Thị trường trái phiếu bất động sản: Siết hay không siết?

Các doanh nghiệp bất động sản lo lắng những quy định mới trong hoạt động phát hành trái phiếu khi có hiệu lực sẽ bóp nghẹt dòng vốn.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính – ngân hàng Trịnh Đoàn Tuấn Linh, vấn đề không nằm ở việc siết hay không siết, mà là ở công tác thanh tra, giám sát của cơ quan quản lý.

Không nên đánh đồng

PV: – Góp ý cho dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA) đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại thời điểm này.

Hiệp hội cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp BĐS được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm và không cần quy định khoảng cách thời gian giữa hai đợt phát hành trái phiếu.

Quan điểm của ông thế nào trước kiến nghị của HoREA khi từ trước tới nay vẫn có nhiều lo ngại về sự rủi ro của thị trường bất động sản cũng như sự thiếu minh bạch của thị trường trái phiếu?

Ông Trịnh Đoàn Tuấn Linh: – Tôi đồng thuận với kiến nghị của HoREA và kiến nghị ấy dựa trên lợi ích của các doanh nghiệp bất động sản chứ không vì riêng một doanh nghiệp nào.

Thời gian qua có những lo ngại về việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, phát hành bao nhiêu lần trong năm, khoảng cách giữa các đợt phát hành… xuất phát từ hiện tượng một vài doanh nghiệp BĐS làm sai, nhưng cái sai ấy là số ít, không phải của tất cả các doanh nghiệp. Nếu vì một vài doanh nghiệp làm sai mà siết lại thị trường trái phiếu thì sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp khác làm ăn chân chính.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng Trịnh Đoàn Tuấn Linh

Nguyên tắc cho vay của ngân hàng cũng vậy: ngân hàng không siết con nợ của mình, khi doanh nghiệp khó khăn thì cần cấp tín dụng để doanh nghiệp vượt qua khó khăn chứ không phải cắt luôn nguồn tín dụng, đẩy doanh nghiệp vào chỗ chết.

Cho nên, vấn đề không phải là siết hay không siết, mà phải thanh tra, giám sát. Doanh nghiệp đàng hoàng thì hãy để họ làm ăn, còn doanh nghiệp làm sai là do lỗi của họ, không phải do bản chất của việc phát hành trái phiếu là sai.

Thời gian qua, theo quan sát có thể thấy Nghị định 163 quy định rất chặt chẽ, nhưng quá trình thanh tra, giám sát, thực thi lại có vấn đề, không phải câu chuyện phát hành trái phiếu sai.

Doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu thì phải có phương án phát hành trái phiếu và công bố thông tin minh bạch, vậy Bộ Tài chính và các cơ quan chức năng khác đã làm hết vai trò, nhiệm vụ của mình chưa? Khi thực thi có vấn đề gì ẩn đằng sau hay không? Không thể để doanh nghiệp làm ăn tốt, đàng hoàng cũng bị mang tiếng như doanh nghiệp làm trí trá.

Đối với những lo ngại về rủi ro của thị trường bất động sản, sự thiếu minh bạch của thị trường trái phiếu, nó thuộc về vĩ mô, còn ở khía cạnh người làm BĐS, họ đã đưa ra ý kiến để bảo vệ mình và những ý kiến ấy, qua văn bản của HoREA, theo tôi là hợp lý. Nếu rủi ro có nằm ở hệ thống ngân hàng thì Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần có văn bản hướng dẫn để hạn chế.

Ví dụ, NHNN có thể quy định tổng dư nợ cho vay bất động sản, tổng dư nợ từ trái phiếu vì ngân hàng sẽ dùng vốn của họ mua trái phiếu và cho vay là chủ yếu.

Nếu NHNN thấy có những động thái gây lo ngại cho hệ thống thì đưa ra quy định hạn chế ở một tỷ lệ nhất định, còn doanh nghiệp BĐS không có tội gì để bắt họ phải hạn chế phát hành trái phiếu.

