Thị trường BĐS Tp.HCM: Cái khó bó cái khôn?
Người mua vẫn trông ngóng dự án mới ra hàng, CĐT mong có hàng để bán nhưng thị trường BĐS Tp.HCM hiện nay lại đang rơi vào tình cảnh là CĐT/NĐT khó tiếp cận nguồn vốn; nhiều dự án bị ách tắc, đứng hình do thủ tục chưa thông…
Rõ ràng, thị trường BĐS Tp.HCM đang đứng trước tình cảnh “cái khó bó cái khôn” và theo các chuyên gia, tình trạng này có thể khó cải thiện được vào các quý đầu của năm 2020.
Thực tế cho thấy, hiện nay các chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.
Từ đầu năm 2017 đến nay, Nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV và do quá thiếu dự án nhà ở xã hội, nên phần lớn đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không có cơ hội được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Nhà nước chỉ mới bố trí được khoảng 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội, quá ít nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội).
CĐT/NĐT ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đổ vào BĐS cả nước trong 08 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018 (cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chỉ tăng 8,5%), chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế (Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà, trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư BĐS).
Tại Tp.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2,236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào BĐS có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng. Thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Bên cạnh đó, quá trình rà soát, kiểm tra pháp lý của các dự án đang trong quá trình diễn ra khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu sản phẩm mới chào bán.
Thế nhưng, trái với thực tại là thiếu nguồn cung thì nhu cầu của thị trường vẫn rất cao. Theo các chuyên gia, cái khó của thị trường không nằm ở nguồn cầu mà ở các chính sách khiến nguồn cung bị sụt giảm. Chính điều này đã và đang dấy lên những lo ngại cho thị trường BĐS nói chung, trong đó dễ xảy ra trường hợp giá nhà bị đẩy lên cao do cung ít hơn cầu. Từ việc này có thể xuất hiện tình trạng đầu cơ, gim giá khiến thị trường “nhiễu” trong giai đoạn tới.
Nhìn tổng quan thị trường thì tình trang khan cung diễn ra ở hầu hết các phân khúc trên thị trường từ căn hộ, đất nền đến nhà phố, biệt thự. Trong đó, phân khúc căn hộ, đất nền vốn là những sản phẩm chủ đạo của thị trường trước đến nay thì hầu hết hiện nay môi giới chỉ bán lại những sản phẩm do NĐT thứ cấp gửi bán. Trong đó, có hiện tượng một số công ty môi giới khu vực huyện Bình Chánh, Q.9, huyện Củ Chi đã đóng cửa sau khoảng khoảng thời gian ngắn hoạt động.
Ghi nhận cho thấy, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn âm thầm tìm kiếm quỹ đất để làm dự án hoặc sở hữu quỹ đất lớn từ 2-3 năm trước nhưng cái khó về thủ tục khiến doanh nghiệp vẫn trong trạng thái chờ đợi…Trong khi đó, bản thân người mua, đặc biệt những NĐT tìm kiếm sản phẩm tái đầu tư bị động trong chính dòng tiền của mình khi mà không dễ dàng tìm sản phẩm thay thế. Với những dự án thứ cấp, có đầy đủ giấy tờ thì giá hiện tại đã tăng cao khiến NĐT không mấy mặn mà.
Theo hầu hết các doanh nghiệp BĐS, bên cạnh cái khó về chi phí đầu vào thì cái khó đầu ra khi mà giá nhà đất không có xu hướng giảm cũng đang khiến doanh nghiệp BĐS đau đầu. Người mua thì có xu hướng tìm nhà vừa túi tiền để mua nhưng nếu phát triển dự án không tính đến bài toán lợi nhuận thì doanh nghiệp khó làm. Khi tính toán các chi phí đầu vào, nếu doanh nghiệp bán giá cao thì lại gặp khó về thanh khoản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, mặc dù thị trường BĐS Tp.HCM chưa đến mức quá bất ổn, thanh khoản vẫn khá tốt ở một số dự án mới chào hàng trong quý 3/2019. Tuy nhiên, nếu cứ tiếp tục như hiện nay và không có hướng giải quyết thì nguy cơ nguồn cung giảm mạnh vẫn tiếp diễn, ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS.
Hạ Vy
Theo Toquoc.vn
Video đang HOT
Chuyên gia "mách nước" làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn
Mua BĐS ở đâu, giá thế nào, mức độ tăng giá ra sao...vẫn là những đau đáu mà giới đầu tư địa ốc đặc biệt quan tâm khi tìm BĐS để đầu tư. Theo các chuyên gia, nhu cầu thì không thiếu nhưng lựa chọn BĐS như thế nào, hiểu thị trường đến đâu để mang lại giá trị đầu tư cao nhất mới là câu chuyện đáng nói.
