Tìm giải pháp hóa giải xung đột trong quản lý chung cư

Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn nhưng việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức.

Việc quản lý chung cư vấp phải nhiều xung đột. Ảnh: Người dân chung cư 4s Linh Đông, TPHCM nêu các yêu cầu cho bản quản trị chung cư ngày 9/7/2020.

Đó là thông tin được DKRA Vietnam đưa ra tại báo cáo thị trường bất động sản Nhà ở TPHCM quý 3 năm 2020 với chủ đề “Quản lý chung cư – xung đột và giải pháp” diễn ra ngày 8/10.

Thống kê tại TPHCM, hiện có khoảng hơn 1.400 tòa nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2019). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn hành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM ( HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TPHCM phải xem xét, giải quyết.

Về mặt pháp luật, hệ thống các chính sách, văn bản quy định pháp lý hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đã tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; Ban quản trị làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và ban quản trị trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; Ban quản lý thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Để giải quyết các xung đột ông Vũ Tiến Thành – CEO DKRA Property Management cho rằng, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án…

Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý cần báo cáo việc thu – thi – số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà chung cư, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư và/hoặc ban quản trị, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận.

Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay.