TẬP ĐOÀN KOSY TĂNG VỐN ẢO ĐỂ “ÔM” BẤT ĐỘNG SẢN?

KOSY có tỏ ra sơ suất khi phát hành cổ phiếu tăng vốn gấp đôi, gấp ba lần cho chính lãnh đạo công ty? Điều này chẳng khác nào khẳng định việc các nhà đầu tư đang e ngại rót tiền vào “thùng rỗng”?

KOSY có tăng vốn ảo?

Năm 2018, cổ phiếu KOS của Công ty Cổ phần KOSY – KOSY gây chú ý vì “giữ được phong độ” tăng điểm khi thị trường năm qua nhìn chung đi xuống. Mấy tháng đầu năm 2019, giá cổ phiếu KOS bắt đầu có nhiều phiên lao đao, về quanh mức 20.000 đồng/cổ phiếu.

Khối lượng giao dịch chỉ khoảng vài chục nghìn cổ phiếu/phiên, thanh khoản kém. Thời gian gần đây, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) KOSY và em ruột là ông Nguyễn Thế Hùng bất ngờ bán ra hơn 13 triệu cổ phiếu.

Theo đó, Chủ tịch HĐQT KOSY bán bớt lượng cổ phiếu đang sở hữu sau khi KOSY thông qua nội dung lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản, về việc chuyển sàn từ giao dịch trên Upcom sang niêm yết trên HoSE.

Trước đó, KOS đã chào bán thành công 62,25 triệu cổ phiếu riêng lẻ bán 10.000 đồng/cổ phiếu, tăng vốn điều lệ lên trên 1 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, gần như KOS không bán ra ngoài và người mua là cá nhân ông Nguyễn Việt Cường cùng các thành viên ban lãnh đạo KOS.

Cụ thể, ông Hoàng Việt Cường, Chủ tịch HĐQT đã mua thêm 32 triệu cổ phiếu. Những người mua số cổ phiếu còn lại là bà Nguyễn Thị Hằng, Phó Chủ tịch HĐQT; ông Nguyễn Mạnh Sáu, Thành viên HĐQT; bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Thành viên HĐQT và 3 cổ đông khác là ông Lê Trung Kiên, ông Lương Thế Vũ, Công ty Cổ phần đầu tư Mavico.

KOSY có tăng vốn ảo khi ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT và các thành viên ban lãnh đạo KOS đã mua 62,25 triệu cổ phiếu KOS?

Diễn biến trên cho thấy, KOS không hấp dẫn nhà đầu tư trên thị trường, đồng thời đặt dấu hỏi về sự “mập mờ” của việc tăng vốn ảo. Cũng trong năm ngoái, KOS khiến không ít nhà đầu tư ngạc nhiên khi phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp và thu về 235 tỷ đồng.

Được biết, số tiền này với mục đích nộp tiền sử dụng đất và hạng mục hạ tầng kỹ thuật của Dự án Tiểu khu đô thị số 17, Khu đô thị mới Lào Cai (đường Cam Đường, TP. Lào Cai, tỉnh Lào Cai). Tuy nhiên, để thanh toán khoản lãi và gốc trái phiếu, KOS phải trông chờ vào dòng tiền bán đất nền của dự án.

Thật ra, cũng dễ hiểu việc KOS khó bán cổ phiếu ra bên ngoài. Tiềm lực của KOS có vẻ khá khiêm tốn so với chiến dịch mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp này. Theo đó, vốn chủ sở hữu năm 2018 được đẩy lên gấp hơn 2 lần qua đợt phát hành cổ phiếu, từ mức hơn 450 tỷ đồng lên hơn 1.100 tỷ đồng. Tổng tài sản cũng được đẩy lên tăng gấp đôi. Thực tế qua năm 2016, 2017, ROA (tỷ suất lời trên tổng tài sản), ROE (tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu) và ROS (tỷ suất lợi nhuận trên danh thu thuần) khá thấp, xoay quanh mức 3 – 6,5%.

