Thị trường bất động sản khởi sắc, nguồn cung và giá bán đều tăng

Hải Yên17:58 05/07/2022

Trước động thái kiểm soát dòng vốn vào bất động sản (BĐS) cùng với chính sách siết phân lô bán nền, thuế chuyển nhượng…

đã tạo nhiều biến động đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, đây cũng chính là cơ hội để thanh lọc và giúp thị trường BĐS khởi sắc nhờ nắn dòng tiền đi đúng hướng.

Nhiều động lực cho thị trường BĐS

Thị trường BĐS đang dần phục hồi nhờ kinh tế – xã hội khởi sắc 6 tháng đầu năm, sau khi dịch COVID-19 đã được kiểm soát.

Báo cáo kinh tế vĩ mô của Maybank Investment Bank mới đây cho thấy, nền kinh tế – xã hội Việt Nam đang ngày càng khởi sắc. Dự báo GDP năm 2022 tăng lên 6,9% do ngành kinh tế Việt Nam trong tháng 6/2022 tăng trưởng mạnh và cao nhất trong nhiều năm. Đáng chú ý, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng đã tạo triển vọng tích cực cho thị trường BĐS.

Theo đó, GDP quý 2/2022 ước tính tăng 7,72%, cao hơn tốc độ tăng của quý 2 trong 10 năm qua. Cụ thể, GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng cùng kỳ của năm 2020 và 2021 nhưng thấp hơn cùng kỳ năm 2018 – 2019. Công nghiệp và xây dựng vẫn là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng cao và đóng góp nhiều nhất vào tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 6 tháng đầu năm ước đạt xấp xỉ 10 tỷ USD, cao nhất trong 6 năm qua, trong đó BĐS giữ vị trí top 2 với 22% FDI.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – tài chính BĐS Dat Xanh Services; CEO Công ty tài chính FINA cho biết, điểm tích cực của tình hình kinh tế – xã hội 6 tháng đầu năm là lạm phát của Việt Nam đang được duy trì khá thấp. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 2,44% so với cùng kỳ năm trước do ảnh hưởng của các đợt điều chỉnh giá xăng dầu theo giá nhiên liệu thế giới. Đây là thành công của Việt Nam trong kiểm soát lạm phát trước bối cảnh nhiều quốc gia trên thế giới đang chịu áp lực lạm phát rất lớn. Dự báo lạm phát của Việt Nam năm 2022 nằm trong khoảng 4% – 4,5%, năm 2023 khoảng 5%- 5,5%.

Với sự tăng trưởng của nền kinh tế – xã hội trong 6 tháng đầu năm, cùng với những quy định về luật kinh doanh BĐS như Nghị quyết 18 NQ/TW về thuế suất, giao đất, giao dịch BĐS; tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng BĐS; kiểm soát phân lô tách thửa tại các tỉnh, thành bắt đầu có hiệu lực, góp phần làm lành mạnh và minh bạch hóa các hoạt động mua bán BĐS.

Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng cũng được triển khai từ đầu năm đến nay đã tác động đến thị trường BĐS như: Cao tốc Bắc Nam hoàn thành 58%; miền Bắc và miền Trung đang đẩy mạnh phát triển đường ven biển, cao tốc (Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột, Bình Phước – TP Hồ Chí Minh); miền Nam khởi công xây dựng Nhà ga hành khách Sân bay quốc tế Long Thành, đưa vào sử dụng cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận…

Nguồn cung BĐS tăng trở lại

Video đang HOT

Các chuyên gia kinh tế – tài chính nhận định, khi dòng tiền được “nắn” đi đúng hướng và kênh huy động trái phiếu BĐS được xếp hạng tín nhiệm bởi sự đánh giá độc lập của bên thứ 3 được thực hiện trong thời gian tới sẽ là đòn bẩy cho thị trường BĐS hồi phục mạnh mẽ.

Theo Viện nghiên cứu Kinh tế – tài chính BĐS Dat Xanh Services, với những động lực trên, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS đã tăng mạnh nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm, đặc biệt tại thị trường TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, thị trường BĐS Hà Nội vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong quý 2 và 6 tháng đầu năm 2022. Hiện nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số dự án đô thị lớn với hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nguồn cung mới quý 2 ghi nhận hơn 3.200 sản phẩm, giảm 30% theo quý; nguồn cung sơ cấp hơn 7.500 sản phẩm, giảm 43% theo quý. Đáng chú ý, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Đông (62%), khu Tây (31%).

