Tranh cãi thời điểm nộp t.iền sử dụng đất khi đầu tư dự án nhà ở
Cơ quan quản lý yêu cầu doanh nghiệp phải nộp t.iền sử dụng đất trước khi triển khai các bước tiếp theo trong khi doanh nghiệp muốn đóng t.iền sau khi dự án được triển khai xây dựng.
Trong buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản về việc tháo gỡ những vướng mắc hiện nay, các doanh nghiệp đã phán ánh nhiều vấn đề về việc tính t.iền sử dụng đất.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chậm triển khai các dự án nhà ở là những bất cập trong công tác giải quyết thủ tục đất đai. Phần lớn các doanh nghiệp cho rằng thủ tục xác định giá đất, t.iền sử dụng đất, thẩm định giá đất tốn nhiều thời gian. Trong trường hợp có sự phối hợp chặt chẽ giữa Sở Tài chính, Sở TN&MT và các cơ quan liên quan, thời gian thực hiện là khoảng 1 năm, còn nếu không có thể mất đến 2-3 năm hoặc lâu hơn.
Đối với dự án nhà ở thương mại, để dự án được bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời gian thi công trung bình là trên dưới 3 năm. Sau khi bồi thường GPMB, quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt và có quyết định thu hồi đất, giao đất mà chủ đầu tư không được khởi công theo quy định của Luật Xây dựng thì sẽ khiến chi phí quản lý, chi phí lãi vay, chi phí đầu tư dự án tăng lên khiến giá bán nhà cũng tăng theo.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết, xét theo các quy định hiện hành và thực tiễn, quy định doanh nghiệp phải đóng t.iền sử dụng đất trước khi được công nhận chủ đầu tư, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được triển khai thi công là chưa phù hợp.
Theo ông Châu, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp t.iền sử dụng đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, giai đoạn thi công trước khi bán nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai đều không có trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật.
Các doanh nghiệp cho rằng, để nộp được t.iền sử dụng đất, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu do thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định t.iền sử dụng đất tốn nhiều thời gian. Việc thực hiện dự án vì thế bị chậm lại. Nếu đóng t.iền sử dụng đất trước khi thực hiện các thủ tục khác, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn, khiến các chi phí đội lên và sẽ làm giá nhà tăng. Do đó, doanh nghiệp đề xuất khi đã được cấp phép và xây dựng mới đóng t.iền sử dụng đất.
Về kiến nghị này, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho biết, theo quy trình 5 bước, doanh nghiệp chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục xây dựng khi đã nộp t.iền sử dụng đất. Nếu khi xây dựng rồi mới nộp thì sẽ dẫn đến nợ t.iền sử dụng đất và cũng không có cơ quan nào dám cho xây dựng rồi mới đóng t.iền sử dụng đất.
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nêu, có doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch bổ sung, thành phố yêu cầu bổ sung nghĩa vụ tài chính nhưng khi thanh tra thì doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sở Xây dựng vì thế phải yêu cầu ngừng triển khai dự án.
Thành phố sẽ xem xét vấn đề này, yêu cầu bổ sung nghĩa vụ tài chính nếu dự án có sự điều chỉnh. Để đẩy nhanh các dự án, ông Hoan đề xuất thành phố kiến nghị lên trung ương. Khi đó, các thủ tục sẽ được thực hiện song song khi trung ương xem xét.
Về quy định doanh nghiệp trước khi xây dựng phải đóng t.iền sử dụng đất, ông Phong giải thích thêm, các sở, ngành thực hiện dựa trên hướng dẫn của các bộ, ngành trung ương. Nhưng việc thực hiện có nhiều vướng mắc do các luật có các điều khoản “đá” nhau. Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, các doanh nghiệp có thể kiến nghị lên thành phố giải quyết trong phạm vi thẩm quyền, nếu vượt thẩm quyền, thành phố sẽ báo cáo lên trung ương.
Sau những trao đổi của lãnh đạo thành phố, nhiều doanh nghiệp đồng tình với việc trước khi xây dựng phải đóng t.iền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Văn Đồi – Giám đốc Công ty CP Địa ốc và xây dựng SSG2 nêu ý kiến số bước của quy trình thực hiện không quan trọng mà vấn đề nằm ở thời gian thực hiện các bước.
Ông Đồi cũng bày tỏ quan điểm, t.iền sử dụng đất Nhà nước thu càng nhanh càng tốt vì nộp t.iền sử dụng đất xong thì doanh nghiệp mới làm được các thủ tục tiếp theo như bán nhà, chuyển nhượng. Bởi thời gian qua có một số doanh nghiệp chưa biết t.iền sử dụng đất bao nhiêu đã bán, sau này thấy bán hớ, phá sản thì kêu cứu.
Video đang HOT
“Tôi đề nghị việc thẩm định, xác định t.iền sử dụng đất và tất cả các nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện càng nhanh càng tốt. Đóng như thế để thể hiện sức khoẻ của doanh nghiệp” – ông Đồi nhấn mạnh.
Khánh Trang
Theo Diễn đàn doanh nghiệp
Doanh nghiệp bất động sản bị động về thủ tục hành chính
Trong quy trình thực hiện thủ tục đầu tư của một dự án bất động sản (BĐS) thì có đến hơn 70% khối lượng công việc liên quan đến thủ tục hành chính doanh nghiệp phải "đi xin", chỉ có gần 30% khối lượng do doanh nghiệp được chủ động.
Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, chính điều này khiến việc thực thi các thủ tục hành chính luôn tiềm ẩn những bất cập và rủi ro cho doanh nghiệp BĐS.
Cụ thể, thời gian hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình giải quyết của các cơ quan, chính quyền. Thứ hai, kết quả giải quyết hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thụ lý hồ sơ, người quyết định. Thứ ba, mọi hậu quả xảy ra của quá trình giải quyết thủ tục hành chính đều do doanh nghiệp phải gánh chịu toàn bộ.
Quy trình giải quyết các thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS hiện nay, theo ông Thành là một chặng đường dài, có rất nhiều thủ tục và mỗi thủ tục bao gồm rất nhiều bước phải thực thi.
Thông thường thủ tục đầu tư của một dự án bao gồm 25 bước mà doanh nghiệp phải thực hiện.
Khai thác quỹ đất
Xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Xin Chủ trương đầu tư
Xin phép khảo sát hiện trạng
Lập phương án quy hoạch
Xin phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch
Xin thẩm định quy hoạch
Xin phê duyệt quy hoạch
Lập dự án đầu tư
Xin Phê duyệt Báo cáo đ.ánh giá tác động môi trường
Xin Thẩm định dự án đầu tư
Xin Chấp thuận đầu tư
Xin cấp Trích đo địa chính tổng mặt bằng
Xin Phê duyệt phương án đền bù
Xin Quyết định giao đất
Xin Bàn giao mặt bằng dự án
Thiết kế công trình
Thẩm tra thiết kế
Xin Phê duyệt thiết kế
Xin Phê duyệt phương án PCCC
Đầu thầu xây dựng
Thi công xây dựng
Xin Phê duyệt quyết toán đầu tư
Xin bàn giao công trình
Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo ông Thành, trong thực tế với 25 nội dung công việc phải thực hiện nêu trên có tới 18 nội dung thủ tục phải đi xin, chiếm trên 70% khối lượng công việc doanh nghiệp phải thực hiện, chỉ có gần 30% khối lượng công việc là do doanh nghiệp được hoàn toàn chủ động.
Trong hoạt động đầu tư - kinh doanh BĐS nói riêng đều chịu sự chi phối của 3 yếu tố cơ bản là: pháp luật, thủ tục hành chính và thị trường. Yếu tố thị trường chỉ chiếm tỷ lệ 30% trong số những yếu tố chi phối trạng thái hoạt động của doanh nghiệp, còn lại 70% là các yếu tố liên quan đến các quy định pháp luật và việc thực thi các thủ tục hành chính.
"Trong thực tế, những yếu tố này đang là sự "ám ảnh" đối với các doanh nghiệp BĐS, bởi vì họ không thể đưa ra dự báo để có thể tiếp cận sự biến động của những yếu tố này. Trong đó, việc thực thi các thủ tục hành chính đang được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm và mang tâm lý lo ngại nhiều hơn là sự tin tưởng và an tâm. Thực tế, doanh nghiệp BĐS phải tập trung quá nhiều thời gian, công sức và tài chính cho việc giải quyết các thủ tục hành chính", ông Thành nhấn mạnh.
Và mối lo ngại khi giải quyết các thủ tục của một dự án luôn thường trực và ám ảnh các nhà đầu tư , từ đó xuất hiện những tiêu cực trong mối quan hệ xin-cho để đạt được kết quả trong quá trình xử lý và giải quyết các thủ tục hành chính này.
Thực tế, theo ông Thành, khảo sát thì trên 90% doanh nghiệp chấp nhận "mua kết quả" để tránh rủi ro khi bị kéo dài quá trình giải quyết các thủ tục. Điều này không chỉ gây tổn thất về tài chính cho các doanh nghiệp mà còn làm biến dạng chi phí giá thành và làm hủy hoại đến đạo đức con người, đạo đức nghề nghiệp và đạo đức xã hội.
Theo ông Thành, những năm qua mặc dù công tác cải cách thủ tục hành chính đã có nhiều chuyển biến tích cực, song trong lĩnh vực liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập cần sớm được giải quyết.
Trước hết, đó là sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật, bao gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch và Luật Kinh doanh bất động sản... dẫn đến những ách tắc trong giải quyết thủ tục hành chính và làm ảnh hưởng không nhỏ tới các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Bản thân các doanh nghiệp hiện nay luôn mong muốn những bất cập trong việc thực thi các thủ tục hành chính sẽ sớm được khắc phục, hệ thống pháp luật sớm được hoàn thiện đồng bộ, quy trình giải quyết các thủ tục sẽ được rút gọn hơn nữa, thông thoáng hơn nữa, mọi thủ tục đều được giải quyết nhanh chóng và có trách nhiệm để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và sự phát triển của doanh nghiệp.
Hạ Vy
Theo Trí thức trẻ
Cạn nguồn hàng, nhiều môi giới bất động sản chuyển nghề đi livestream dạo Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm kỷ lục, hàng loạt môi giới phải chuyển nghề vì thất thu. Nhiều người chuyển qua làm nghề livestream bán quần áo, mỹ phẩm, đồng hồ... Môi giới từ bán đất chuyển sang bán quần áo, đồng hồ Theo các chuyên gia, năm 2019 là một năm đầy khó khăn với các doanh nghiệp bất động...