Thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh sẽ không có đột biến
Dự báo thị trường bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở hầu hết các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn nửa đầu năm.
Nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới
Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 – 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền… Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như: khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Dự báo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung trong thời gian tới.
Đ.ánh giá về thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, ông Võ Hồng Thắng – Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam – cho biết: Nguồn cung có dấu hiệu phục hồi tích cực, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019 trở về trước. Sức cầu toàn thị trường duy trì ở mức ổn định và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm 74% nguồn cung mới toàn thị trường. Riêng TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung trong 6 tháng đầu năm, các loại hình giao dịch chủ yếu diễn ra ở các loại hình cá nhân đứng ra phân lô, tách thửa, quy mô nhỏ lẻ. Tập trung chủ yếu ở các huyện vùng ven như: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.
Ghi nhận thực tế cho thấy, giá bán thứ cấp tăng phổ biến từ 7-11% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên thanh toán thứ cấp sụt giảm. Nguyên nhân chính đến từ động thái siết tín dụng cho vay ở các ngân hàng và tình hình khó khăn của nền kinh tế trong thời gian qua.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 -2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn t.iền đền bù dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chí phí xây dựng tăng. Những nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng t.iền mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản.
Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.
Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ… Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Video đang HOT
Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng… cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.
Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.
Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.
Không có đột biến trong nửa cuối năm 2022
Dự báo từ DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguôn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An và Bình Dương.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (khoảng 9.000 -11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức 3.000 – 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn. Các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Đặc biệt, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể bị tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng của ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 – 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Binh Định, Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Bình.
Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.
“Dự báo nửa cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở hầu hết các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn nửa đầu năm. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục xu hướng tăng, trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động”- các chuyên gia nhận xét.
Chuyên gia mách nước đầu tư bất động sản thời "thủy triều rút"
Các chuyên gia bất động sản và nhà đầu tư chia sẻ một số quan điểm riêng về xu hướng đầu tư bất động sản những tháng cuối năm trước diễn biến thị trường bất động sản chững lại.
Thị trường bất động sản đã đi qua nửa chặng đường năm 2022 và theo đ.ánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường gặp khó khi thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, vướng mắc pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ làm nghẽn nguồn cung sản phẩm, từ đó đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang cùng với đó là loạt động thái chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.
Thế nhưng, dù thị trường bất động sản chững lại nhưng đây vẫn là một kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư lựa chọn giữa bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng... không mấy tươi sáng. Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường, từ 1/2020 đến tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau đó là vàng, chứng khoán và t.iền gửi tiết kiệm.
Mặc dù chỉ số giá vàng và chứng khoán đã tăng mạnh vào tháng 1 năm nay, lần lượt tăng 44% và 57% so với tháng 1/2020, nhưng sang tháng 6/2022, giá vàng và chứng khoán đã giảm, nên mức tăng so với tháng 1/2020 còn 34% và 21%. Điều đó cho thấy, tốc độ tăng giá của nhà đất vượt vàng, chứng khoán và t.iền gửi.
Do đó, điều khiến các nhà đầu tư quan tâm hiện nay là lựa chọn đầu tư vào phân khúc nào trong những tháng còn lại của năm 2022. Đưa ra quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ với báo chí, nguyên tắc của ông đa dạng hóa khoản đầu tư. Trong những tháng cuối năm nay, ông sẽ chọn đầu tư vào sản phẩm đất nền ven thành phố lớn.
Lý giải về lựa chọn này, TS Lực cho biết, những dự án lớn tại Hà Nội và TP.HCM, giá đang lên rất cao, cao đến mức khả năng tăng biên giá sẽ hẹp hơn so với những phân khúc khác. Giả sử có đầu tư kiếm lời cũng sẽ hẹp hơn. Thứ hai, với nhu cầu mua để ở, rõ ràng chuyện chọn ở trung tâm chưa chắc là phương án tích cực. Trong và sau dịch bệnh, nhiều người bắt đầu hướng ra ven đô nhiều hơn với môi trường thoáng, khuôn viên rộng, thoải mái. Thứ ba, đất nền Việt Nam không nhiều. Phân khúc đất nền nếu pháp lý tốt, quản lý tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp, và thêm vị trí nữa thì quá tốt.
"Chúng ta không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Bởi đòn bẩy tài chính trong giai đoạn bình thường không sao, nhưng lúc thị trường đi xuống, cực nguy hiểm. Dù là đất nền hay sản phẩm khác, chúng ta cũng phải phân tích một số yếu tố, đặc biệt quy hoạch, pháp lý, hạ tầng giao thông, và dịch vụ đi kèm", TS. Lực nhấn mạnh.
Cùng quan điểm lựa chọn sản phẩm đầu tư với TS. Lực, ông Đỗ Duy Quý - Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát còn lựa chọn thêm sản phẩm đầu tư bất động sản giá rẻ ở các tỉnh. Ông cho biết mình "trẻ hơn, liều lĩnh hơn, và chấp nhận rủi ro cao hơn" nên sẽ lựa chọn sản phẩm bất động sản giá rẻ ở các tỉnh, cụ thể là các tỉnh có cơ địa kinh tế cụ thể và đón đầu hạ tầng công cụ thể.