Trong ngành hàng, lĩnh vực nào cũng có người làm ăn đàng hoàng, người làm ăn không đàng hoàng. Cơ quan quản lý phải xử lý người làm ăn không đàng hoàng, không thể bắt người làm ăn nghiêm chỉnh phải chịu chế tài vốn được áp dụng cho người làm ăn không đàng hoàng.

Nếu doanh nghiệp làm sai một lần thì đó là lỗi của họ, còn nếu sai nhiều lần thì là do luật của chúng ta chưa chặt chẽ hoặc cách xử lý bị buông lỏng. Do đó, để doanh nghiệp làm sai thì phải xem vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng như thế nào: do quản lý yếu kém hay do lỏng lẻo?

Thực tế cho thấy, thời gian qua một số doanh nghiệp BĐS có lãi suất trái phiếu lên đến 12 – 14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, cá biệt có doanh nghiệp có lãi suất trái phiếu ở mức tối đa là 20%/năm, gây rủi ro lớn cho nhà đầu tư… Ở đây là vấn đề minh bạch thông tin: khi một doanh nghiệp huy động vốn quá cao so với lợi nhuận của ngành, của doanh nghiệp thì có vấn đề gì không? Vai trò đánh giá, kiểm soát của cơ quan chức năng nằm ở đâu?

Điểm tế nhị

PV: - Một trong những lo ngại được đặt ra trong thời gian qua là việc nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đổ vốn vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, có những ngân hàng đóng vai trò môi giới trái phiếu doanh nghiệp BĐS, mua lại cả lô trái phiếu của doanh nghiệp rồi bán lại cho khách hàng…

Theo ông, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ như thế nào để ngăn ngừa rủi ro?

Ông Trịnh Đoàn Tuấn Linh: – Hiện nay, doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ qua NHTM rất nhiều, ngân hàng mua lại rồi phân phối, tư vấn đầu tư.

Vậy vai trò của NHTM trong phân phối như thế nào? Khi khách hàng đến NHTM gửi tiền tiết kiệm thì thông thường thì nhân viên ngân hàng sẽ tư vấn cho khách hàng mua trái phiếu của một doanh nghiệp và ngân hàng có sự bảo lãnh nhất định nào đó. Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu đó gặp khó khăn dây chuyền thì ngân hàng sẽ xử lý ra sao đối với trái phiếu của doanh nghiệp đó? NHTM sẽ ôm số trái phiếu đó lại vì đã cam kết với khách hàng rằng họ hãy mua trái phiếu đi, có rủi ro thì cứ bán lại cho ngân hàng, ngân hàng sẽ mua lại.

Đó là lời hứa của ngân hàng trong trường hợp doanh nghiệp hoạt động tốt, còn nếu doanh nghiệp gặp rủi ro thì ngân hàng có thực sự thực hiện cam kết ấy?

NHTM cũng là một chủ thể kinh doanh, cũng muốn tối ưu hóa lợi nhuận của họ. Khi doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, NHTM là người phân phối và khách hàng – người mua trái phiếu đó, trong trường hợp xảy ra rủi ro, giữa ba đối tượng ấy, ai sẽ nhận rủi ro nhiều nhất?

Doanh nghiệp bất động sản là con nợ nên chưa chắc họ đã sợ mất, còn NHTM là người rất rành về tài chính, chưa chắc họ đã ôm trái phiếu và chịu thiệt. Chỉ có người mua trái phiếu bất động sản mới là người chịu thiệt thòi nhất.

Có một đặc điểm “tế nhị” được giới chuyên môn rút ra khi quan sát về thị trường trái phiếu, đó là: nhiều khi khách hàng mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS là vì họ tin NHTM mà thiếu hiểu biết về công ty BĐS phát hành trái phiếu. Chỉ đến khi xảy ra rủi ro thì khách hàng mới biết doanh nghiệp phát hành trái phiếu đó hay NHTM phân phối trái phiếu đó ai quan trọng hơn.

Như vậy là sai nguyên tắc đầu tư, bởi khi khách hàng nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp nào thì họ buộc phải hiểu rõ về doanh nghiệp đó, còn NHTM chẳng qua chỉ là một nhà tư vấn.