Trong khi đó, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng vượt trội so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Theo đó, nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm của TP Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Như vậy, chỉ tính nguồn cung căn hộ quý 2/2022, ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý; nguồn cung sơ cấp, ghi nhận 19.400 sản phẩm. Đáng chú ý, thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam với số lượng dự án mở mới nổi bật so với các khu vực khác.

Bên cạnh đó, nguồn cung thấp tầng mới trong 6 tháng đầu năm tại TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận gần 600 sản phẩm, bằng cả năm 2021. Theo đó, thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị tại các vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân. Tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan ở các dự án có chính sách bán hàng ưu đãi, thu hút khách hàng bởi những tiện ích đặc biệt nổi bật.

Song song với đà hồi phục của thị trường BĐS, giá bán cũng ghi nhận tăng ở nhiều phân khúc. Theo TS Phạm Anh Khôi, mặt bằng giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý 2 ghi nhận ở mức 49 triệu đồng/m2, tăng trung bình 10% theo quý, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới mở bán tương đương 70%.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trong quý 2/2022 ghi nhận ở mức 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án này đều có tiện ích nổi bật, không gian xanh, có chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ nên có tốc độ bán hàng cao.

Dự báo, xu hướng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm sẽ tăng mạnh về giá bán do chi phí đầu vào tăng. Riêng nguồn cung, Hà Nội sẽ đón nhận sự trở lại của phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây. Các thị trường BĐS vùng đô thị vệ tinh Hà Nội cũng tăng về nguồn cung, trong đó nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.

Trong khi đó, tại thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ 6 tháng cuối năm sẽ giảm hơn so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và dự án quy mô nhỏ tại khu Tây – Bắc. Thời gian tới, số dự án thấp tầng dự kiến tiếp tục hạn chế do ưu tiên quy hoạch phát triển dự án nhà cao tầng.

Tuy nhiên, để thị trường BĐS thực sự phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường minh bạch và tránh tình trạng bong bóng BĐS, ông Nguyễn Quang Thuân, chuyên gia tài chính – Chủ tịch, CEO Finratings cho rằng, nên tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS. Đối với các kênh tín dụng và phát hành trái phiếu, cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán, cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ 3 về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ông Thuân cũng đề nghị NHNN cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có như vậy mới sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, NHNN cũng cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên, tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia kinh tế, việc kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản (BĐS) rất quan trọng cho nền kinh tế, tuy nhiên việc tăng trưởng "nóng" lại dẫn đến nhiều nợ xấu.

Do vậy, việc kiểm soát tín dụng BĐS như thế nào để hạn chế được rủi ro, đồng thời tạo cơ hội cho thị trường BĐS phát triển, góp phần cho việc phục hồi nền kinh tế nói chung là cần thiết.

Vốn cho thị trường BĐS rất "khắc nghiệt"

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thị trường BĐS đang thiếu trầm trọng về thanh khoản.

Tại tọa đàm "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản", do Báo Thanh Niên phối hợp cùng Viện Kinh tế Xanh tổ chức sáng ngày 7/6, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường BĐS hiện thiếu trầm trọng thanh khoản. Hiện nay, doanh nghiệp BĐS có các kênh huy động vốn chính gồm: vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại Luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%, còn lại 80 - 85% phải huy động từ các kênh khác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, từ sau khi có Nghị định 20 của NHNN, doanh nghiệp BĐS không được vay tiền để mua đất ở các NHTM, chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất. Ngoài ra, Thông tư 20 cũng không cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở xã hội, chỉ còn kênh duy nhất là vay ở ngân hàng chính sách.

"Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới sức khỏe của các doanh nghiệp. Trong khi đó, tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình oxy, dưỡng khí của thị trường BĐS. Không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở, dẫn đến tắc thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cũng theo ông Châu, tổng dư nợ cho thị trường BĐS theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước hiện khoảng 2,3 triệu tỉ đồng, tỉ lệ nợ xấu chiếm khoảng hơn 1,6%, nếu so với quy mô của nền kinh tế thì chỉ ở mức bình thường, chiếm 19,16%, không đáng lo ngại.