"Tôi chấp nhận bài toán từ 1 - 2 năm tới khó khăn, có thể không tăng trưởng nhiều, nhưng đến năm thứ 3 thì bất động sản của tôi có thể bật tăng gấp đôi, chia ra thì mỗi năm vẫn tăng trưởng 25 - 30%", ông Duy nói.
"Với lựa chọn của mình, nhà đầu tư phải làm rõ mục tiêu của mình là thanh khoản hay lợi nhuận. Phải nhìn rõ trong bối cảnh năm nay và năm sau, thị trường còn nhiều khó khăn, nếu ưu tiên thanh khoản, tôi cho rằng phân khúc ven đô tại Hà Nội và TP.HCM sẽ là điểm sáng, vì phục vụ nhu cầu thật, phục vụ hạ tầng giao thông mới và phục vụ xu thế mới của người đầu tư", ông Quý cho hay.
Vị này chia sẻ thêm rằng khi dòng t.iền tại các dự án bị siết tín dụng, tín dụng bị hạn chế thì nhà đầu tư lớn nhất, nhiều t.iền nhất đang có mặt tại Hà Nội và TP.HCM sẽ chọn khu vực gần họ để dễ quản lý, đồng thời tạo sự an tâm về mặt thanh khoản. "Chợ" ở Hà Nội và TP.HCM sẽ mở ra vùng ven, tạo ra một phạm vi mới.
Ông Ngô Hồng Tuấn - nhà đầu tư kinh nghiệm cho rằng, sản phẩm đất nền ven thành phố lớn và đất nền tỉnh sẽ nóng. Tuy nhiên, với kinh nghiệm đầu tư mà ông khẳng định "trăm trận trăm thắng", ông Tuấn chia sẻ: "Với sản phẩm đất nền ven thành phố lớn, tôi sẽ đầu tư quanh Hà Nội và TP.HCM bán kính 40km quay đầu, ưu tiên cho đất nền bán kính 20 - 25km".
Lý giải việc lựa chọn này, ông Tuấn cho hay, dòng t.iền những người bỏ ra đầu tư là hầu hết ở thành phố, và có điều kiện về t.iền. Họ không đi quá xa, vẫn kiểm soát được tài sản của họ. Ở đó có người giàu, những người có t.iền buôn bán với nhau. Buôn bán giữa những người có t.iền thì chúng ta mới có t.iền.
Với bất động sản tỉnh, ông cũng "săn" đất nền, nhưng không mua để đấy chờ giá tăng, mà gia tăng giá trị bằng cách đầu tư homestay hay xây nhà cho thuê, lấy khoản t.iền kinh doanh đó để trang trải một phần t.iền gốc ban đầu và sinh lời. "Đồng thời, gia tăng giá trị mảnh đất và khi được giá bán ra cả cụm", ông Tuấn nói.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng có những nhận định, nếu quan sát thị trường từ năm 2016, đến năm 2019 chúng tôi đã có những lo lắng hơn mức bình thường nhưng không ngờ những năm 2020-2021 lập mặt bằng giá mới ở một số khu vực do bản thân nó có tiềm lực, hạ tầng phát triển.
Cùng với sự phát triển đó có sự phát triển mạnh mẽ của khu vực thị trường phía Nam, hình thành các phong trào Homestay, Farmstay,... Hiện, những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP.HCM với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực. Những khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.
Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu - đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức,... Khu vực này sẽ tập trung từ 30 - 40 triệu dân, xung quanh TP.HCM.
"Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng, trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư. Ít t.iền thì tập trung Bến Lức có đất nền từ 12-14 triệu, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành,.. xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ. Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức mức giá 50 triệu đồng là trung bình, 60 triệu là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng t.iền sẽ tập trung về những khu vực này", ông Hiển đưa ra nhận định đầu tư ở khu vực phía Nam.
Đưa ra nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, nhà đầu tư Ngô Hồng Tuấn nhìn nhận thị trường "có lẽ vẫn đi ngang và hơi xuống, có thể sẽ ngóc lên vào các tháng cuối năm khi dòng t.iền nhiều".
"Hiện tại, dòng vốn từ ngân hàng bị "siết lại", không lướt sóng được, trong khi vẫn phải trả lãi vay, các nhà đầu tư vẫn đang dùng nguồn tài chính khác bù đắp lại. Giống như người bệnh nhưng vẫn có thuốc kháng sinh, chỉ khi nào bệnh nặng quá, không thể chịu được nữa, phải bán tháo, những người có t.iền - như chúng tôi sẽ mua lại lúc đó", ông Tuấn nói.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ diễn ra theo xu hướng nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản hạn chế.
Đây là 3 vấn đề mà thị trường trong 5-6 tháng tới sẽ vẫn gặp phải. Thứ nhất là bởi vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Bên cạnh đó, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.
Theo ông Khương, vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưởng. "Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông nhận định.
Những khu vực nóng “bỏng tay” của thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay ra sao? Thời gian qua, việc kiểm soát tín dụng và lệnh siết phân lô tách thửa đất nông nghiệp,... đã khiến thị trường bất động sản chững lại, theo đó, Hà Nội cũng không phải ngoại lệ. Trong mấy năm trở lại đây, bất động sản Thủ đô liên tục xảy ra các cơn "sốt đất". Theo đó, ngay cả vùng ven mức giá...