Tháo gỡ vướng mắc về đất đai khi bỏ khung giá đất

Bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường là những yếu tố làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản khi vừa có thể đẩy nhanh đền bù GPMB, vừa hạn chế đầu cơ đất.

Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đưa ra chủ trương: Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc vận hành của thị trường. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai. Ngay sau đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến để cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết số 18, trong đó có nội dung về bỏ khung giá đất.

Thị trường đất đai của Việt Nam lâu nay tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một là giá đất theo khung nhà nước ban hành định kỳ 5 năm/1 lần. Từ đó, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của địa phương để bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi. Thứ 2 là giá thị trường và giá thị trường luôn cao hơn rất nhiều so với địa phương định giá.

Như vậy, theo Nghị quyết 18, khi bỏ khung giá đất sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa 2 cơ chế giá đất. Từ đó giá đất sẽ theo thị trường – đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người dân bị thu hồi đất, giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ.

Theo Nghị quyết 18, khi bỏ khung giá đất sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa 2 cơ chế giá đất. Ảnh minh họa.

Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy đang có sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá do Nhà nước ban hành.

“Tôi đánh giá đây là đất kim cương, mà đã là kim cương thì bạn biết đấy vô giá. Giá có người rao trên 1 tỷ, có người rao trên 2,5 tỷ/m2″, bà Dinh – Phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho hay.

Bà Bích – Phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết: “Trước COVID-19 họ rao bán trên 2 tỷ/m2, còn giờ thì 1,4 – 1,5 tỷ/m2″.

Mức giá được một số người dân cung cấp, còn theo khảo sát nhanh của phóng vên VTV trên trang web mua bán bất động sản, một số vị trí được rao bán với giá hiện lên đến cả tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất tại Hà Nội có hiệu lực thi hành từ năm 2020, giá đất tại một số vị trí tại quận Hoàn Kiếm lên đến gần 188 triệu đồng/m2 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15 thì mức giá đất tại đây có giá trên 400 triệu/m2.

Thực tế bảng giá đất của hầu hết các địa phương đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng khoảng 30 – 60%.

“Trước đây là ở địa phương bị giới hạn bởi khung giá đất xây dựng ở Trung ương nhưng lần này sau khi bỏ khung giá đất các địa phương hoàn toàn độc lập tự chủ và được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất”, PGS. TS Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường cho hay.

Việc xây dựng khung giá đất lâu nay thấp để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người dân và doanh nghiệp như các loại thuế, phí ở mức phù hợp. Trong dự thảo luật đất đai lần này khi bỏ khung giá đất sẽ có quy định các nghĩa vụ tài chính này được đảm bảo ổn định trong khoảng thời gian 5 năm và không quá 20% so với kỳ trước.

Không lo ngại bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà

Trước đề xuất bỏ khung giá đất, một số ý kiến lo ngại, chi phí thực hiện dự án, cụ thể là giải phóng mặt bằng tại các dự án có thu hồi đất sẽ phải tăng theo. Điều này liệu có khiến giá nhà ở tăng cao?

Đối với những doanh nghiệp đã có tích lũy đất đai, chuẩn bị sẵn quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất thực tế không làm ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.

Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp phải đang tìm quỹ đất mới để làm dự án, việc bỏ khung giá đất sẽ là yếu tố làm tăng chi phí đất, từ đó có khả năng đẩy giá thành tăng lên. Bởi theo tính toán, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành dự án căn hộ chung cư, khoảng 20 – 30% giá thành nhà phố liền kề thấp tầng, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động tăng giá này sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

TS Dương Kim Thế Nguyên – Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho hay: “Trong ngắn hạn, người ta sẽ phản ứng với câu chuyện bỏ khung giá đất rồi khả năng nhận tiền bồi thường có thể cao lên. Lúc đó nó có thể đẩy giá lên một chút nhưng về lâu dài khi việc nắm giữ bất động sản không còn lợi nữa họ sẽ bán ra, giá sẽ không quá tăng”.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Ảnh minh họa.

Một số ý kiến cho rằng, trong hơn 10 năm qua, đa số các doanh nghiệp làm dự án đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà.

“Chúng ta đã chứng kiến trong thời gian vừa qua, mặc dù bảng giá đất thấp nhưng các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều bán giá nhà theo giá thị trường”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho hay.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Tuy nhiên, cần có những quy định, bước đi rõ ràng cụ thể từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.