“Xé lẻ” dự án BĐS để M&A, sao vẫn nan giải?
“Xé lẻ” từng phần dự án bất động sản để M&A qua đó giúp hồi sinh dự án c.hết, tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều rào cản.
“Xé lẻ” từng phần để M&A dự án bất động sản để “hồi sinh dự án c.hết” vẫn còn quá nhiều rào cản. Ảnh: La liệt dự án c.hết ở khu Đông TP.HCM
Khó bán, khó “chính danh”
Nhiều năm trước, Công ty L.V.A đã đầu tư xây dựng một phần tại dự án tổng của Công ty COTEC tại huyện Nhà Bè (TPHCM) và được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt 1/500, đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đã được UBND TP chấp thuận đầu tư và dự án đã có quyết định giao đất. Thế nhưng, chủ đầu tư toàn dự án là COTEC gặp khó khăn về tài chính, chưa đóng thuế sử dụng đất cho toàn dự án. L.V.A xin hướng dẫn thủ tục đóng thuế một phần dự án và tách riêng Sở TN-MT chưa đồng ý.
Lãnh đạo một doanh nghiệp than thở, do thị trường BĐS đóng băng nên dự án công ty ông cũng trùm mền suốt 6-7 năm nay. Ông muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch) của dự án nhùng nhằng thủ tục vì cả dự án chưa đền bù xong và còn nợ t.iền sử dụng đất. Nhiều DN địa ốc hiện cũng đang có nguyện vọng xin “xé lẻ” từng phần dự án để sang nhượng.
Ở quận 9, không ít chủ đầu tư trước đây xin thực hiện dự án đất nền với quy mô hàng chục ha. Sau khi có quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, chủ đầu tư xẻ ra từng khu nhỏ hơn và giao cho các công ty khác đầu tư hạ tầng, bán sản phẩm ra thị trường. Khách hàng mua nền đất từ các công ty thứ cấp này hầu như đều rơi vào tình trạng mòn mỏi chờ cấp sổ đỏ và sổ hồng. Có dự án người dân xây nhà ở cả chục năm nay nhưng không ai có một mảnh giấy lận lưng mà nguyên nhân chính do chủ đầu tư nợ t.iền sử dụng đất. Chính vì vậy, các công ty đầu tư thứ cấp muốn tách thành dự án riêng biệt nhằm chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước và trách nhiệm đối với khách hàng.
Một trường hợp thành công với M&A từng phần dự án là An Gia Investment. Dự án La Casa của Vạn Phát Hưng “trùm mền” cả thập kỷ. An Gia nhảy vào M&A từng block một và lập thành những dự án Angia Riverside và Angia Skyline có tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng. Liên doanh An Gia – Creed Group tiếp tục “nhồi” gần 500 tỷ đồng mua lại 7 block La Casa để lập dự án mới. Dự án c.hết La Casa trước đây đang hồi sinh mạnh mẽ thông qua chiến lược M&A từng phần. Dẫu vậy, ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho biết, những dự án này vẫn thực hiện theo hồ sơ pháp lý của dự án cũ. Có nghĩa là dù bơm vốn hồi sinh dự án nhưng về nguyên tắc, chủ đầu tư mới nếu thay đổi thiết kế hoặc công năng, vẫn phải dựa trên hồ sơ tổng trước đây để xin điều chỉnh, không thể tách ra từng phần.
Video đang HOT
Cái khó bó cái khôn
“Hoạt động M&A từng phần dự án vẫn dựa trên sự tin tưởng giữa các bên với nhau. Nếu chờ thử tục hành chính thì mất nhiều cơ hội. Các chủ đầu tư hai phía M&A dự án đều hỗ trợ nhau tối đa trong việc xin thủ tục pháp lý để dự án triển khai nhanh nhất” – ông Khoa nói. Để thành công trong các thương vụ M&A từng phần, cần có tiềm lực tài chính mạnh và đặc biệt là phải có sự tin tưởng tuyệt đối giữa các bên trong nỗ lực hồi sinh dự án c.hết.
Luật đã có, vì sao DN vẫn gặp khó trong việc M&A từng phần dự án? Giám đốc sở TN-MT TP.HCM ông Nguyễn Toàn Thắng lý giải, trước khi được giao đất thực hiện dự án, chủ đầu tư phải lập dự án, được chấp thuận, phê duyệt theo quy định, do vậy khi chuyển nhượng một phần dự án đơn vị nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện phần dự án nhận chuyển nhượng như đã được phê duyệt mà không lập thành dự án độc lập.
Tuy nhiên, t.iền sử dụng đất được xác định cho dự án theo mục đích, cơ cấu sử dụng… chủ đầu tư phải nộp xong mới được cấp giấy chứng nhận, sau đó mới được chuyển nhượng. Việc tách dự án là không có cơ sở (vì đã được phê duyệt) và sở không ủng hộ việc này vì lý do: Khi lập quy hoạch và dự án đã xem xét đến các yếu tố kết nối hạ tầng dự án vào hạ tầng chung khu vực, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, các hạng mục công trình hạ tầng xã hội (trường học, công viên, trạm y tế…). Nếu tách nhỏ dự án thường các vị trí tốt sẽ được đầu tư trước, phần còn lại chậm triển khai thực hiện (đầu tư da beo), cơ sở hạ tầng không đồng bộ, dẫn đến phá vỡ quy hoạch.
La Casa, dự án c.hết “hồi sinh” bằng việc xé lẻ M&A từng phần
Bên cạnh đó, khi lập dự án, chủ đầu tư đã xác định được năng lực thực hiện, từ đó xác định quy mô và tiến độ dự án, cơ quan nhà nước đã thẩm định, phê duyệt dự án nên không thể lập dự án quy mô lớn, sau đó cắt nhỏ ra để chuyển nhượng kinh doanh, phần hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chậm đầu tư.
