Thị trường bất động sản 2016: Nguy cơ “bong bóng” tích hơi?

Các chuyên gia khẳng định, nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ trở nên lớn hơn khi Nhà nước buông lỏng chính sách tài khoá, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và thiếu kiểm soát mục đích sử dụng dòng tiền vay…

“Bật dậy” điểm sáng BĐS

Thông tin trên báo Chất lượng Việt Nam, năm 2015, người tiêu dùng không con phai chờ đợi giảm giá hay khuyên mai mơi quyết định mua nhà ma mua theo nhu câu sư dung. Vi vây, lượng giao dịch hang thang tăng lên khá cao va đồng đều…

Ông Hoang Minh Ngoc, Tông Giam đôc Công ty BĐS Trang An cho răng, vơi nhưng dâu hiêu kha quan tư năm 2014 đên nay, thi trương BĐS năm 2016 se tiêp tuc phat triên manh me. Bên canh sư tac đông cua nhiêu yêu tô như kinh tê thê giơi, trong nươc, tinh chu ky cua thi trương, thi ro rang thơi gian qua, thi trương bât đông san hôi phuc tich cưc co sư tac đông lơn cua hê thông cac chinh sach thao gơ kho khăn cua Nha nươc.

“Khi thi trương xuông đay thi cac chinh sach se phai ra đê gơ rôi, thi đên 2015 thi trương đa lên. Đăc biêt la chinh sach nơi long tin dung cho vay BĐS, hiên co thê vay đươc 70, 80, 85% khi mua môt căn hô. Thư 2 la thăt chăt nguôn cung băng nhưng chinh sach kho khăn hơn cho nha phat triên, vi thê gat bơt cac nha đâu tư yêu kem, tưc la sang loc thi trương. Ro rang khi thăt cung, mơ thêm câu, tăng tin dung thi thi trương se lên. Chinh vi thê gia BĐS đên quy 3/2015 so vơi đâu 2015 đa tăng lên 10-20%”, Tông Giam đôc Công ty BĐS Trang An nói.

Chuyên gia kinh tê Cân Văn Lưc phân tich: dư kiên kinh tê thê giơi năm 2016 se phuc hôi tôt hơn, kinh tê Viêt Nam dư kiên tăng trương 6,7-6,8%. Trong bôi canh đo, thi trương BĐS se tiêp tuc âm lên. Vê quy mô, thi trương BĐS Viêt Nam không lơn, nhưng mưc đô lan toa lai rât lơn vi liên quan đên nhiêu nganh nghê như vât liêu xây dưng, xây lăp, thi trương lao đông… Do đo, trong xu thê hôi nhâp sâu rông, nhu câu vê BĐS chăc chăn se tăng cao. Tuy nhiên, theo ông Cân Văn Lưc, trong bôi canh thuân lơi cũng không đươc chu quan ma phai quan ly tôt hơn đê tranh tinh trang phat triên nong dân tơi tai diên bong bong.

“BĐS đươc đanh gia la 1 trong nhưng nganh co nhiêu kha năng hương lơi tư hôi nhâp, đăc biêt liên quan đên dong vôn đâu tư. Năm 2015, dong vôn FDI vao BĐS đa tăng gân gâp đôi sô lương tiên đăng ky so vơi năm trươc, nên năm tơi khả năng cung se tiêp tuc, đăc biêt cung trong bôi canh 1 sô luât mơi như Luât Kinh doanh BĐS, Luât Nha ơ co hiêu lưc se tao cu hich cho nha đâu tư nươc ngoai quan tâm hơn va đâu tư vao thi trương BĐS Viêt Nam. Tât nhiên phai lưu y quan ly tôt hơn”.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT phân tích: Từ năm 2014, người dân tin rằng giá BĐS đã xuống đáy, nghĩa là không giảm được nữa. Đến 2015, thị trường lấy lại niềm tin ở mức độ tích cực.

Tại TP.HCM và Hà Nội, lượng giao dịch nhà ở thành công vào khoảng 1200 – 1900 giao dịch/tháng. Đặc biệt, số lượng giao dịch chuyển dần từ phân khúc nhà ở giá rẻ sang nhà ở thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tín dụng BĐS cũng tăng mạnh; Tồn kho BĐS giảm 10% so với 2014. Với gói 30.000 tỷ, mức độ cam kết đã đạt 70%, giải ngân được 50%… Điều đó cho thấy, thị trường đang ấm lại và có sức sống để bật dậy trong thời gian tới.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Vũ Hồng Minh, Phó TTK Câu lạc bộ BĐS Hà Nội phân tích, trước tiên thị trường đã chứng minh được hiệu quả của việc phân phối từ các sàn giao dịch BĐS. Xu hướng được thị trường đón nhận là chủ đầu tư không trực tiếp phân phối sản phẩm mà giao cho các sàn có thương hiệu phân phối. Đây là tín hiệu đáng mừng vì người dân được cung cấp thông tin trung thực, đa chiều so với thời gian trước. Hơn nữa, hiện Nhà nước đưa ra quy định điều kiện đủ để bán, bảo lãnh ngân hàng, đảm bảo, hỗ trợ cho sự an toàn nguồn vốn của người dân, giúp thị trường phát triển minh bạch hơn.