Theo đánh giá của các chuyên gia, khi tìm mua dự án bất động sản cần hiểu rõ năng lực của chủ đầu tư. Bởi nếu chủ đầu tư yếu, không chỉ ảnh hưởng đến mọi mặt dự án hoặc họ cũng không phải là người quyết định đến dự án đó. Đối với doanh nghiệp bất động sản, mức lợi nhuận trên có lẽ cần phải cân nhắc so với số vốn bỏ ra đầu tư. Ngoài ra, KOS đang có nhiều chỉ tiêu tài chính cần lưu ý.

Điểm đáng lưu tâm nhất tại KOS là dòng tiền âm rất lớn và tăng mạnh so với hồi đầu năm. Tính đến Quý IV/2018, lưu chuyển dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của KOS âm hơn 500 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần so với hồi đầu năm. Không chỉ vậy, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư cũng âm gần 83 tỷ đồng.

Dự án KOSY Gia Sàng vẫn đang thi công ngổn ngang, nhưng nhân viên sàn bất động sản đang rao bán rầm rộ tại dự án. (Ảnh: Trần Tiến)

Thực tế, trong quá trình phát triển tăng thêm dự án thì việc dòng tiền âm có thể “thông cảm cho doanh nghiệp”. Tuy nhiên, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của KOS thường xuyên âm.

Tất nhiên, không phải mọi doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động kinh doanh âm đều đáng báo động. Với những doanh nghiệp mới thành lập, đang trong quá trình mở rộng, phải nhập thêm hàng hóa, tăng tồn kho, tăng phải thu, phải trả…, thì tình trạng dòng tiền âm là bình thường. Công ty có thể sử dụng vốn vay hoặc huy động từ cổ đông để bổ sung lượng thiếu hụt.

Thế nhưng về dài hạn, dòng tiền hoạt động kinh doanh phải dương để bù đắp cho các hoạt động đầu tư, trả nợ vay và cổ tức cho cổ đông. Nếu không, doanh nghiệp có thể sẽ chìm vào gánh nặng nợ nần, thiếu trước hụt sau, kèm với đó là kết quả kinh doanh bết bát.

Với doanh nghiệp, mục tiêu kinh doanh có lợi nhuận luôn là một trong những ưu tiên được đặt lên hàng đầu. Doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng, hoàn thành vượt kế hoạch luôn mang tính tích cực và tạo tâm lý lạc quan cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ để đánh giá sức khỏe tài chính doanh nghiệp nếu bỏ qua yếu tố dòng tiền – một tiêu chí ít được doanh nghiệp đề cập ngay cả khi lập kế hoạch sản xuất – kinh doanh.

Tính đến hết năm 2018, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty âm 533 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư là âm 83 tỷ đồng. Nợ phải trả tính đến thời điểm cuối năm là gần 600 tỷ đồng, gấp 2 lần đầu năm. Tiền mặt tăng mạnh từ hơn 4 tỷ đồng lên 150 tỷ đồng, tuy nhiên con số này chưa hẳn đã là khả quan so với những số liệu kể trên.

Được biết, KOS mới thông báo lùi lịch họp Đại hội cổ đông năm 2019. Dù chưa có lịch cụ thể nhưng lãnh đạo công ty cho biết sẽ họp muộn nhất trong quý II/2019. Trong tờ trình đại hội cổ đông, HĐQT mới đưa vấn đề chuyển sàn Upcom sang Hose. Ngoài ra, các kế hoạch kinh doanh cho năm 2019 chưa được tiết lộ.

KOSY lấy vốn đâu để làm dự án?

Theo tìm hiểu, KOSY đang làm khá nhiều dự án có quy mô lên tới hàng trăm, nghìn tỷ đồng. Thậm chí, KOSY từ doanh nghiệp ở Hà Nội, đang mở rộng địa bàn các tỉnh và chi nhánh hoạt động tại TP.HCM.