“Có những trường hợp t.iền sử dụng đất được xác định cho toàn bộ dự án mà không thể tách riêng phần nào nên chủ đầu tư phải thực hiện toàn bộ, không thể muốn chuyển nhượng phần nào nộp phần đó. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định tại một thời điểm và cho toàn dự án, trường hợp dự án có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, chủ đầu tư nộp một phần t.iền sử dụng đất và đề nghhị cấp giấy chứng nhận tương ứng với phần diện tích đất đó thì giá trị quyền sử dụng đất phần còn lại chủ đầu tư bị phạt do chậm nộp theo Luật Quản lý” – ông Thắng phân tích.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, toàn thành phố hiện có hơn 500 dự án “c.hết” và là cục m.áu đông nợ xấu. Tuy nhiên, có thể coi những dự án này là “nợ xấu, nhưng “tài sản bảo đảm không xấu” vì thông thường bất động sản khi thế chấp để vay tín dụng chỉ được tổ chức tín dụng trị giá phổ biến ở mức trên dưới 60% giá trị thực. Hiệp hội đã nhiều lần kiến nghị sửa luật, “coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau” để giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang trùm mền.
Theo Danviet
NHNN "bác" đề nghị gia hạn gói 30.000 tỷ đồng
Theo nội dung trả lời những kiến nghị của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), NHNN đã chính thức nói "không" với các đề xuất liên quan tới nới tín dụng cho thị trường BĐS cũng như nối dài vốn vay ưu đãi thuộc gói 30.000 tỷ đồng.
NHNN nói "không" với các đề xuất nối dài vốn vay ưu đãi nhà giá rẻ
Nhà giá rẻ khắc khoải vốn ưu đãi
Với quan điểm "Nhà nước chưa có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách để mua NƠXH; cho người thu nhập thấp đô thị để mua nhà ở thương mại giá rẻ; và cần giải quyết "điểm nghẽn" tín dụng cho thị trường BĐS", HoREA từng kiến nghị NHNN cho phép các trường hợp nhận nhà từ 1.1.2017 trở đi được tiếp tục giải ngân đến hết hợp đồng. NHNN phúc đáp "đối với các khoản giải ngân sau ngày 31.12.2016 sẽ được giải ngân từ nguồn vốn của NHTM và áp dụng lãi suất theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng". Việc này, theo cách lý giải của NHNN, là dựa trên một loạt các chỉ đạo điều hành như: công văn 3954/NHNN-TD ngày 30.5.2016 của NHNN đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép gia hạn giải ngân tái cấp vốn chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng đối với các hợp đồng tín dụng đã ký trước 31.3.2016 của khách hàng liên quan tối đa đến 31.12.2016.
Về "cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách để mua NƠXH" được HoREA khuyến nghị, NHNN nhắc lại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 về phát triển và quản lý NƠXH như một quyết sách xuyên suốt. Căn cứ chỉ đạo tại Nghị định này, NHNN đã ban hành các văn bản hướng dẫn về cho vay vốn ưu đãi đối với NƠXH. Bên cạnh đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cũng đã ban hành các văn bản về quy định, quy trình nghiệp vụ, lãi suất cho vay... khi vay vốn NƠXH theo Nghị định 100/2015.
Đáng chú ý, HoREA đã đề nghị NHNN có cơ chế để tính lãi suất cho vay hàng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi t.iền. Trong văn bản hồi đáp, NHNN cho biết: đối với các khoản vay thuộc các Chương trình cho vay ưu đãi lãi suất về nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ (chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng, cho vay NƠXH theo Nghị định 100/2015...), lãi suất cho vay được thực hiện theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của NHNN. Đối với các khoản vay theo cơ chế thương mại thông thường, các tổ chức tín dụng thực hiện trên cơ sở thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn. Tạm hiểu, đề xuất của HoREA vẫn chỉ dừng ở...đề xuất - đồng nghĩa, chưa có cơ chế tính lãi suất hàng năm trong khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc dòng sản phẩm phù hợp túi t.iền.
Địa ốc vẫn chờ dòng vốn dài hạn
Theo quan điểm (mang tính kiến nghị) của HoREA, thị trường BĐS hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường BĐS.
Về điều này, NHNN trước hết nhắc lại Thông báo số 389/TB-VPCP ngày 6.12.2016 giao Bộ Tài chính chủ trì nghiên cứu, hình thành một số định chế tài chính như Quỹ Tiết kiệm, Quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tín thác BĐS... để huy động các nguồn lực cho thị trường BĐS, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, NHNN đã có cơ chế tạo nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng thông qua việc cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn theo quy định (Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27.5.2016 và Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20.11.2014).
Chốt lại, NHNN khẳng định "nguồn vốn cho vay của tổ chức tín dụng chủ yếu là từ huy động t.iền gửi của nhân dân do đó phải được phân bổ, sử dụng an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội đối với các lĩnh vực ưu tiên theo chính sách tín dụng". Theo đó, tính tới thời điểm đầu 2017, địa ốc khó lòng kỳ vọng một "phép màu" về dòng tín dụng trung, dài hạn mang tính nội lực.
Một ý kiến khác - mang tính đột phá, của HoREA là "đề nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta". HoREA đ.ánh giá việc Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta. Từ đây, "làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước, do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư".
NHNN cho biết hiện Bộ TN&MT đang xây dựng "Đề án thí điểm việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài". NHNN đã có Công văn 10059/NHN-PC ngày 30/12/2016 góp ý về dự thảo gửi Bộ TN&MT. Về vấn đề này, NHNN đề nghị HoREA liên hệ Bộ TN&MT để được giải đáp.
Theo Danviet