Các chuyên gia, doanh nghiệp địa ốc đã có những chia sẻ, nhận định về thị trường BĐS khu lân cận Tp.HCM ở thời điểm này khi mà làn sóng đầu tư ra các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước...ngày càng rõ nét. Từ những "hiến kế" này, NĐT xác định được khu vực, thời điểm và nắm rõ hơn về thị trường để có những quyết định "xuống tiền" đúng đắn, tránh tiền mất tật mang.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: "Đồng Nai vẫn là khu vực thu hút làn sóng của người mua BĐS nhiều nhất"
Sự sôi động của thị trường lân cận Tp.HCM tùy thuộc vào từng khu vực. Có khu vực sôi động cho đất nền, có khu vực sôi động cho cả đất nền lẫn nhà phố, biệt thự, chung cư.
Chẳng hạ như Long An chủ yếu người ta đổ xô về đó để mua đất nền. Trong khi đó, Bình Dương thì người mua tìm kiếm cả đất nền, nhà phố, biệt thự. Còn ở Đồng Nai thì đa dạng các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ.
"Trong những khu vực tiếp giáp Tp.HCM, Đồng Nai thu hút làn sóng của người mua nhiều nhất và trong tương lai sẽ còn tiềm năng với NĐT. Lý do, cơ sở hạ tầng khu vực này hiện hữu đang tốt nhất so với các khu vực khác", bà Dung khẳng định.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam
Theo bà Dung, Đồng Nai hiện đang được đặt ở vị thế khá thuận lợi so với các khu vực khác, đặc biệt hàng loạt công trình trọng điểm cũng đang rục rịch tại đây. Hơn nữa, khu vực này ngày càng xuất hiện hiện các dự án chất lượng, đa dạng phân khúc.
Nói về "hiện tượng" của sân bay Long Thành, bà Dung cho rằng, thực tế thông tin sân bay đã có từ rất lâu và rất nhiều người đã đổ về đây gom đất. Đây là một yếu tố thúc đẩy rất lớn nhu cầu của NĐT nhìn về khu vực này như là nơi tạo ra nguồn cầu để ở và cho thuê.
Tuy vậy, trong rất nhiều người gom đất gần sân bay thì cũng có những người dính vào những khu đất chưa sạch pháp lý. Do đó, khi mà ở một thị trường đang rất nhiều người nhòm ngó thì người mua phải có sự chọn lọc cẩn thận, tìm hiểu kỹ càng, mua ở những dự án đã được rõ ràng về mặt pháp lý.
"Đặc biệt, khi xuống tiền ở vùng lân cận Sài Gòn cần lưu ý, sự phát triển của những thị trường này nhìn trong dài hạn, vì thế NĐT khi đi mua BĐS cũng phải nhìn vào dài hạn, chứ không phải 1-2 năm. Khi mà cơ sở hạ tầng chưa hình thành, thì mức độ tăng giá chưa cao. Giá chỉ vọt lên khi bắt đầu hình thành các dự án hạ tầng", bà Dung nhấn mạnh.
Tôi nghĩ, thời gian tới các BĐS các tỉnh lân cận sẽ thu hút nhiều mối quan tâm của người mua, bởi các lý do sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ hai, kết nối giao thông hạ tầng với Tp.HCM ngày càng thuận lợi hơn khiến người mua cảm thấy không quá xa khi sở hữu BĐS tỉnh lân cận. Thứ ba, mức kì vọng tăng giá cao: NĐT có thể mua được BĐS với mức giá thấp và khả năng bán được giá cao sau này, đặc biệt khi mà cơ sở hạ tầng trong tương lai được hình thành thì chắc chắn giá BĐS sẽ tăng.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam: "Nhu cầu lúc nào cũng có nhưng khách hàng bắt đầu có tâm lý cẩn trọng sau vụ án Alibaba"
Từ giờ đến cuối năm, đất nền khu lân cận Sài Gòn sẽ phát triển ổn định, không có hiện tượng tăng giá đột biến. Nhu cầu ở các khu vực này lúc nào cũng có nhưng người mua sẽ cẩn trọng hơn khi xuống tiền, nhất là sau vụ án Alibaba.
Vì tâm lý này mà khách mua có xu hướng tìm kiếm các dự án của các CĐT có tên tuổi, uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án trên thị trường.
