TP.HCM: Thị trường BĐS bất ngờ chuyển hướng

Những tháng đầu năm 2016 thị trường BĐS TP.HCM bất ngờ chuyển hướng sang hẳn phân khúc cao cấp, nguyên nhân chủ yếu là do sự biến động của thị trường vốn mà cụ thể là việc sửa đổi Thông tư 36 của NHNN.

Bắt đầu bước vào giai đoạn khó khăn

Báo cáo mới nhất về thị trường BĐS của HoREA cho thấy cái nhìn toàn cục khá lạc quan. Tuy nhiên, cũng xuất hiện những lo lắng không thể xem nhẹ.

Thị trường BĐS 5 tháng đầu năm 2016 có dấu hiệu chững lại, bên cạnh đó còn xuất hiện những yếu tố đe dọa sự phát triển bền vững, ổn định. Chẳng hạn, dấu hiệu lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền; có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, mua đi bán lại…

Thị trường bất động sản tại TP.HCM bất ngờ chuyển hướng sang hẳn phân khúc cao cấp

Nhìn xuyên suốt các báo cáo thị trường BĐS của HoREA, liên tiếp trong quý đầu năm 2016, ghi nhận một sự chững lại của thị trường và xu hướng này kéo dài qua nhiều tháng.

Nhận định về thị trường TP.HCM những tháng cuối năm 2016, HoREA cho rằng sẽ nhỉnh hơn 5 tháng đầu năm, nhưng toàn cục cả năm 2016 thị trường BĐS vẫn có xu thế chững lại và vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn.

Giải thích cho sự chuyển hướng bất ngờ của thị trường BĐS TP.HCM những tháng đầu năm 2016, một số chuyên gia cho rằng, việc này bắt nguồn chủ yếu từ sự biến động của thị trường vốn mà cụ thể là việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Ngoài ra, còn có một số nguyên nhân khác như bùng nổ sự tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng nguyên nhân này chỉ là thứ yếu.

Tháng 1.2016, NHNN đã công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài.

Tại thời điểm công bố dự thảo, các tổ chức tín dụng có thể sử dụng 60% vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn (theo Thông tư 36). Theo dự thảo công bố của NHNN, tỉ lệ này sẽ bị hạ xuống còn 40%.

Trong khi đó, số liệu thực tế do HoREA cung cấp, tại thời điểm công bố dự thảo, tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã vượt mức 36%, chỉ còn chưa đến 4% là hết room. Điều này đồng nghĩa các tổ chức tín dụng sẽ không còn vốn để bơm cho thị trường BĐS. Chính vì vậy, toàn thị trường bị “sốc” trong một thời gian dài.

Mãi đến tháng 5.2016, Thông tư 06 thay thế Thông tư 36 mới ấn định tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn là 50%. Trong 6 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS có 4 tháng ở trong tình trạng án binh để chờ chính sách mới, điều này giải thích vì sao 6 tháng đầu năm thị trường đột ngột chững lại.

Dấu hiệu tụt dốc

Theo Savills Việt Nam, trong quý I/2016, TP.HCM có gần 7.500 căn hộ đến từ 20 khu nhà được mở bán, nâng tổng nguồn cung của toàn thị trường lên mức 37.500 căn (dự báo tổng nguồn cung của thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2016 khoảng 60.000 căn).

Nguồn cung hiện nay tuy đã giảm 1% so với quý trước nhưng tăng 82% so với cùng kỳ năm 2015. Theo báo cáo của Savills, phân khúc trung bình và giá rẻ ghi nhận lượng giao dịch tốt nhất thị trường khi sức mua đã tăng thêm 8% trong quý I/2016. Đây là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng về giao dịch trong đầu năm 2016.

Số liệu giao dịch thành công thật trên thị trường BĐS cũng là một ẩn số, phần nhiều các đơn vị nghiên cứu thị trường tổng hợp căn cứ trên số liệu công bố của các doanh nghiệp, còn các doanh nghiệp có công bố con số thật hay không thì chỉ có trời mới biết.

Vì vậy, số liệu giao dịch thành công của các đơn vị nghiên cứu thị trường rất khác biệt. Số liệu giao dịch thành công theo báo cáo của Savills bị chênh khá nhiều so với số liệu của HoREA. Cụ thể, trong quý I/2016 đã có 6.400 căn hộ giao dịch thành công, giảm 17% so với quý trước.

Đáng chú ý, tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường cũng chỉ ở mức 16%, giảm 3% so với quý trước. Trong khi đó, HoREA cung cấp một con số lớn hơn nhiều là 9.000 căn.

Chuyên gia Nguyễn Xuân Châu cho rằng, không bất ngờ với những diễn biến của thị trường, điều này đã được dự báo từ cuối 2015. Nửa cuối năm 2014 và 2015 thị trường BĐS TP.HCM chạy rất tốt đã kích hoạt làn sóng chạy đua phát triển dự án BĐS.

Chỉ tính riêng khoảng 10 doanh nghiệp BĐS hàng đầu hiện nay có tổng giá trị hàng hóa đưa ra thị trường trong 2 năm 2016-2017 là khoảng 200.000 tỉ đồng, tương đương 10 tỉ USD. Đây là lượng hàng hóa BĐS cực lớn mà trong bối cảnh kinh tế hiện nay, thị trường không thể thẩm thấu hết số hàng hóa này.

Điều đáng nói, phần lớn số hàng hóa BĐS hiện nay là phân khúc cao cấp, giá bán trên 30 triệu đồng/m2. Thời gian tới, khi nguồn cung quá nhiều bắt buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt để bán hàng.

Theo một chuyên gia khác, các chỉ số từ thị trường vốn hiện nay cũng không thể gọi là hỗ trợ tốt cho thị trường BĐS. Thông tư 06 đã lộ diện, giới đầu tư đã có thể thở phào phần nào nhưng nhìn vào các chỉ số vĩ mô thì khó có thể nói là lạc quan. Tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393.000 tỉ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014…

Năm 2015, Ủy ban Giám sát tài chính, Thủ tướng Chính phủ cũng đã nhiều lần lên tiếng lưu ý việc này… Tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trước đây là 60%, hiện nay là 50%, theo báo cáo của HoREA cũng đã tiệm cận ngưỡng 40%, room huy động từ kênh này không còn thênh thang. Khi thị trường vốn không thể làm tốt vai trò hỗ trợ thì thị trường BĐS sẽ khó khăn ngay lập tức.

ĐỒNG LÂM (tổng hợp)

Theo Phapluat