Thị trường bất động sản: Khởi động chu kỳ phát triển mới

Năm 2015 được xem là một năm thành công của thị trường bất động sản Việt Nam khi các yếu tố vĩ mô, chính sách đã đi vào cuộc sống, thị trường và lòng tin thực sự quay lại với nhiều chuyển biến tích cực so với giai đoạn trước.

“Bình minh” trở lại

Chuyên biên tich cưc thể hiện rõ ràng nhất trong phân khúc nhà ở, khi mảng căn hộ để bán có số lượng giao dịch tăng mạnh trong năm 2015. Cung và cầu phát triển tích cực với nhiều dự án mở bán ở các phân khúc khác nhau đat tỷ lệ hấp thụ cao. Số lượng và giá trị giao dịch thành công trong năm 2015 có sự gia tăng đáng kể.

Phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng triển vọng không kém, với mức tăng trưởng ấn tượng về số lượng giao dịch so với năm trước. Các phân khúc còn lại, bao gồm bán lẻ và văn phòng cho thuê, cũng bắt đầu bước vào một chu kỳ phát triển mới trong năm 2015, với mức tăng trưởng tốt về công suất thuê và giá thuê. Ngoài thanh khoản khả quan, thị trường đón nhận những dòng vốn rất tích cực từ các nhà đầu tư nước ngoài và sự tăng trưởng lớn về dư nợ tín dụng bất động sản.

Nhìn lại giai đoạn trước, kinh tế thế giới lao dốc trong năm 2008 đã tác động không nhỏ đến sự giảm sút của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong thời kỳ bất ổn đó, giá nhà đất sụt giảm nhanh, tồn kho bất động sản tăng mạnh và nền kinh tế tiềm ẩn nhiều rủi ro về nợ xấu và lạm phát. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản trong thời gian này cũng suy yếu vì nguyên nhân khủng hoảng và tâm lý e ngại rủi ro tại nhiều thị trường, trong đó có thị trường bất động sản Việt Nam.

Chuyển biến từ kinh tế vĩ mô

Nói tới những thay đổi theo chiều hướng khả quan trong năm 2015 và mở ra một chu kỳ phát triển mới của thị trường, đầu tiên phải kể đến vai trò của nền kinh tế nói chung khi Chính phủ đưa ra những quyết sách đúng đắn, giúp nền kinh tế phát triển ổn định.

Cụ thể, tổng sản phẩm nội địa (GDP) năm 2015 đạt mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm và chỉ số lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn. Chỉ số sản xuất (PMI) liên tục tăng với tỷ lệ ổn định, cho thấy các điều kiện sản xuất – kinh doanh đã được cải thiện ngày càng tốt hơn. Dòng vốn FDI năm 2015 diễn ra với xu hướng tích cực khi vốn đăng ký và giải ngân đạt được mức tăng trưởng tốt so với năm trước.

Nền kinh tế ổn định đã tạo điều kiện cho thị trường vốn phát triển khi vốn vay dễ dàng được tiếp cận với chi phí thấp. Những gói tín dụng bất động sản lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng của Chính phủ cùng với việc ngân hàng nới lỏng nguồn vốn đã tạo điều kiện cho người mua nhà vay vốn với lãi suất cạnh tranh hơn và sở hữu nhà dễ dàng hơn trong bối cảnh nền kinh tế tích cực.

Đóng góp vào sư phát triển tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và trong tương lai có thể kể đến sự kém hấp dẫn của các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán và gửi tiết kiệm ngân hàng. Lãi suất USD được điều chỉnh xuống 0 – 0,25%/năm với các tổ chức và cá nhân khiến cho USD không còn là một nơi trú chân tốt trong bối cảnh vàng và chứng khoán đều có yếu tố rủi ro cao hơn bất động sản. Khi nền kinh tế thế giới bất ổn, các kênh đầu tư kể trên, vốn rất được ưa chuộng trước đây, sẽ không thể đem lại lợi nhuận như mong muốn. Vì thế, dòng vốn đã bắt đầu chuyển hướng đến lĩnh vực bất động sản với nhiều cơ hội và ít rủi ro hơn.