Đơn cử, Dự án đầu tư Khu chức năng đô thị (Đông Anh, Hà Nội) khoảng 20,8ha, tổng mức đầu tư khoảng 3.800 tỷ đồng; Dự án KOSY Nghệ An (TP. Vinh, Nghệ An) khoảng 55,5ha, tổng mức đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng; Dự án KOSY Ninh Bình (tỉnh Ninh Bình) khoảng 40,7ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 800 tỷ đồng; Dự án KOSY Phú Thọ (TP. Việt Trì, Phú Thọ) diện tích 157,7ha; Dự án KOSY Hà Nam (huyện Duy Tiên, Hà Nam) diện tích 21,4ha. Ngoài ra, KOSY cũng đang triển khai dở dang một số dự án ở các tỉnh như Bắc Giang, Lào Cai, Thái Nguyên…

Nắm trong tay hàng loạt dự án bất động sản “khủng”, tuy nhiên theo một số thông tin phóng viên có được, việc vay vốn ngân hàng của KOSY cũng không phải dễ dàng. Với mức tài sản hiện có, KOSY chỉ được các ngân hàng cho vay lượng vốn vừa phải từ vài trăm triệu đến vài tỷ. Một số ngân hàng chấp nhận cho vay với điều kiện KOSY thế chấp dự án.

Hàng loạt Hợp đồng đặt cọc với số tiền tương đương tổng giá trị chuyển nhượng lô đất, trong khi dự án KOSY Gia Sàng và KOSY Sông Công đang thi công ì ạch. (Ảnh: Trần Tiến)

Chẳng hạn như KOSY Lào Cai từng được thế chấp tại Ngân hàng Vietcombank và PVcombank, khoản vay hơn 7 tỷ đồng sẽ tất toán tháng 2/2019. Ngoài ra, đến năm 2020, KOSY phải trả cho Ngân hàng TMCP Bảo Việt – Chi nhánh sở giao dịch 3 khoản vay tổng số hơn 70 tỷ đồng. Còn khi không thế chấp dự án, KOSY chỉ được vay những khoản lẻ tại các ngân hàng.

Trong khi lợi nhuận nhỏ, vốn đầu tư dự án cần nhiều nghìn tỷ đồng, dòng tiền hoạt động kinh doanh âm, vay ngân hàng khó khăn hơn và phát hành cổ phiếu cũng đã xong, KOSY sẽ gọi vốn từ đâu để làm dự án? Nếu kế hoạch gọi thêm vốn chưa có, nhà đầu tư sẽ trông đợi vào điểm sáng nào của KOSY trong thời gian tới. Đó là những câu hỏi mà các nhà đầu tư cần lưu tâm.

Tính đến cuối 2018, KOSY chỉ vay 68 tỷ đồng tại các ngân hàng, một khoản vay khá khiêm tốn. Nhìn vào con số trên, có thể mừng vì KOS không phải dựa vào ngân hàng, nhưng cũng lo bởi KOS lấy tiền đâu để đầu tư những dự án lớn. Một câu hỏi đặt ra ở đây là, KOS đầu tư các dự án nhiều nghìn tỷ bằng cách nào, vốn ở đâu?

Giai đoạn 2 của Dự án KOSY Sông Công đang thi công chưa xong hạ tầng nhưng đang được sàn bất động sản rao bán. (Ảnh: Trần Tiến)

Báo cáo tài chính KOS thể hiện, dòng tiền đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp này luôn âm, tiền mặt khiêm tốn, lợi nhuận nhỏ. Nhiều nhà đầu tư đặt dấu hỏi, có chăng dự án của KOS mới “nằm trên giấy” nên mới chưa cần đến tiền đầu tư, hay doanh nghiệp chưa đủ uy tín để vay ngân hàng?

Các chuyên gia tài chính cho rằng, với doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhỏ hay tầm cỡ, thì việc dựa vốn vào ngân hàng ở mức độ an toàn là tất yếu. Còn nếu không biết cách sử dụng dòng vốn “rẻ” này cũng là một thất bại. Vậy trường hợp của KOS là gì?

Quá trình ghi nhận, khảo sát tại một số dự án KOSY đang triển khai như KOSY Bắc Giang, KOSY Gia Sàng, KOSY Sông Công, KOSY Lào Cai…, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn thực tế hơn về “nội lực” của doanh nghiệp này.

Theo Reatime