TP HCM có 158 dự án bất động sản vướng mắc vì “đất xen cài”
UBND TP HCM vừa có Văn bản số 1225 gửi Thủ tướng kiến nghị giải quyết khó khăn vướng mắc trong thủ tục đầu tư xây dựng các dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn.
Văn bản của UBND TP HCM hướng đến nội dung xử lý các vướng mắc về “đất xen cài” chưa phải là đất ở trong các dự án BĐS. Vấn đề đất xen cài vốn đang gây ách tắc cho rất nhiều dự án nhà ở hiện nay.
UBND TP HCM cho biết, trong năm 2019 các doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn, thách thức khi thị trường nguồn cung sản phẩm nhà ở sụt giảm. Nhiều DN BĐS giảm doanh thu và lợi nhuận.
Theo Bộ KH&ĐT, năm 2019 cả nước có 598 DN BĐS đăng ký tạm dừng hoạt động, 686 DN BĐS giải thể, tăng 39,4% so với năm 2018. Trong năm 2018 và 2019, tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh doanh BĐS luôn thấp hơn tăng trưởng chung của toàn TP.
Bên cạnh đó, tỷ trọng của ngành kinh doanh BĐS trong tổng sản phẩm GRDP của TP có chiều hướng giảm sút từ 4,3% xuống còn 4,1%. Qua đó, kéo theo tăng trưởng của ngành xây dựng giảm.
Năm 2019, UBND TP chỉ chấp thuận đầu tư và công nhận chủ đầu tư 4 dự án nhà ở thương mại có đầy đủ pháp lý (giảm 24 dự án so với năm 2018); chấp thuận đầu tư 16 dự án nhà ở thương mại (giảm 64 dự án so với cùng kỳ năm 2018)…
Nguyên nhân được xác định là do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án bị kiểm tra, kiểm toán, điều tra, tra soát lại thủ tục pháp lý.
Trước tình hình trên, nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách từ các hoạt động kinh doanh địa ốc.
Video đang HOT
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), hiện nay trên địa bàn TP có 158 dự án dính đất công. Trong đó, có 124 dự án được TP cho vận hành trở lại nhưng vẫn chưa thể triển khai bình thường.
Để giải quyết vấn đề này, TP đã kiến nghị đến Chính phủ hai giải pháp. Cụ thể, với quỹ đất công có tổng diện tích dưới 1.000m2 trong các dự án (đất xen cài giữa các thửa đất, mương, rạch…), kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TP giao chủ đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo quy hoạch.
Với quỹ đất có tổng diện tích đất công trên 1.000m2, kiến nghị Thủ tướng cho TP HCM hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quản lý, sử dụng.
Cũng tại văn bản này, TP HCM kiến nghị Thủ tướng gỡ vướng đối với quy định phải có 100% đất ở hợp pháp mới được xem xét công nhận chủ đầu tư. TP HCM hiện có khoảng 63 dự án đang vướng theo dạng này chưa được tháo gỡ.
* Liên quan lĩnh vực đất đai, mới đây UBND tỉnh Bình Định đã có văn bản gửi Bộ TN&MT đề nghị hướng dẫn các nội dung liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận căn hộ khách sạn và cho thuê đất để di dời các khách sạn ven biển Quy Nhơn.
UBND tỉnh Bình Định cho biết, trước đây trong thời kỳ còn nhiều khó khăn, để thu hút đầu tư tạo điều kiện cho các nhà đầu tư kinh doanh hiệu quả tại khu vực ven biển Quy Nhơn, tỉnh đã chấp thuận chủ trương cho một số đơn vị thực hiện dự án đầu tư xây dựng khách sạn, với hình thức Nhà nước cho thuê đất và đơn vị trả tiền thuê đất hàng năm.
Các dự án này đã xây dựng phù hợp với quy hoạch đô thị, pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê đất và đi vào hoạt động ổn định một thời gian dài.
Tuy nhiên, theo điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP Quy Nhơn và vùng phụ cận đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 495/QĐ-TTg ngày 14/4/2015, Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Không gian du lịch vịnh Quy Nhơn được UBND tỉnh Bình Định phê duyệt tại Quyết định số 3676/QĐ-UBND ngày 18/10/2016 và Quyết định số 3663/QĐ- UBND ngày 10/10/2019 thì khu vực dọc bãi biển Quy Nhơn (phía Đông đường An Dương Vương) được quy hoạch làm công viên để sử dụng vào mục đích công cộng, tạo cảnh quan và không gian cho người dân và du khách sử dụng bãi biển với phương châm: Toàn bộ không gian biển dành cho người dân hưởng lợi chung.
Vừa qua, Bình Định đã có chủ trương di dời các khách sạn ven biển (1 khách sạn còn thời hạn và 1 khách sạn hết thời hạn cho thuê đất nhưng giá trị sử dụng còn lại tốt).
Đồng thời, Bình Định quy hoạch quỹ đất tại vị trí mới phù hợp với quy hoạch đô thị TP Quy Nhơn và dự kiến cho các đơn vị này thuê đất (đất sạch) để di dời, xây dựng lại khách sạn theo hình thức cấp quyết định chủ trương đầu tư và cho thuê đất (không thông qua hình thức đấu giá).
Trong khi đó, theo pháp luật về đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn liên quan của Trung ương, chưa có quy định cụ thể về việc Nhà nước cho nhà đầu tư thuê đất tại vị trí mới để xây dựng khách sạn (theo hình thức chỉ định) để tiếp tục hoạt động.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định, trường hợp Nhà nước giao, cho thuê đất có thời hạn nhưng không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất.
Song thực tế hiện nay các khách sạn này đã được đầu tư xây dựng với quy mô lớn (trên 10 tầng, công trình xây dựng cấp 2), nên theo quy định nêu trên không được bồi thường, hỗ trợ tài sản gắn liền với đất (với khách sạn hết thời hạn thuê đất), dẫn đến các chủ khách sạn (nhà đầu tư) sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc di dời để trả lại mặt bằng cho tỉnh và xây dựng công trình khách sạn tại vị trí mới.
Nhằm tạo điều kiện sớm di dời các khách sạn, chỉnh trang đô thị và xây dựng công viên bãi biển Quy Nhơn phục vụ cho người dân, UBND tỉnh Bình Định đề nghị Bộ TN&MT xem xét có văn bản hướng dẫn các nội dung nêu trên.
Trước khi có văn bản này, tỉnh Bình Định đã có quyết định tạm ứng kinh phí từ ngân sách nhà nước tỉnh với số tiền gần 2,7 tỷ đồng cho Sở TN&MT để thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tiền giải phóng mặt bằng do thu hồi Khách sạn Bình Dương, thuộc Bộ Tư lệnh Binh đoàn 15, tại số 493 An Dương Vương, phường Nguyễn Văn Cừ, TP Quy Nhơn.
Nguyễn Trâm
Hết thời đầu cơ lướt sóng chung cư
Việc đầu cơ vào các dự án nhà ở hình thành trong tương lai không mang đến nhiều kỳ vọng về tỉ suất sinh lời do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.
Khoảng vài năm trước, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai luôn thu hút một lượng lớn các NĐT ngay từ thời điểm dự án rục rịch khởi công. Nguyên nhân là các dự án này luôn có sự linh động trong cơ chế đóng tiền, sự hỗ trợ từ ngân hàng, việc mua bán chỉ thông qua các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, vốn đầu tư không quá lớn.
Khi đến thời hạn ký hợp đồng mua bán, các NĐT thường chỉ phải đóng khoảng 20% - 30% trên tổng giá trị hợp đồng, sau đó cứ theo tiến độ dự án tiếp tục đóng khoảng 5-10%. Việc vào tiền theo tiến độ giúp cho nhiều NĐT tuy có lượng vốn hạn hẹp (khoảng 300-500 triệu đồng) vẫn có thể đầu cơ ở nhiều dự án và thu tiền chênh lệch khá tốt.
