Vì sao thị trường địa ốc 2019 còn những mảng tối?
Toàn cảnh bức tranh địa ốc năm 2019 tuy sáng màu nhưng vẫn còn một số mảng tối do bất cập trong về cung cầu, kéo theo thanh khoản kém.
Chia sẻ tại Diễn đàn đầu tư và phát triển kinh doanh 2020 “Cơ hội tăng tốc & bứt phá” diễn ra sáng nay (6-1-2020), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết: Trong năm 2019 có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, 158 dự án liên quan đến đất công nằm trong diện rà soát, thậm chí có dự án nằm trong diện điều tra, khởi tố.
Cả năm 2019, chỉ có bốn dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 80% so với năm 2018… Những con số này cho thấy quy mô thị trường cả nước sụt giảm, bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm. Thị trường bất động sản Việt Nam đang sụt giảm do độ trễ và sẽ còn sụt giảm trong vòng vài năm tới.
Trong khi đó, với vai trò của người trong cuộc, bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đại Phúc Land, cho rằng bất động sản là lĩnh vực “không dành cho người yếu tim” vì nó quá nhiều rủi ro.
Trong năm 2019, toàn cảnh bức tranh địa ốc tuy sáng màu nhưng vẫn còn một số mảng tối do bất cập trong về cung cầu, kéo theo thanh khoản kém. Là người trải qua 25 năm kinh doanh trong lĩnh vực này, bà Hương cho rằng các doanh nghiệp cần xác định chiến lược kinh doanh của mình sẽ hướng đến đối tượng khách hàng nào, người mua nhà để ở thực hay mua để đầu tư? Nếu chọn hướng phục vụ khách hàng đầu tư thì khi bị yếu tố bên ngoài tác động sẽ dễ gặp khó khăn.
“Riêng với Đại Phúc Land, công ty xác định cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và mua để ở thực là 50-50 để đảm bảo tính bền vững. Đồng thời, chúng tôi cũng định hướng kế hoạch năm năm 10 năm, phân kỳ đầu tư và đầu tư hợp lý” – bà Hương nói.
Để gam màu của bức tranh bất động sản 2020 sáng sủa hơn, bà Hương cho rằng cần nâng cao trách nhiệm hành động của doanh nghiệp, tăng cường năng lực đầu tư, đầu tư cho nhân sự và bắt kịp xu hướng của người dân. Bên cạnh đó, bà mong muốn Chính phủ và Nhà nước có một thông điệp đủ mạnh trong ngắn hạn để doanh nghiệp có thể vạch ra được một chiến lược cụ thể cho từng giai đoạn.
Video đang HOT
Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho biết thị trường TP.HCM và Hà Nội thời gian vừa qua thực sự gặp khó. Nguồn cung năm 2019 tại TP.HCM giảm 52% và tại Hà Nội cũng giảm 26%. Nguồn cung khan hiếm, khiến giá bất động sản tại TP.HCM tăng 12%, Hà Nội tăng 6%.
Tuy nhiên, TS Lực cho rằng: “Thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình cơ bản sàng lọc chứ không đến mức độ bi quan. Một trong những nguyên nhân chính là do thể chế, chính sách không theo kịp sự phát triển của thị trường. Thứ hai là vấn đề rà soát, thanh tra, kiểm tra cũng ít nhiều gây ảnh hưởng chung đến việc xét duyệt, thực hiện dự án”.
THUỲ LINH
Theo Plo.vn
Thị trường địa ốc 2020: Nhiều thách thức khi tăng khung giá đất
Khung giá đất, bảng giá đất dự kiến sẽ tăng cao đồng loạt ở các địa phương sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất mới. Giá nhà đất có nguy cơ sẽ tiếp tục tăng mạnh.
Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua mà nhiều chủ đầu tư mới cũng khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.
Các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng đến 70% so với năm 2019. Chính phủ cũng vừa ban hành khung giá đất mới cao hơn 20% so với khung giá đất cũ. Trước động thái này, giá nhà đất được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm tới và những năm tiếp theo. Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020-2024 tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng bình quân 15-20% so với giá cũ.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà đất bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Chẳng hạn, trong giá bán căn hộ chung cư, t.iền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10%. Con số này là khoảng 30% đối với nhà phố và khoảng 50% đối với biệt thự.
Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà đất tăng. Khi đó, những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị sẽ khó sở hữu nhà ở hơn.
Cũng theo ông Châu, khung giá đất, bảng giá đất quá cao sẽ đẩy giá trên thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), đồng thời tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.
Giá đất tăng cao trong thời gian tới sẽ đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Đồng quan điểm trên, ông Ngô Quang Phúc - TGĐ Phú Đông Group cho rằng, với các dự án bất động sản nhà ở, t.iền đất thường chiếm 10-14% giá thành. Do đó, khi giá đất tăng, giá bán nhà đất chắc chắn phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch... cũng sẽ tăng giá theo, từ đó đẩy giá thành nhà đất lên cao.
Nếu giá đất tăng cao, doanh nghiệp mới khó gia nhập thị trường sẽ khiến nguồn cung ngày càng khan hiếm. Sức mua bất động sản nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao. Người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.
Nhìn nhận về sự tác động của khung giá đất đến giao dịch thị trường 2020, ông Phúc cho hay, thị trường sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn. Mặc dù có các yếu tố thuận lợi như lượng cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng trưởng, sự ổn định về kinh tế vĩ mô... nhưng sự khó khăn và thách thức vẫn chiếm ưu thế. Khó khăn đến từ lượng t.iền cung ứng vào bất động sản đang có xu hướng giảm, lượng cung sản phẩm bất động sản dành cho người có nhu cầu ở thực tiếp tục khó khăn.
Nhu cầu đầu tư, đầu cơ bất động sản trở nên thận trọng hơn, hàng tồn kho bất động sản cao cấp chưa hấp thụ hết. Đặc biệt, nếu bảng giá đất mới điều chỉnh tăng với biên độ gần 20% thì sẽ khiến giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh, làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư.
Tất các những điều trên sẽ ảnh hưởng đến mức thanh khoản của thị trường trong năm 2020. Giá bán sẽ có sự điều chỉnh và lực cầu có thể sẽ giảm.
Tương tự, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE cho rằng, giá đất tăng sẽ gây khó khăn lớn đến việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Khung giá đất tăng thì tất yếu chi phí vốn sẽ bị đội lên rất cao. Từ đó, giá bán sản phẩm cũng sẽ bị đẩy lên. Tại các khu vực như quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9, giá đất đang tăng mạnh, đây là một thách thức lớn và khó giải quyết trong bối cảnh giá đất đang ngày càng tăng và cơ sở hạ tầng không được cải thiện.
Cũng theo nhận định của bà Dung, muốn phát triển nhà cho người có thu nhập thấp cần có quỹ đất với giá vừa phải. Muốn làm được như vậy, nhiều doanh nghiệp phải đi ngày càng xa thành phố, ở những vùng ven nơi có quỹ đất rẻ phù hợp triển khai. Tuy nhiên vấn đề của các khu vực mới là cơ sở hạ tầng hiện tại chưa có sự phát triển mạnh. Khó đáp ứng được các điều kiện sống thiết yếu nên rất khó để người mua nhà lựa chọn.
Về giải pháp cho việc khung giá đất, nhiều chuyên gia hiến kế có thể tăng thuế với bất động sản. Nếu thuế tăng thì về lâu dài, giá sẽ giảm. Hơn nữa, khi thuế cao, lượng người đầu cơ sẽ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu quyết định.
Theo Phương Uyên
Diễn đàn doanh nghiệp
Vì sao kinh tế phát triển nhất khu vực mà doanh nghiệp bất động sản Việt vẫn kêu? Các chuyên gia cho rằng pháp lý là yếu tố gây khó cho thị trường địa ốc.Năm 2020, bất động sản được đ.ánh giá là vẫn phát triển ổn định, một số phân khúc có thể là điểm sáng đầu tư. Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề Xu thế dòng t.iền v.ào bất động sản 2019...