Những “cú hích” từ chính sách

Luật Đất đai và Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép các cá nhân người nước ngoài, Việt kiều và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều quyền lợi hơn tại Việt Nam. Đây là một động thái rất tích cực của Chính phủ nhằm huy động được nguồn kiều hối và nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, cũng như tăng tính cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam so với các nước khác trong khu vực. Điều này cũng góp phần thúc đẩy dòng tiền đầu tư vào các dự án bất động sản phân khúc trung và cao cấp, nhắm đến mục tiêu là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Tuy nhiên, hiệu ứng ngắn hạn của những điều luật mới có thể nói là chưa thật sự như giới đầu tư mong đợi, do luật mới cần bổ sung các thông tư hướng dẫn cụ thể về vấn đề thời hạn sở hữu, chuyển nhượng và thủ tục pháp lý. Mặc dù vậy, Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi chính là một bước “nới lỏng” cho một lực cầu lớn và hứa hẹn sẽ đem lại một chu ky phát triển mới đầy tiềm năng.

Một thay đổi khác về chính sách hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản trong tương lai là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Điều luật thay đổi thiết lập một khung pháp lý chặt chẽ hơn về hoạt động kinh doanh bất động sản. Các quy định mới về tài chính và bảo lãnh dự án sẽ giúp sàng lọc và đem lại sự lành mạnh trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, tránh việc đầu tư tràn lan, kém hiệu quả và tổn hại đến người mua. Những thay đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản góp phần tăng cường tính cạnh tranh và sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư, cũng như đảm bảo chất lượng đầu ra của sản phẩm và dịch vụ bất động sản.

Triển vọng từ quá trình hội nhập

Đầu tháng 10 vừa qua, khi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) hoàn thành vòng đám phán giữa các bên, nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản nói riêng tràn đầy hứa hẹn với những lợi ích tích cực mà TPP sẽ đem lại trong tương lai. TPP với mục tiêu xóa bỏ thuế suất của các mặt hàng giữa những nước thành viên, sẽ là nhân tố quan trọng giúp thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn và các tập đoàn sẽ chuyển hướng từ các nước sở tại tới đặt nhà máy, văn phòng và cơ sở kinh doanh ở Việt Nam.

Nhu cầu về bất động sản công nghiệp và văn phòng sẽ phát triển mạnh nhờ hoạt động này. Cùng với đó, nhu cầu về nhà và căn hộ cho các chuyên gia nước ngoài cũng trở nên lớn hơn và chúng ta có quyền kỳ vọng, bất động sản Việt Nam sẽ phát triển hơn khi TPP có hiệu lực trong thời gian tới.

Cơ sở hạ tầng tiếp tục được đầu tư

Sự quan tâm đầu tư phát triển các dự án hạ tầng giao thông của Chính phủ là một động lực thiết yếu cho bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Nhận biết được tầm quan trọng đó, trên cả nước hiện có nhiều dự án đường cao tốc, đường vành đai kết nối các tỉnh, thành phô trên phạm vi cả nước, nâng cao tính linh hoạt của hoạt động kinh tế.

Thêm vào đó, Chính phủ cũng lên kế hoạch đầu tư và triển khai nâng cấp hạ tầng đường sắt và đường hàng không, nâng cao khả năng cạnh tranh của quốc gia với khu vực. Các dự án cơ sở hạ tầng khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thay đổi bộ mặt đô thị. Điển hình ở phía Nam, những công trình này đã đem lại kết quả tích cực cho thị trường bất động sản với sự xuất hiện của Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu dân cư cao cấp nằm ở những đô thị vệ tinh của TP.HCM.

Trong các dự án được lên kế hoạch, không thể không nhắc đến hệ thống tàu điện Metro đang được thực hiện ở TP.HCM. Dự án trọng điểm quốc gia này cùng với Sân bay quốc tế Long Thành, Đồng Nai và cao tốc Long Thành – Dầu Giây sẽ là những yếu tố quan trọng biến Thành phố thành một trung tâm phát triển đô thị mang tầm quốc tế.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có một cơ hội lớn với sự kết hợp của nhiều yếu tố tích cực. Đó là sự kết hợp của một nền kinh tế phát triển ổn định cùng với những thay đổi có lợi từ chính sách và các tiềm năng phát triển đầy hứa hẹn. Nền tảng vững chắc này sẽ là cơ sở để thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu những bước tiến trên con đường phát triển với một chu kỳ mới.

TS. Sử Ngọc Khương (Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam)

Theo Báo Đầu Tư