Đây là vấn đề cần mổ xẻ và làm rõ hơn để những người sở hữu trái phiếu có thể hiểu được bản chất trái phiếu mà mình mua là gì. Người mua trái phiếu tin ngân hàng không sai, nhưng quan trọng hơn là phải tìm hiểu được doanh nghiệp phát hành, bởi khi cả doanh nghiệp và NHTM đều tốt thì không sao, nhưng khi cả hai đều có vấn đề thì người nắm rủi ro cuối cùng chính là người mua trái phiếu.

Chuyện này giống như khi đi mua một chiếc xe ô tô. Bản thân người mua phải có niềm tin về hãng xe, còn người tư vấn chỉ hướng dẫn để người mua tìm hiểu về chiếc xe đó, về tính năng của chiếc xe như thế nào…

Vậy người mua trái phiếu có thể tìm hiểu về trái phiếu mà mình mua, về doanh nghiệp phát hành trái phiếu đó qua những kênh thông tin nào? Đó là vấn đề nan giải và cần quan tâm, vì chuyện này còn liên quan đến phía nhà đầu tư.

Phần lớn người Việt Nam có kiến thức, hiểu biết về tài chính rất giới hạn, mà đối tượng mua trái phiếu hầu như là người có tiền nhàn rỗi, thay vì gửi tiết kiệm lãi suất thấp thì họ mua trái phiếu có lãi suất cao hơn.

Khi chuyên viên ngân hàng tư vấn một sản phẩm lãi suất cao hơn thì tự nhiên họ thấy hào hứng. Vì vậy, thay vì khách hàng là người chủ động tìm đến các kênh thông tin thì họ lại quyết định mua qua một kênh mà mình chưa rành về nó.

Chuyện này nếu chỉ đánh giá vấn đề tài chính thì không đầy đủ, mà còn liên quan đến sự chuyển động của nền tảng xã hội cũng như nhiều vấn đề khác.

Cho nên, dù có sự can thiệp của Bộ Tài chính, NHNN, hay bất kỳ cơ quan nào đi chăng nữa thì cũng phải có lộ trình.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn quan trọng, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho các dự án bất động sản

Hiện nay, ngoài kênh thị trường chứng khoán và NHTM, rất khó có tổ chức nào có năng lực cao hơn về tài chính để tư vấn cho khách hàng, chưa kể năng lực cao hơn chưa chắc đã hiệu quả hơn. Cho nên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ thì có NHTM, còn phát hành trái phiếu ra công chúng thì có thị trường chứng khoán, đó là hai kênh hoàn toàn hợp lý. Có điều, NHNN cùng cơ quan quản lý phải tăng cường thanh tra, giám sát, nâng cao năng lực của đội ngũ tư vấn lên.

Nên chăng cần quy định những tổ chức nào được phân phối trái phiếu và khi phân phối thì đội ngũ của tổ chức đó phải chuyên nghiệp, có đủ trình độ để tư vấn cho khách hàng để họ nhận định đúng vấn đề, cân nhắc có nên lựa chọn mua trái phiếu đó hay không.

Bên cạnh đó, NHTM phân phối trái phiếu phải đạt chuẩn nào đó về vốn điều lệ, quy mô hay một số chỉ tiêu tài chính nào đó. Chẳng hạn, cần quy định tổng số lượng trái phiếu phân phối chiếm tỷ lệ bao nhiêu so với vốn điều lệ của ngân hàng, so với danh mục cho vay và đầu tư của ngân hàng. Nếu như tỷ lệ trái phiếu chiếm tỷ trọng quá lớn so với vốn điều lệ hay tổng danh mục đầu tư, cho vay của ngân hàng thì rất rủi ro.

Khi người mua trái phiếu hiểu được vấn đề và lựa chọn một cách minh bạch thì nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu tào lao, dù lãi suất cao thì khách hàng cũng sẽ thấy rủi ro mà không mua nữa và doanh nghiệp đương nhiên tự mình làm thiệt mình.