Trong khi đó, theo chuyên gia tài chính PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học Viện Tài Chính, việc kiểm soát tín dụng vào BĐS là rất quan trọng. Thực tế, từ năm 2020, nhiều chuyên gia kinh tế đã nhìn thấy và cảnh báo dòng vốn vào BĐS đang có sự tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, việc kiểm soát dòng vốn vào BĐS cũng không nên quá "đại trà" vì sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS, nhất là người có nhu cầu mua nhà thật. Bởi hiện nay, có một số người mua nhà đã đặt cọc rồi nhưng do vướng mắc của Nghị định và Thông tư 20 nên họ không thể vay để mua nhà thương mại mà chỉ có thể vay để mua nhà chính sách, đã ảnh hưởng đến người mua.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, có thể do một số ngân hàng bị hết room hạn mức cho vay BĐS nên dừng không cho vay đúng lúc NHNN thông báo siết chặt tín dụng BĐS. Tuy nhiên, các ngân hàng nếu vẫn còn dư địa nên xem xét tạo điều kiện cho người mua nhà, tránh tình trạng người mua lẫn doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng do thiếu vốn.

Khơi thông dòng vốn BĐS để khơi thông nền kinh tế

Ông Lê Thành, Chủ tịch hội đồng sáng lập Viện kinh tế Xanh cho rằng, BĐS là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, chiếm 14% GDP và có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành nghề quan trọng khác, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống, tài chính - ngân hàng... Một số nghiên cứu cho thấy, để đầu tư 1m ² nhà ở cần 17 nhân công lao động; còn phát triển, vận hành một căn hộ sẽ tạo thêm việc làm cho 0,4 người lao động. Vì thế, phát triển BĐS không chỉ tạo công ăn việc làm, tạo chốn an cư cho cộng đồng mà còn thúc đẩy sự phát triển chung của cả nền kinh tế.

Thế nhưng, tháng 4/2022 vừa qua, thị trường BĐS bị "náo động" vì thiếu thanh khoản do những lo ngại về sự phát triển nóng của thị trường BĐS. Cụ thể, NHNN đánh giá đầu tư kinh doanh BĐS là một trong các lĩnh vực rủi ro với hoạt động ngân hàng, cần có các giải pháp kiểm soát. Việc thắt chặt trái phiếu và tín dụng BĐS đã khiến thị trường gặp khó, nguồn cung ngày càng giảm và thiếu so với nhu cầu đang tăng.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 1/2022, chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Số dự án đủ điều kiện mở bán chỉ là 56 dự án, giảm tới 2/3 so với quý 4/2021 - thời điểm trước khi có những biến động về nguồn cung tín dụng cho bất động sản.

Theo ông Thành, nguồn cung eo hẹp đã đẩy mức giá tăng lên một cách bất hợp lý. Số liệu thị trường của batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021.

"Quý 1/2022, trước thời điểm các ngân hàng "phanh" cho vay BĐS, mức tăng cũng giữ ở mức ổn định gần 5%. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, thị trường chứng kiến mức tăng mạnh nhất, lên tới 10% chỉ trong vòng 1 tháng (theo số liệu từ Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam). Việc tăng giá nhà này được xem là hệ lụy của việc chặn dòng tín dụng vào BĐS", ông Thành chia sẻ.

Trước đó, tại Hội nghị trực tuyến triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2% ngày 27/5, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định: "Tinh thần chỉ đạo của ngành NH nhiều năm qua là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực có nguy cơ rủi ro cao như BĐS, trái phiếu, chứng khoán. Riêng với BĐS, chỉ kiểm soát chặt với BĐS có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng, dự án cao cấp, còn tín dụng đối với nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích".

Vì thế, theo NHNN, cần có thêm các chính sách cụ thể hóa chủ trương "siết" tín dụng BĐS, thể hiện qua cơ chế để các doanh nghiệp tiếp tục tiếp cận được các nguồn vốn. Cụ thể, các doanh nghiệp khỏe mạnh, những khách hàng tin cậy, có tín nhiệm và các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi cần được tiếp tục vay vốn tại các NHTM.

Chuyên gia bất động sản: "Lượng tiền trong dân vẫn còn lớn" "Lượng tiền trong dân vẫn còn lớn. Thực tế là như vậy. Vì đầu tư vào chứng khoán, hay các ngành kinh doanh sản xuất khác không hiệu quả và thiếu ổn định". Đó là một trong những nhận định của ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản. Trước câu hỏi "phải chăng thị trường đang lặp lại diễn biến của...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Xem thêm Share

Xem nhiều

Tìm thấy thi thể nữ tài xế, xuyên đêm trục vớt ô tô rơi sông Đồng Nai01:29

Vụ Mercedes-Benz dừng giữa làn ngược chiều: Xe đang "treo" 5 lỗi phạt nguội01:39

Đảng cầm quyền Hàn Quốc muốn tổng thống rời đảng08:26

Người phụ nữ cùng con nhỏ ở TP.HCM bị xe tải nặng cuốn vào gầm08:20

Nam thanh niên đập phá xe ô tô khi va quẹt trên đường ở Bình Dương09:44

Ngày này 5 năm trước: Một sự kiện y tế làm thay đổi hoàn toàn thế giới04:12

Khung cảnh tan hoang sau vụ cháy tại làng nghề đồ gỗ ở Hà Nội09:54

Tiêu điểm

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Người đàn ông ngã tử vong vì vấp ổ gà trên đường

