Tương lai của bất động sản hậu cần kho bãi

Công nghiệp logistics Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhờ tăng trưởng của ngành thương mại điện tử.

Tuy nhiên với nguồn cung hạn chế, Việt Nam sẽ cần tìm các giải pháp để kịp thời đáp ứng nhu cầu hoạt động và những xu hướng mới trong lĩnh vực hậu cần kho bãi.

Nhu cầu bất động sản logistics mạnh mẽ

Theo nhận định của Savills, ngành hậu cần kho bãi (logistics) của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể do sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, các lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử. Savills dẫn báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility công bố năm 2022, Việt Nam đứng thứ 11 trong bảng xếp hạng trong top 50 quốc gia đứng đầu. Trong số các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia, Thái Lan, vượt lên Philippines, Myanmar và Campuchia.

Thị trường vận tải và logistics của Việt Nam ước tính sẽ phát triển với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 đến 2026. Chính phủ khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất (và thu hút đầu tư) bằng cách thành lập các khu công nghiệp và khu kinh tế. Nhờ vậy, bất chấp thách thức từ đại dịch, ngành vẫn phát triển do các Hiệp định thương mại tự do (FTA), sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước, sự bùng nổ thương mại điện tử đã mang lại những cơ hội thực sự cho ngành.

Theo chia sẻ từ ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đất nước đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong quá trình tìm kiếm địa điểm. Các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi, đặc biệt xung quanh thành phố lớn như Hà Nội, đang có tỉ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%. Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chưa đáp ứng được với nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp.

Mặt khác, khoảng trống này tạo ra cơ hội để các đơn vị phát triển bất động sản quốc tế đầu tư vào Việt Nam. “Trong thời gian qua, dòng vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn rất dồi dào. Nhiều nhà đầu tư đang nắm bắt cơ hội để đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường. Bởi vậy, việc thiếu hụt nguồn cung sẽ sớm được giải quyết trong những tháng tới”, ông Matthew chia sẻ.

Khu công nghiệp logistics có tương lai. Ảnh minh họa: Lê Tiên

Ưu tiên công nghiệp sạch, công nghệ cao

Ngành logistics Việt Nam hiện nay vẫn chưa khai thác được hết tiềm năng khi hầu hết các bên tham gia là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Savill dẫn chứng trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000 USD đến 880.000 USD và 5% có quy mô vốn trên 880.000 USD. Trong khi thị trường trong nước có sự cạnh tranh gay gắt, thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu.

Đầu năm 2022, nhà phát triển kho logistics quốc tế Logos Property đã liên doanh cùng Manulife Investment Management trong dự án phát triển nhà xưởng hậu cần hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) với tổng diện tích hơn 116.000 m2 và trị giá trên 80 triệu USD. Sự xuất hiện của những đơn vị quốc tế đã nâng cao chất lượng xây dựng và vận hành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang là xu hướng phát triển của ngành. Ví dụ khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park tại Vĩnh Phúc được đầu tư xây dựng cảnh quan, không gian xanh, đồng thời tích hợp hệ thống quản lý thông minh 24/7. Qua đó, dự án thu hút các doanh nghiệp thuộc nhanh sản xuất sạch, sử dụng năng lượng tự nhiên – tái tạo.

Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ rằng không chỉ tiêu chuẩn từ chủ đầu tư cao hơn, mà bản thân các doanh nghiệp cũng đang đặt ưu tiên vào hai yếu tố này. “Việt Nam đang định hướng ngành công nghiệp theo chuỗi giá trị, tập trung vào những sản phẩm mang lại giá trị gia tăng lớn. Ngành công nghệ cao và sản xuất bền vững đang là những lĩnh vực thu hút và ưu tiên vốn đầu tư.

Những doanh nghiệp trong lĩnh vực này thường có yêu cầu khắt khe hơn. Hoạt động của họ tại Việt Nam giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp theo hướng bền vững, cùng với sự cải thiện trong trình độ tay nghề. Những điểm này sẽ tạo ra giá trị cho ngành công nghiệp quốc nội, từ đó, đóng góp tích cực vào hoạt động xuất-nhập khẩu và nền kinh tế Việt Nam.”

Cơ hội để ngành logistics Việt Nam vươn cao

Theo chuyên gia của Savills, Việt Nam có tiềm năng để phát triển ngành hậu cần và trở thành trung tâm logistics của vùng. Chính sách từ nhà nước và cơ sở hạ tầng là những nhân tố quan trọng để Việt Nam đạt được mục tiêu này. Hiện nay, nhiều địa phương đã đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút dòng vốn đầu tư công nghiệp công nghệ cao, sạch. Tuy nhiên, thủ tục hành chính là một điểm có thể cải thiện để giúp hoạt động thương mại được nhanh và gọn.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận là yếu tố tiên quyết đối với ngành hậu cần. Không chỉ dừng lại ở khâu sản xuất, quá trình vận chuyển cũng sẽ quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng. Các doanh nghiệp sẽ tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng. Nhờ vậy, việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Việc hoàn thiện hạ tầng giao thông sẽ tạo đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần Việt Nam.

Đối với ngành bất động sản, điều quan trọng nằm ở nguồn cung dành cho logistics. Nhiều đơn vị phát triển dự án đã và đang làm việc với những chuyên gia trên thế giới để áp dụng những phương pháp tăng sự hiệu quả cho doanh nghiệp. Theo ông Matthew, những nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng chú trọng nhiều hơn vào những giải pháp giúp tối ưu hóa hiệu suất hoạt động cho doanh nghiệp. Họ tham khảo chuyên môn từ các khu vực phát triển như Mỹ, Anh, Singapore, Úc hay Nhật Bản để đưa ra những cải tiến trong thiết kế và vận hành, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp logistics. Với những nỗ lực từ phía Chính phủ và doanh nghiệp, ngành hậu cần của Việt Nam sẽ tiến những bước dài trong thời gian tới.