiện khách quan và chủ quan làm phát sinh bong bóng bất động sản là:
“Có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản trong năm 2016. Tuy nhiên, cần thận trọng quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả”.
(1) Khi nền kinh tế đất nước phát triển quá nóng dẫn đến khả năng kiế.m tiề.n nhanh, nhiều, và mua bất động sản như là phương thức bảo toàn giá trị nguồn tiề.n kiếm được;
(2) Khi buông lỏng chính sách tài khóa, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và không kiểm soát được dòng tiề.n vay sử dụng sai mục đích;
(3) Khi có sự phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phân khúc bất động sản cao cấp;
(4) Có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản, đi đôi với tình trạng tăng giá bất động sản bất hợp lý, quá đáng trên thị trường;
(5) Khi có sự xuất hiện của những nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo các đợt sóng liên tục trên thị trường bất động sản;
(6) Khi thiếu sự can thiệp hợp lý của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng; điều tiết nguồn cung dự án bất động sản thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở.
Nghiên cứu các điều kiện trên đây, đối chiếu với thực tế thị trường bất động sản năm 2015 và xu thế phát triển năm 2016, có thể nhận thấy:
Thứ nhất, năm 2016, dự báo nền kinh tế toàn cầu tiếp tục sụt giảm tăng trưởng, giá dầu giảm mạnh tác động đến nước ta, chắc chắn nền kinh tế nước ta chưa thể phát triển nóng.
Thứ hai, Nhà nước vẫn đang tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tài khoá, thắt chặt chi tiêu công, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt (tăng trưởng tín dụng năm 2014 chỉ 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, trong lúc tăng trưởng tín dụng năm 2007 – năm đỉnh của bong bóng bất động sản – lên đến hơn 37%) nên chắc chắn sẽ không có chuyện Nhà nước buông lỏng tín dụng năm 2016.
Thứ ba, quả thật, gần đây trên thực tế có sự gia tăng nhiều dự án bất động sản cao cấp, nhưng mức hấp thụ của thị trường năm 2015 là tích cực, chưa xuất hiện tình trạng “bội thực” (cung vượt cầu quá lớn) trên thị trường bất động sản.
Do vậy, có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản trong năm 2016. Tuy nhiên, cần thận trọng quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả.
Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán
Bong bóng bất động sản liệu có quay lại theo chu kỳ?
Nhiều chuyên gia và nhà quản lý thị trường bất động sản cho rằng, hiện chưa đáng lo lặp lại bong bóng bất động sản, nhưng cũng không nên chủ quan.
Thị trường tăng trưởng mạnh
Đán.h giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Tuy nhiên, VEPR cảnh báo: "cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ".
Thị trường bất động sản đang tăng trưởng khả quan
Phân tích rõ hơn cảnh báo này, VEPR cho biết: thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ trong quý III cũng như 9 tháng đầu năm 2015. Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150% đã tạo hiệu ứng tích cực.
Theo thống kê của Savills, trong quý III thị trường hấp thụ khoảng 5.220 và 6.650 căn tại TPHCM và Hà Nội, tăng tương ứng 59% và 50% so với cùng kỳ năm 2014. Giá bất động sản diễn biến khá ổn định, xu hướng nhẹ chưa có dấu hiệu sốt nóng.
Theo đán.h giá của CBRE, lượng giao dịch tại thành phố Hồ Chí Minh phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp. Tại thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp vẫn giữ vị trí thống trị, trong khi căn hộ cao cấp tăng mạnh.
Ngược lại phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm. Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới giải ngân được 26% tính đến tháng 9/2015. Trong khi đó, tốc độ cho vay bất động sản có dấu hiệu tăng mạnh, đạt 10,89% trong nửa đầu năm 2015.
Một điểm cần lưu ý nữa, theo VEPR, tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Vì thế, "khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản"- VEPR khuyến nghị.
Không thể chủ quan
Cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản quay trở lại của VEPR không phải cá biệt. Tại Diễn đàn Đầu tư Toàn cầu diễn ra tại Hà Nội hồi tháng 10, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, chưa có căn cứ để nói thị trường có bong bóng. Nhắc lại câu chuyện bong bóng bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2007-2010, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bong bóng bất động sản khi đó xảy ra thể hiện rõ nhất là giá nhà đất tăng chóng mặt từng ngày, lượng cung rất ít trong khi nhu cầu lớn.
Nhưng với thực tế diễn biến thị trường như hiện nay, Phấn cũng cảnh báo: "Bong bóng có thể xuất hiện nếu thị trường tăng trưởng nóng và giá tiếp tục gia tăng liên tục...".
Thị trường nay đã khác xưa...
"Chưa có dấu hiệu đáng lo việc tái hiện bong bóng bất động sản ở Việt Nam. Bởi thị trường thời điểm này cơ bản khác với lần phát sinh bong bóng bất động sản trước đây. Trước đây, người mua chủ yếu là giới đầu cơ, còn hiện tại, người mua thực chiếm số đông do nhu cầu mua để ở, rồi cả mua để cho thuê và mua để tìm cơ hội kiếm lời từ bất động sản. Chủ đầu tư hiện nay cũng có nghiên cứu rất kỹ nhu cầu thị trường để cung ứng sản phẩm phù hợp nhằm đảm bảo bán được hàng. Đồng thời, môi trường vĩ mô hiện tại cũng khác khi mặt bằng chỉ số giá tiêu dùng có bước phát triển, mức lạm phát hiện tại thấp, trong khi lãi suất được kiềm chế."- Ông Richard Leech, Giám đốc của CBRE Việt Nam.
Còn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khi trả lời chất vấn ở Quốc hội tại kỳ họp này có đán.h giá: hiện nay đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng đầu cơ trên thị trường bất động sản. Biểu hiện là người mua nhà phải trả giá cao hơn nhiều so với giá nhà của chủ đầu tư đưa ra, đặc biệt ở những dự án ở vị trí tốt, có tiến độ thi công nhanh. Bản thân chủ đầu tư cũng chủ động tăng giá và nhiều dự án đồng loạt khởi công đã dẫn đến lo ngại bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện trong thời gian tới.
Bộ trưởng cho rằng, bong bóng bất động sản chỉ có thể xuất hiện khi hội tụ các yếu tố: Nền kinh tế phát triển không ổn định; các thị trường khác cũng phát triển không ổn định, thiếu hấp dẫn nên nhà đầu tư sẽ dồn tiề.n cho bất động sản; nguồn cung bất động sản thiếu hoặc lệch pha cung - cầu; chính sách tài chính tín dụng cho bất động sản lỏng lẻo; thiếu sự kiểm soát quản lý của nhà nước trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị và phát triển thị trường bất động sản.
Nhưng với thực tiễn của Việt Nam hiện nay, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định rất khó xảy ra bong bóng bất động sản. Đặc biệt là khi nền kinh tế của nước ta đang phục hồi, có mức tăng trưởng ổn định vĩ mô cũng như các cân đối lớn của nền kinh tế luôn giữ được sự ổn định cùng các yếu tố khác. Tuy nhiên, Bộ trưởng cho rằng, "diễn biến của thị trường rất phức tạp, không thể chủ quan"./.
Theo_VOV
Lo tái diễn bong bóng nhà đất Thị trường bất động sản hiện đang nhộn nhịp do nhiều người tìm mua nhà để đón tết. Những ngày này, các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) ở TP.HCM khá đông khách hàng đến tìm mua nhà. Nhu cầu mua nhà khá đa dạng: mua để ở, mua để đầu tư, cho thuê... Chính vì vậy nhiều dự án vừa công...