Vì sao nhà đầu tư e ngại Mediplatex lấn sân bất động sản?

Cổ phiếu MED của CTCP Dược Trung ương Mediplatex vừa chào sàn, nhưng không nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Dù rất chuộng cổ phiếu dược, song nhiều nhà đầu tư băn khoăn về việc Mediplantex lấn sân sang lĩnh vực bất động sản và “khẩu vị” chọn đối tác rất đặc biệt: Toàn doanh nghiệp ít năng lực.

Thanh khoản cổ phiếu MED kể từ khi lên sàn rất èo uột, mỗi lệnh mua có số lượng chỉ vài trăm cổ phiếu, số lượng khớp lệnh cũng chỉ vài nghìn đơn vị mỗi phiên.

Khi tìm hiểu về cổ phiếu này, ngoài ngành nghề kinh doanh cốt lõi là sản xuất và nhập khẩu dược phẩm đang liên tục sụt giảm doanh thu trong những năm gần đây, điều khiến nhà đầu tư e ngại là cách thức MED lấn sân sang lĩnh vực bất động sản.

Tiền thân là doanh nghiệp nhà nước, chuyên về xuất nhập khẩu dược phẩm và dược liệu có bề dày lịch sử, nên MED quản lý đất ở nhiều vị trí khá đắc địa, diện tích lớn tại Hà Nội.

Các khu đất này theo quy hoạch đều có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất kho, nhà xưởng sản xuất thành nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng…

Bởi thế, đây đáng lẽ phải là lợi thế rất lớn của MED và cổ đông có thể hưởng lợi lớn từ việc Công ty hợp tác đầu tư chuyển đổi những khu đất này, bên cạnh hoạt động kinh doanh cốt lõi là dược phẩm.

Cổ phiếu MED chào sàn HNX vào giữa tháng 3/2020, hiện thị giá ở quanh mức 42.000 đồng/cổ phiếu, giảm 5-6% sau 1 tháng giao dịch.

Tuy nhiên, cách thức hợp tác đầu tư của MED lại khiến các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán băn khoăn, bởi nó cho thấy ít khả năng tối đa hóa lợi ích cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn, MED góp 5% vốn vào dự án Tòa nhà Bình An – Cowaclmic tại khu đất 118 Nguyễn Văn Trỗi, Thanh Xuân, Hà Nội (hợp tác cùng CTCP Lắp máy iện nước và Xây dựng).

Ở dự án này, có nhà đầu tư đặt câu hỏi, tại sao quyền sử dụng khu đất hơn 2.000 m2 không được tính vào quyền lợi của MED, mà chỉ hưởng lợi nhuận trên số vốn góp bằng tiền Công ty phải bỏ ra?

MED đã nhận trước 5 tỷ đồng tiền thu nhập dự kiến từ dự án, nhưng dự án đã triển khai 10 năm, đến nay vẫn chưa hoàn tất thủ tục để tiến hành xây dựng.

Tìm hiểu về năng lực của CTCP Lắp máy iện nước và Xây dựng, phóng viên thấy khá bất ngờ. Công ty này chỉ có vốn điều lệ 30 tỷ đồng.

Trong một báo cáo của HQT gửi cổ đông, lãnh đạo Công ty thừa nhận, tình trạng thiếu vốn khiến các dự án không đạt được tiến độ đề ra.

Hoạt động kinh doanh thường không đạt kế hoạch trong tất cả các chỉ tiêu, chi phí tài chính lớn dẫn đến hiệu quả kinh doanh thấp, chiến lược vốn không theo kịp kế hoạch sản xuất kinh doanh và đầu tư.

Bộ máy điều hành của doanh nghiệp lúng túng trong quản lý hoạt động xây lắp và đầu tư kinh doanh bất động sản, nợ đọng lớn.

Tình hình tài chính công ty tính đến đầu năm 2018 được mô tả: Nguồn thu có hạn, trong khi giá trị phải trả là rất lớn.

Nguồn vốn dài hạn ít, mà đầu tư dài hạn lớn, nên Công ty rơi vào tình trạng mất cân đối. Tình trạng này kéo dài Công ty sẽ mất khả năng thanh toán.

Tương tự là dự án bất động sản nằm trên khu đất Nhà máy số 1 tại số 356-358 Giải Phóng có diện tích 10.464 m2.

MED đã ký hợp đồng với CTCP Công nghiệp thương mại Tân Phú Cường để hợp tác đầu tư, chuyển đổi khu đất và đã nhận trước 100 tỷ đồng tiền cọc đầu tư dự án.

Tuy nhiên, Tân Phú Cường lại là doanh nghiệp chuyên về dệt nhuộm trong lĩnh vực may mặc. Công ty này “tay ngang” đầu tư sang bất động sản với 3-4 dự án như Khu dân cư và thương mại Xuyên Á, Khu nhà ở ông Thạnh… đều nằm tại huyện Hóc Môn (TP.HCM).

áng nói là chưa có dự án nào hoàn thành, mà đều đang trong thời gian hoàn tất thủ tục, xin chấp thuận chủ trương đầu tư…

Một dự án có quy mô vốn đầu tư lên tới 2.000 tỷ đồng khác nằm tại Nam Từ Liêm (Hà Nội). MED hợp tác với CTCP Sông Châu để xây dựng tổ hợp công trình, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và nhà ở để bán Central Residence (pháp nhân là Công ty TNHH ầu tư bất động sản Smart City). ây vốn là xưởng hoá dược của MED trước đây, có diện tích gần 35.000 m2.

ược biết, Công ty Sông Châu có trụ sở chính tại Hà Nam, vốn điều lệ 30 tỷ đồng, cũng chưa có nhiều năng lực trên thị trường bất động sản, ngoài một dự án tại Hà Nam.

MED cũng đang trong quá trình tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư, xây dựng, khai thác kinh doanh khu đất thuộc Nhà máy số 2 tại Mê Linh, Hà Nội có diện tích 19.500 m2 sau khi di dời nhà máy theo kế hoạch.

Hiện nay, trong cơ cấu cổ đông của MED, gia đình ông Trần Hoàng Dũng, Chủ tịch HQT kiêm Tổng giám đốc Công ty, đang là nhóm cổ đông lớn nhất với tổng sở hữu 47,62% vốn, đứng thứ 2 là Tổng công ty Dược Việt Nam với 11,37%.

Ông Dũng là nhà đầu tư tại TP.HCM, đã tham gia HQT của MED nhiều nhiệm kỳ và là thành viên HQT duy nhất tham gia tất cả các quyết định của HQT thông qua việc hợp tác các dự án bất động sản trên.

ể làm rõ hơn băn khoăn của nhiều nhà đầu tư về tiêu chí lựa chọn đối tác của MED khi triển khai các dự án bất động sản trên quỹ đất tiềm năng của Công ty, cũng như khả năng tối ưu giá trị cho doanh nghiệp và các cổ đông, Báo ầu tư Chứng khoán đã gửi câu hỏi cho ông Trần Hoàng Dũng và ông Nguyễn Ngọc Tuyên, Ủy viên HQT MED.

Ông Tuyên “khất” tới tháng 6 khi Công ty dự kiến tổ chức ại hội đồng cổ đông 2020. Lúc đó, HQT trình các nội dung có liên quan thì Ban lãnh đạo Công ty sẽ trả lời các thông tin mà nhà đầu tư quan tâm.

Nguyễn Đoàn