Như đã nói, trong bất kỳ ngành hàng nào, lĩnh vực nào cũng đều có rủi ro, có người làm tốt, người làm không tốt, kể cả NHTM. Có NHTM huy động vốn với lãi suất rất cao, làm sao để người dân biết được những NHTM đó làm ăn có tốt không mà huy động lãi suất cao như vậy? Nếu người dân biết rõ ngân hàng đó làm ăn không đàng hoàng thì họ sẽ không gửi tiền vào nữa, ngân hàng lúc đó tự diệt mình.

Không phải chúng ta không có cơ chế kiểm soát, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào. Điều này đặt ra ở mọi lĩnh vực trong đời sống kinh tế – xã hội, không riêng gì lĩnh vực phát hành trái phiếu.

Quan trọng là minh bạch, kịp thời, chính xác

PV: - Về phía doanh nghiệp bất động sản, dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, theo kiến nghị của HoREA chưa cần thiết phải quy định như vậy. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào và có cần phải quy định rõ hơn không, thưa ông?

Ông Trịnh Đoàn Tuấn Linh: – Như đã nói ở trên, nếu ấn định một tỷ lệ, một con số nhất định thì sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của doanh nghiệp, mà thường đó là số đông. Cho nên, HoREA kiến nghị như vậy để bảo vệ lợi ích của doanh nghiệp bất động sản là điều có thể hiểu được.

Thông thường, người kiểm soát được tài chính của mình không bao giờ để dư nợ quá nhiều, nhưng cũng có những người thích nợ càng nhiều càng tốt, đi nhanh, đi tắt càng tốt.

Chính vì thế, để an toàn cho hệ thống tài chính quốc gia hay cho người đầu tư thì vẫn cần phải quy định, còn con số cụ thể bao nhiêu thì cần có sự tính toán khoa học hơn và dựa vào một số yếu tố khác nữa. Không phải doanh nghiệp muốn huy động bao nhiêu cũng được, dù thông tin có minh bạch bao nhiêu thì sau cùng vẫn phải bảo vệ nhà đầu tư, những người làm ăn chân chính; nhất là khi người dân đầu tư thiếu chuyên nghiệp thì hệ lụy chắc chắn xảy ra.

PV: – Có quan điểm cho rằng, có thể không cần những giới hạn cứng như doanh nghiệp được phát hành trái phiếu bao nhiêu lần trong năm, nhưng đơn vị kiểm toán doanh nghiệp bất động sản trước khi phát hành trái phiếu phải được Bộ Tài chính lựa chọn. Bằng không, những rủi ro và hệ lụy cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung là phải tính đến.

Ông chia sẻ với quan điểm trên thế nào và ông hình dung nếu thả lỏng thị trường trái phiếu, rủi ro có thể xảy đến là gì?

Ông Trịnh Đoàn Tuấn Linh: – Đúng như vậy. Điều quan trọng đầu tiên để hạn chế những rủi ro của thị trường trái phiếu là doanh nghiệp phải có sự công bố thông tin minh bạch, kịp thời và chính xác.

Hiện nay công ty kiểm toán ở Việt Nam rất nhiều nhưng công ty kiểm toán có đủ uy tín thì không nhiều. Nếu doanh nghiệp cứ công khai tài chính, tình hình kinh doanh, đội ngũ lãnh đạo kịp thời, chính xác thì tôi tin nhà đầu tư, dù thế nào đi nữa, hay các NHTM, người môi giới đầu tư sẽ đủ hiểu.

Nhưng một thực tế mà tôi đã đề cập ở trên đó là: xưa nay quy định được đưa ra rất tốt, nhưng tình hình kiểm toán, công bố thông tin liệu đã kịp thời chưa, chính xác chưa và cơ quan chức năng có nghiêm khắc trong chế tài áp dụng cho doanh nghiệp chậm trễ công bố thông tin, gian dối, lấp liếm chưa? Các báo cáo kiểm toán của doanh nghiệp đã làm đúng quy định chưa? Ai kiểm toán các doanh nghiệp đó?

Đó là những điều kiện quan trọng và cần thiết nhất, còn doanh nghiệp huy động bao nhiêu lần là chuyện của doanh nghiệp, chỉ cần đảm bảo được tỷ lệ trái phiếu phát hành không vượt quá khả năng của doanh nghiệp là được.

Thành Luân

Theo Baodatviet.vn