Thị trường địa ốc 2020: Nhiều thách thức khi tăng khung giá đất
Khung giá đất, bảng giá đất dự kiến sẽ tăng cao đồng loạt ở các địa phương sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất mới. Giá nhà đất có nguy cơ sẽ tiếp tục tăng mạnh.
Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua mà nhiều chủ đầu tư mới cũng khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.
Các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng đến 70% so với năm 2019. Chính phủ cũng vừa ban hành khung giá đất mới cao hơn 20% so với khung giá đất cũ. Trước động thái này, giá nhà đất được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm tới và những năm tiếp theo. Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020-2024 tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng bình quân 15-20% so với giá cũ.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà đất bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Chẳng hạn, trong giá bán căn hộ chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10%. Con số này là khoảng 30% đối với nhà phố và khoảng 50% đối với biệt thự.
Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà đất tăng. Khi đó, những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị sẽ khó sở hữu nhà ở hơn.
Cũng theo ông Châu, khung giá đất, bảng giá đất quá cao sẽ đẩy giá trên thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), đồng thời tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.
Giá đất tăng cao trong thời gian tới sẽ đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Đồng quan điểm trên, ông Ngô Quang Phúc – TGĐ Phú Đông Group cho rằng, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá thành. Do đó, khi giá đất tăng, giá bán nhà đất chắc chắn phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá theo, từ đó đẩy giá thành nhà đất lên cao.
Nếu giá đất tăng cao, doanh nghiệp mới khó gia nhập thị trường sẽ khiến nguồn cung ngày càng khan hiếm. Sức mua bất động sản nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao. Người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.
Video đang HOT
Nhìn nhận về sự tác động của khung giá đất đến giao dịch thị trường 2020, ông Phúc cho hay, thị trường sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn. Mặc dù có các yếu tố thuận lợi như lượng cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng trưởng, sự ổn định về kinh tế vĩ mô… nhưng sự khó khăn và thách thức vẫn chiếm ưu thế. Khó khăn đến từ lượng tiền cung ứng vào bất động sản đang có xu hướng giảm, lượng cung sản phẩm bất động sản dành cho người có nhu cầu ở thực tiếp tục khó khăn.
Nhu cầu đầu tư, đầu cơ bất động sản trở nên thận trọng hơn, hàng tồn kho bất động sản cao cấp chưa hấp thụ hết. Đặc biệt, nếu bảng giá đất mới điều chỉnh tăng với biên độ gần 20% thì sẽ khiến giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh, làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư.
Tất các những điều trên sẽ ảnh hưởng đến mức thanh khoản của thị trường trong năm 2020. Giá bán sẽ có sự điều chỉnh và lực cầu có thể sẽ giảm.
Tương tự, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE cho rằng, giá đất tăng sẽ gây khó khăn lớn đến việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Khung giá đất tăng thì tất yếu chi phí vốn sẽ bị đội lên rất cao. Từ đó, giá bán sản phẩm cũng sẽ bị đẩy lên. Tại các khu vực như quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9, giá đất đang tăng mạnh, đây là một thách thức lớn và khó giải quyết trong bối cảnh giá đất đang ngày càng tăng và cơ sở hạ tầng không được cải thiện.
Cũng theo nhận định của bà Dung, muốn phát triển nhà cho người có thu nhập thấp cần có quỹ đất với giá vừa phải. Muốn làm được như vậy, nhiều doanh nghiệp phải đi ngày càng xa thành phố, ở những vùng ven nơi có quỹ đất rẻ phù hợp triển khai. Tuy nhiên vấn đề của các khu vực mới là cơ sở hạ tầng hiện tại chưa có sự phát triển mạnh. Khó đáp ứng được các điều kiện sống thiết yếu nên rất khó để người mua nhà lựa chọn.
Về giải pháp cho việc khung giá đất, nhiều chuyên gia hiến kế có thể tăng thuế với bất động sản. Nếu thuế tăng thì về lâu dài, giá sẽ giảm. Hơn nữa, khi thuế cao, lượng người đầu cơ sẽ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu quyết định.
Theo Phương Uyên
Diễn đàn doanh nghiệp
Thị trường bất động sản trước cơn "dư chấn" siết vốn
Lo ngại vốn tín dụng chảy mạnh vào bất động sản sẽ tạo rủi ro cho nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu cho vay bất động sản theo hướng siết chặt hơn. Điều này sẽ tác động ra sao đến thị trường?
Ngoài vốn ngân hàng, còn có 4 dòng vốn khác đổ vào bất động sản gồm vốn tư nhân, FDI, trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu. Ảnh: Lê Tiên
Tăng hệ số rủi ro, giảm sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn
Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, lộ trình "siết" tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bắt đầu từ năm 2020 với việc giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng cho vay trung, dài hạn.
Theo đó, từ đầu 2020 đến hết 30/9/2020, tỷ lệ này là 40%. Từ đầu tháng 10/2020 đến hết 30/9/2021, tỷ lệ này giảm về 37% và từ đầu 2021 đến hết 30/9/2022 giảm về 34%. Từ sau 1/10/2022, tỷ lệ này được đưa về mức 30%.
Bên cạnh đó, hệ số rủi ro đối với khoản cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200%. Khoản cho vay với mục đích gián tiếp kinh doanh bất động sản cũng được áp dụng hệ số rủi ro 200%.
Chuyên gia tài chính ngân hàng Cấn Văn Lực cho biết: "Chính tôi là người đề xuất phải có một thông tư như thế này. Trước hết là, để định hướng tín dụng vào những chỗ bất động sản gắn với thực tiễn, bớt đầu cơ". Cũng theo ông Lực, chính sách này giúp thị trường lành mạnh về lâu dài, bởi Thông tư 22 khuyến khích cho vay xây nhà, mua nhà, sửa nhà. Sắp tới, cho vay phân khúc này trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường. Trong khi đó, phân khúc này chiếm tới 67% tổng lượng vốn đổ vào bất động sản.