Nếu dự án thuận lợi về tiến độ xây dựng và mọi vấn đề pháp lý đều ổn thỏa, một NĐT có thể thu về khoản tiền chênh lệch từ 50 triệu đến 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, bắt đầu từ giữa năm 2019, việc đầu cơ lướt sóng ở các dự án căn hộ trên địa bàn Tp.HCM đã không còn mang lại mức lợi nhuận như mong muốn. Hàng trăm dự án bị đứng bánh do nhiều nguyên nhân như vướng đất công, lùm xùm pháp lý, chủ đầu tư thiếu tiềm lực về tài chính. Hàng nghìn NĐT bị chôn vốn nhiều năm liền do trót ký hợp đồng giữ chỗ với giá trị cao nhưng dự án cứ mãi "giậm chân tại chỗ".
Điển hình như tại Quận 4, Quận Bình Tân, Quận 8... nhiều dự án triển khai từ năm 2017, huy động vốn từ 10-30% đối với mỗi hợp đồng đặt cọc, thậm chí nhiều người đã vào tiền lên đến 70% (để được chiết khấu cao) nhưng đành ngậm ngùi để dòng tiền đứng yên theo các khối bê tông phơi mưa phơi nắng nhiều năm. Thậm chí, nhiều dự án khi khách hàng căng băng rôn đòi tiền thì CĐT tìm cách né tránh hoặc bổ sung nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng trong hợp đồng thanh lý. Từ những rắc rối trên, niềm tin của NĐT vào các dự án căn hộ cũng mất dần.
Sang đầu năm 2020, thị trường này cũng chưa có nhiều triển vọng, cộng thêm những khó khăn khi đại dịch Covid-19 ập đến khiến cho lượng giao dịch giảm mạnh. Theo các chuyên gia, xu hướng của người dân giờ đây là tích trữ dòng tiền của họ để dự phòng nếu dịch bệnh kéo dài thay vì mua nhà. Trong khi đó, việc phân bổ dòng tiền của các NĐT cũng trở nên chậm rãi hơn, chắc chắn hơn và không còn ồ ạt như trước.
Theo khảo sát, khoảng 1/3 số lượng NĐT cá nhân không còn mặn mà với việc đầu cơ lướt sóng ở các dự án căn hộ. Nhiều người chấp nhận giảm lợi nhuận, chỉ khoảng vài chục triệu đồng chỉ để đẩy hàng đi nhanh hơn.
Do tâm lý e ngại trong thời điểm dịch đang có nhiều diễn biến phức tạp nên dù đã ra giá thấp nhưng nhiều NĐT vẫn khó khăn để thu hồi dòng tiền.
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS hiện đang chững lại rõ nét do quá nhiều khó khăn ập đến cùng lúc. Việc các NĐT e ngại trong thời điểm dịch diễn biến phức tạp nên vội vàng thu hồi dòng tiền là điều tất yếu. Mặt khác, nhiều người cũng có xu hướng gom tiền mặt để dự phòng khi bất trắc.
Trong xu hướng này, việc đầu cơ lướt sóng không còn là phương án khả thi. Rõ ràng, BĐS giờ đây đang hướng đến các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế, đáp ứng nhu cầu bền vững. Do đó, các NĐT cũng cần phải thay đổi cơ chế tiếp cận mới có thể bám trụ lâu với thị trường. Thay vì đầu cơ lướt sóng thì cẩn chuyển qua đầu tư dài hạn, kỹ lưỡng hơn khi lựa chọn sản phẩm và phân bổ dòng tiền hợp lý để tránh rủi ro.
Hạ Vy
Môi giới bất động sản nằm không, thị trường "đóng băng" Quý 1 là thời điểm trầm lắng của bất động sản, năm nay cộng thêm dịch Covid-19, thị trường không có giao dịch, các môi giới bất động sản thất nghiệp. Nghỉ Tết kỷ lục của môi giới bất động sản Từ các sàn giao dịch bất động sản lớn, đến các môi giới bất động sản tự do đang chịu tác động...