Hiện nay, tất cả các tỉnh thành lân cận Tp.HCM đều có lợi thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự nhộn nhịp phụ thuộc vào địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án hấp dẫn hơn.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam
Một số khu vực hiện đang nổi lên liên quan đến câu chuyện về hạ tầng giao thông như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu...giá ở các khu vực này đã tăng khá cao suốt thời gian trước đó và cũng có những đợt thị trường nơi đây sôi động, nóng sốt. Theo tôi, hiện tại các thị trường này phát triển ở nhịp độ ổn định chưa có dấu hiệu về cơn sốt đất hay lợi dụng thông tin hạ tầng giao thông.
Tất nhiên, ở khu vực nào có hạ tầng giao thông hiện hữu, đã đưa vào sử dụng thì chắc chắn sẽ tác động đến dự án BĐS tại khu vực đó.
Với tình hình thị trường diễn biến như hiện nay, không có hiện tượng BĐS tăng giá đột biến. Mức độ tăng giá phụ thuộc vào tình hình của thị trường và nội tại của dự án đó.Vì thế, khi tìm mua BĐS người mua phải chắc chắn, thận trọng, tìm hiểu dự án kỹ càng, pháp lý ra sao. Đặc biệt, bản thân người mua phải hiểu biết về thị trường khu vực đó. Nắm được thời cơ của thị trường và mua đúng với năng lực tài chính của mình chứ không phải thấy người ta đổ xô đi mua mình cũng đi mua theo.
Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse: "Làn sóng dịch chuyển dòng vốn vào thị trường tỉnh ngày càng lan rộng"
Giá còn mềm, hạ tầng đang hình thành cùng kết nối với khu vực Tp.HCM không còn quá khó khăn như trước đây, được xem là lợi thế của khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM. Tuy vậy, tùy thuộc vào từng khu vực mà sức hút dòng tiền NĐT khác nhau. Rõ ràng, không phải khu vực nào cũng thu hút sự quan tâm của NĐT ở giai đoạn này.
Tuy vậy, không thể phủ nhận đất nền tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM vẫn là phân khúc được giới đầu tư quan tâm mạnh nhất. NĐT phải biết lựa chọn khu vực để mang lại hiệu quả đầu tư cao.
Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse
Bên cạnh tìm hiểu về mức giá, thì nắm được vùng thị trường then chốt, khoảng cách không quá xa so với Tp.HCM hay không là yếu tố quyết định đến mức lợi nhuận kì vọng của NĐT trong tương lai. Thị trường then chốt ở đây là các thị trường đang nhìn thấy rõ nhất tiềm năng về hạ tầng giao thông và các chỉ số về kinh tế, xã hội ổn định hoặc xuất hiện một cú hích hạ tầng gần nhất.
Rõ ràng, với bối cảnh quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng hạn chế, thì hoạt động phát triển các dự án ra vùng lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... đang là xu hướng và giải pháp tối ưu cho các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư lớn nhỏ.
Hơn nữa, việc kết nối giữa Tp.HCM và các đô thị lân cận ngày càng được chú trọng đầu tư và mở rộng, đã thúc đẩy phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường BĐS tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính. Chính vì thế, làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các tỉnh lân cận ngày càng lan rộng. NĐT cũng cần nắm được các thông tin hạ tầng để quyết định đầu tư ở khu vực.
Theo quan điểm của tôi, so với các khu vực tỉnh lân cận Sài Gòn, hiện nay thị trường BĐS Long Thành đang được xem là điểm sáng. Lý do, đây là khu vực gần sát với Tp.HCM, trong khi đang sở hữu hàng loạt công trình giao thông kết nối như đường thủy, đường bộ, đường sắt và đường hàng không. Trong đó, cảng hàng không quốc tế Long thành được xem là tâm điểm cho sự phát triển cũng chính là bệ phóng cho thị trường BĐS nơi đây trong thời gian tới.
"Theo tôi, NĐT cũng cần có cái nhìn dài hạn trong việc đầu tư. Mức độ lợi nhuận chỉ cao khi mà có sự đầu tư đường dài", ông Huy nhấn mạnh.
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính: "Chủ yếu vẫn là nhu cầu mua đầu tư"
Thị trường BĐS khu lân cận Tp.HCM so với thời điểm trước hiện đang có dấu hiệu chững lại. Từ giờ đến đầu năm sau, thị trường nơi đây không có gì thay đổi lớn.