11:52:10 19/12/2024

Theo Công an thị xã Hoài Nhơn, thời gian gần đây, mưa liên tục dẫn đến Quốc lộ 1A đoạn qua thị xã Hoài Nhơn xuống cấp nghiêm trọng, xuất hiện nhiều ổ gà, ổ voi. Đây cũng là một trong những nguyên nhân xảy ra nhiều vụ tai nạn giao thông.

Hiện trường vụ cháy quán 'Hát cho nhau nghe' khiến 11 người chết ở Hà Nội

09:04:02 19/12/2024

Đêm qua, vụ cháy nhà 4 tầng ở số 258 đường Phạm Văn Đồng (phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) đã khiến 11 người chết. Hiện trường được dựng rào phong tỏa.

Nhân chứng và camera ghi hình ảnh kẻ đổ xăng phóng hỏa quán ở Phạm Văn Đồng

06:05:34 19/12/2024

Theo nhân chứng, có đối tượng tiếp cận hiện trường để phóng hỏa dẫn đến vụ cháy kinh hoàng khiến 11 người chết ở đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội.

Thiếu nữ 17 tuổi bị bố và chú tát nhiều cái gây bầm tím mặt

14:42:33 18/12/2024

Bước đầu cơ quan điều tra xác định, nguyên nhân xảy ra sự việc xuất phát từ mâu thuẫn trong việc phân chia tài sản sau ly hôn giữa bố và mẹ cháu MA(17 tuổi).

Tài xế tử vong sau khi 2 ô tô đối đầu ở Long An

14:35:03 18/12/2024

Cú va chạm giữa ô tô 7 chỗ và xe tải trên quốc lộ N2, đoạn qua huyện Tân Thạnh (Long An), khiến một tài xế tử vong.

Hạn chế hoạt động ngoài trời sau vụ học sinh phải cởi áo ấm giữa trời lạnh

10:05:52 18/12/2024

Trường Tiểu học Bùi Thị Xuân (quận Liên Chiểu, Đà Nẵng) đã gây tranh cãi khi yêu cầu học sinh cởi áo khoác trong một hoạt động của trường, mặc dù thời tiết lạnh.

Xe đầu kéo rơi xuống vực sâu 30m, một người tử vong

10:03:11 18/12/2024

Ngày 18/12, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Chủ tịch UBND huyện A Lưới (Thừa Thiên Huế) cho biết, trên địa bàn vừa xảy ra vụ tai nạn giao thông khiến 1 người tử vong.

Công an vào cuộc vụ tài xế xe con dừng giữa đường ngược chiều ở Hà Tĩnh

07:31:39 18/12/2024

Cảnh sát giao thông ở Hà Tĩnh đã vào cuộc xác minh để xử lý tài xế xe Mercedes-Benz C-Class có hành vi dừng đỗ giữa làn ngược chiều, chặn hướng lưu thông của phương tiện khác.

Vụ cô gái bán rau củ bị sàm sỡ ở TPHCM: Cần mạnh mẽ lên tiếng

22:02:20 17/12/2024

Theo chuyên gia, những nạn nhân bị sàm sỡ cần mạnh mẽ lên tiếng, cơ quan chức năng cần trừng trị nghiêm minh các hành vi biến thái để ngăn ngừa tình trạng trên.

Đốt than sưởi ấm, 4 người trong một gia đình bị ngộ độc khí CO

21:31:24 17/12/2024

Lãnh đạo Trung tâm Y tế huyện Thạch Hà cho biết trường hợp 4 bệnh nhân trên may mắn chỉ mới bị ngộ độc khí CO (carbon monoxide) ở giai đoạn nhẹ, kịp nhận biết được tình trạng cơ thể để tới bệnh viện chữa trị kịp thời.

Quyết liệt ngăn chặn 'nạn' phá rừng, lấn chiếm đất rừng tại Krông Bông

21:29:27 17/12/2024

Mặc khác, năng lực của chủ rừng còn hạn chế, chưa thực hiện tốt nhiệm vụ bảo vệ rừng tận gốc, dẫn đến công tác quản lý, bảo vệ rừng chưa tốt và rừng vẫn bị xâm hại.