Ông Lực cho biết, năm 2019, vốn tín dụng cho bất động sản dự tính khoảng 300.000 tỷ đồng. Ngoài vốn ngân hàng, còn có 4 dòng vốn khác gồm tư nhân, FDI, trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu tương đương 240.000 tỷ đồng. Xu thế này sẽ vẫn tiếp tục trong năm 2020, 60% vốn vào bất động sản sẽ tiếp tục đến từ ngân hàng, 40% đến từ các dòng vốn khác.
Ông Lực nhấn mạnh, dù vốn ngân hàng là chủ đạo, chúng ta có nhiều cơ hội tiếp cận dòng vốn khác. Bên cạnh đó, nên nắn dòng vốn vào bất động sản, chỉ nên dành ra 20 - 25% thu nhập của mình để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tránh những rủi ro.
Từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Landora Group cho rằng, Thông tư 22 dù có ảnh hưởng đến nguồn vốn tín dụng, nhưng nhìn chung thị trường vẫn ổn định. Doanh nghiệp có thể cân đối được vốn, điều lo ngại nhất vẫn là câu chuyện về chính sách, thủ tục cấp phép dự án.
Ông Hà khẳng định, ngoài dòng vốn ngân hàng, doanh nghiệp có nhiều phương pháp để huy động vốn. "Chúng tôi biết cách làm sao để tự tồn tại được. Điều chúng tôi mong muốn là các chính sách dài hạn và ổn định", ông Hà nhấn mạnh.
Tuy nhiên, khi nói về tác động của lộ trình siết tín dụng bất động sản, không phải chuyên gia, doanh nghiệp nào cũng lạc quan như vậy. Một số ý kiến cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với cơn dư chấn lớn từ những quy định này.
Hiện vốn vào doanh nghiệp bất động sản vẫn từ ba nguồn chính: Vốn vay ngân hàng, vốn tự có và huy động từ khách hàng. Khi nguồn vốn vay tín dụng bị thu hẹp, doanh nghiệp buộc phải tìm nguồn khác thay thế, trong đó, nổi bật nhất là phương án huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.
Thế nhưng cuộc chơi phát hành trái phiếu cũng không hề dễ dàng, bởi phải cạnh tranh với kênh gửi tiết kiệm với lãi suất hấp dẫn. Cân đối nguồn vốn như thế nào để đảm bảo được hiệu quả tài chính là bài toán đau đầu của doanh nghiệp khi lao vào cuộc đua lãi suất trái phiếu. Chính vì thế, cơ quan quản lý cùng nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về rủi ro ở kênh huy động này khi lãi suất ở mức quá cao.
Trông chờ nguồn vốn nào?
Khi nguồn vốn vay tín dụng bị thu hẹp, doanh nghiệp buộc phải tìm nguồn khác thay thế. Trong đó, nổi bật nhất là phương án huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.
Theo báo cáo mới nhất của Công ty CP Chứng khoán SSI, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 6.952 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 11, và tổng cộng 71.312 tỷ đồng trong 11 tháng 2019, chiếm 34,5% tổng lượng phát hành toàn thị trường.
Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tỷ trọng nguồn vốn FDI rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm gần 30% tổng vốn FDI vào Việt Nam.
Nhiều chuyên gia nhận định, kết quả này kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc JLL Việt Nam thị trường Hà Nội cho rằng, dòng vốn ngoại đi vào thị trường sẽ có nhiều tác động tích cực. Doanh nghiệp nội khi được rót vốn không chỉ có thêm tiền mà còn có thể tích lũy thêm kinh nghiệm để phát triển dự án.
"Thời gian qua, chúng tôi đã làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn đầu tư hoặc mua, tìm kiếm đối tác Việt Nam để liên doanh liên kết", bà Vân tiết lộ.
Bà Vân nhận xét, vốn đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc là những dòng vốn tốt. Các nhà đầu tư Trung Quốc cũng đầu tư nhiều nhưng chủ yếu là khu công nghiệp. Đầu tư trung tâm thương mại, nhà phố thì nguồn vốn nhiều nhất là Hàn Quốc và Nhật Bản.
Bình luận về dòng vốn đổ vào bất động sản năm 2020, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trái phiếu là kênh huy động tốt. Thời gian gần đây, có nhiều ý kiến phản đối trái phiếu doanh nghiệp, kể cả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, ông Lực không đồng tình với cách tiếp cận này.
"Chúng ta cần phải phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bớt đi vốn trung hạn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng. Nhưng thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phải công khai minh bạch hơn, để nhà đầu tư lường được rủi ro; phải có đầu mối về cơ quan quản lý phát hành; lãi suất nếu có những phá rào thì phải có động thái tuýt còi để lành mạnh hoá thị trường", ông Lực lưu ý.
Trước đó, theo báo cáo mới nhất của Công ty CP Chứng khoán SSI, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 6.952 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 11, và tổng cộng 71.312 tỷ đồng trong 11 tháng 2019, chiếm 34,5% tổng lượng phát hành toàn thị trường.
Hằng Nga
Theo Baodauthau.vn
Cần điều chỉnh khung giá đất để giảm trục lợi và trốn thuế Theo đánh giá, việc điều chỉnh khung giá đất 5 năm/lần là điều cần thiết, nhưng quá trình điều chỉnh phải sát với khung giá thực tế của thị trường để tránh trường hợp trục lợi về đất đai và trốn thuế trong các giao dịch bất động sản (BĐS). Khung giá chưa sát thực tế Đến thời điểm hiện tại, việc xây...