Tuy nhiên, dấu hiệu chững lại này không có gì đáng lo ngại cả. Khó khăn hiện tại đến từ việc điều tiết dòng vốn của ngân hàng, thủ tục pháp lý các dự án. Cũng như các năm trước thường sau tháng cô hồn, thị trường sẽ có dấu hiệu chậm hơn, khoảng đầu tháng 12 dương lịch thị trường có thể nhộn nhịp trở lại. Tuy vậy, sự nhộn nhịp này không đồng nghĩa với việc giá sẽ biến động tăng nhanh như trước đây.
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính
Thực tế mà nói, thị trường BĐS nói chung, khu vực lân cận nói riêng đã có sự chậm lại so với các năm trước, cả về giá, mãi lực, sức mua. Nhưng có một điểm là, từ giờ đến cuối năm những người có tiền dành dụm, tiền lương, thưởng, tiền tích lũy sẽ có xu hướng tìm nhà đất để mua giống như mọi năm. Tuy nhiên, điều này cũng không nói lên sự biến động rõ nét về giá và sức mua của thị trường. Nhìn chung, thị trường BĐS từ giờ đến cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau cũng không có nhiều biến động mà diễn biến ổn định.
Người mua BĐS cũng có sự thận trọng hơn, đặc biệt sau thời gian mà dự án phân lô bán nền phát triển ồ ạt và các thông tin về một số công ty làm ăn không đàng hoàng đã được đưa lên. Điều này cũng tác động phần nào đến giao dịch nói chung của thị trường.
Tuy nhiên, với những dự án phát triển bài bản, hạ tầng hoàn thiện thì sức mua vẫn ổn. Nhưng hiện nay nhu cầu mua chủ yếu là đầu tư, nhu cầu mua ở thực khá ít. Những khu vực lân cận Sài Gòn nếu làm dự án bán cho người mua ở thực thì phải là những sản phẩm giá vừa phải, không thể phát triển dòng sản phẩm cao cấp như ở Tp.HCM.
Với tình hình thị trường như hiện nay, biên độ tăng giá cũng không nhiều. Từ giờ đến quý 2/2020 mức độ tăng giá trên thị trường trung bình từ 5-10%. Giá tăng do sự biến động của thị trường chứ không hoàn toàn phụ thuộc duy nhất vào yếu tố hạ tầng.
Tuy vậy, nếu so với khu vực nội thành Tp.HCM thì thị trường BĐS khu lân cận sẽ có sự biến động tăng nhanh hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn chế thì các tỉnh vệ tinh sẽ hưởng lợi từ điều này. "Giả định yếu tố vĩ mô ổn định, dòng tiền vào BĐS không thắt chặt thì thị trường BĐS năm 2020 dự báo sẽ ấm hơn 2019 nhiều", ông Khương khẳng định.
Khi mà làn sóng dịch chuyển dự án ra khu lân cận ngày càng mạnh mẽ thì NĐT cá nhân cũng cần cân nhắc kỹ các yếu tố để quyết định "xuống tiền". Chẳng hạn, phải nhìn thấy được tương lai thực sự của thị trường đó; tính thanh khoản của dự án đó như thế nào; khi dự án có tính thanh khoản thì mới có lợi nhuận tốt; quan trọng hơn cả NĐT khi bỏ tiền vào BĐS khu vực tỉnh phải nhìn thấy câu chuyện dài hơi trên thị trường 10 năm, 20 năm chứ không phải mua 1-2 năm bán với giá "trên trời dưới biển".
Ngoài ra, triển vọng cơ sở hạ tầng của khu vực muốn đầu tư ra sao. Dự án đó có nằm trong khu vực phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm của tỉnh đó hay không, sự liên kết với dự án xung quanh ra sao...
"Nếu không vay thì đầu tư BĐS tỉnh lân cận là một cơ hội, so với chi phí bỏ vào ngân hàng vẫn hơn nhưng với NĐT cá nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy tài chính, không khuyến khích việc đi vay quá nhiều để đầu tư BĐS", ông Khương nhắn nhủ.
Hạ Vy
Theo Nhịp Sống Việt
Giá BĐS vùng ven Tp.HCM tăng phi mã, treo trên đỉnh khiến người dân "khóc dở mếu dở" Giá nhà đất tại các quận vùng ven Tp.HCM tăng cao khiến nhiều gia đình đau đầu khi muốn chuyển nhà. Người muốn mua thì giá cao không mua được, người muốn bán lại không tìm được khách có đủ tài chính để mua. Người mua than trời, kêu đắt vì giá leo thang Sau nhiều năm vào Tp.HCM lập nghiệp, nhiều cặp...