Các chuyên gia khẳng định, nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ trở nên lớn hơn khi Nhà nước buông lỏng chính sách tài khoá, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và thiếu kiểm soát mục đích sử dụng dòng tiền vay…

Trong khi đó, nhiều chuyên gia về bất động sản cũng chỉ ra việc, TP.HCM đang trong quỹ đạo ngược với quy luật cung cầu. Đó là hàng giá rẻ với nhu cầu ở thực lớn, nhưng nguồn cung thì ít mà hàng có giá cao, nhu cầu ở thực ít. “Đặc biệt, nhà dưới 300 triệu đồng thì không có bao nhiêu, nhưng nhà trên 1 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng lại rất nhiều. Chưa kể, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay “rất giỏi”, để khách hàng có thể bị tác động những dự án cao cấp, nhiều sàn giao dịch đã tung ra từ 500 – 1.000 nhân viên, hoạt động như những nhân viên bán hàng đa cấp. Vì thế, có thể thị trường bất động sản trong năm 2016 vẫn còn sung mãn từ tác động bên ngoài như ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản, nhưng vào cuối năm 2016 tới năm 2017 và 2018, thị trường sẽ có nguy cơ bóng bóng vì nguồn cung quá nhiều, mà nhu cầu sẽ ít đi”, một chuyên gia bất động sản nhận định.

Báo Đầu tư Bất động sản đưa tin, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp. thì lo ngại, hiện nay có quá nhiều doanh nghiệp bất động sản tung sản phẩm căn hộ cao cấp ra thị trường. Trong khi đó, nhiều dự án không sở hữu vị trí đẹp cũng như đủ chuẩn để có thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp. Sự bất cẩn của các doanh nghiệp bất động sản vô tình sẽ làm cho thị trường hình thành một mặt bằng giá mới, chỉ có điều, sự “cố tình sai lệch” đó sẽ gây hại cho thị trường bất động sản chung.

“Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản nên cẩn trọng khi quyết định tung hàng trong thời điểm này. Có như vậy mới tái lập sự ổn định và tránh tình trạng bong bóng bất động sản trở lại như năm 2007″, ông Trung nói.

Nguy cơ “bong bóng” tích hơi

Từ những phân tích trên, cùng một số nguyên nhân chủ quan và khác quan khác, HoREA nhận định, có 4 yếu tố cần được cơ quan quản lý nhà nước có biện pháp cụ thể để điều tiết, nhằm ngăn chặn phát sinh hiện tượng “bong bóng” bất động sản năm 2016. Đó là, sự phát triển lệch pha của phân khúc bất động sản cao cấp; sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản; tình trạng tăng giá bất động sản bất hợp lý; hiện tượng các nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo sóng trên thị trường.

Các chuyên gia còn khẳng định, nguy cơ bong bóng sẽ trở nên lớn hơn khi Nhà nước buông lỏng chính sách tài khoá, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và thiếu kiểm soát mục đích sử dụng dòng tiền vay… Thậm chí, thị trường có thể trở nên hỗn loạn khi thiếu đi sự can thiệp hợp lý của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ, kiểm soát tín dụng, điều tiết nguồn cung các dự án bất động sản thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển nhà ở.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, các phân khúc của thị trường bất động sản Việt Nam đang hoạt động với các diễn tiến khác nhau tại các thành phố lớn. Ví dụ, nếu nhìn vào thị trường căn hộ, sự sôi động của năm 2015 với rất nhiều giao dịch thành công sẽ tạo nên khả năng dư cung (với số lượng ngày càng tăng) của các nhà đầu tư thứ cấp. Xu hướng mua căn hộ để đầu tư thì nhiều, nhưng chưa có dấu hiệu nào cho thấy sự gia tăng của chỉ số cho thuê lại các căn hộ, đó là chưa kể đến việc, nguồn cung tăng sẽ dẫn đến tỷ lệ trống tăng và gây áp lực lên giá thuê. Tất nhiên, chiến lược đầu tư dài hạn vào bất động sản vẫn ít rủi ro hơn các kênh đầu tư vàng hoặc chứng khoán.

“Tôi nghĩ rằng, hơi sớm để đưa ra dự đoán về bong bóng bất động sản, tuy nhiên, nhà đầu tư nên thận trọng khi đầu tư, đừng đặt kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận, vì mọi thứ đều có thể xảy ra trong tương lai, nhất là tại thị trường chưa ổn định như Việt Nam. Đồng thời, để ngăn chặn khả năng bong bóng bất động sản quay trở lại, các tổ chức nên có chế tài thích hợp để giảm bớt rủi ro, trong đó phải hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản khởi công mới, dự án bất động có quy mô lớn, dự án bất động cao cấp, cao ốc, văn phòng có hiệu quả thấp”, ông Alex Crane nhận định.

Ngọc Anh (Tổng hợp)

Theo_Đời Sống Pháp Luật