“Sức bật” của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021
Thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Thị trường dần phục hồi
Làn sóng Covid-19 lần 4 đã và đang làm giảm mạnh sức mua, ngưng trệ giao dịch, các hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư trên thực tế gần như bị trì hoãn. Cùng với đó là tăng áp lực giảm giá, biên lợi nhuận của các phân khúc thị trường bất động sản.
Trong quý III/2021, dù không nằm ngoài những ảnh hưởng của dịch bệnh, phải thực hiện nhiều đợt giãn cách kéo dài, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn được đánh giá là khả quan so với nhiều địa phương, thành phố khác.
Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng bán các loại hình chung cư, nhà riêng và đất nền tại Hà Nội ghi nhận mức giảm thấp hơn so với nhiều thị trường chủ lực, lần lượt là 38%, 40% và 42%, nhu cầu tìm mua 3 phân khúc này giảm 26%, 27% và 40%.
Giá nhà liền kề tại các dự án bất động sản phía Tây Hà Nội tăng liên tục 2 năm gần đây. Ảnh: Trần Kháng
Khác với Hà Nội, TP.HCM là thị trường chịu tác động mạnh nhất trong đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Gần như toàn bộ thị trường bất động sản tại thành phố này cùng các địa phương liền kề phía Nam đều phải tạm ngưng giao dịch trong suốt 3 tháng vừa qua.
Đơn cử, lượng tin đăng bán chung cư, nhà phố, đất nền ở TP.HCM trong quý III/2021 giảm kỷ lục, lần lượt giảm 78%, 86%, 87%; nhu cầu tìm mua những sản phẩm thuộc các phân khúc này cũng giảm lần lượt 41%, 55%, 62%. Như vậy, các chỉ số về thị trường bất động sản tại đây đều giảm một nửa so với thị trường Hà Nội.
Bước sang tháng 10, TP.HCM cơ bản đã khống chế được dịch bệnh và phần nào hướng đến mục tiêu tiêm vaccine toàn dân. Nếu những thành quả chống dịch của thành phố được duy trì, việc mở cửa lại nền kinh tế thuận lợi, nhu cầu giao dịch nhà đất được thúc đẩy trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, mức hồi phục này vẫn sẽ chậm hơn so với thị trường Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc.
Video đang HOT
“Sức bật” của thị trường bất động sản
Trao đổi với Dân Việt, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những ảnh hưởng của dịch Covid-19 vừa qua là quá nặng nề, các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tại TP.HCM gần như “chết đứng” do giao dịch đình trệ, tòa nhà văn phòng đóng cửa, công trình dừng thi công… Vì vậy, khi bước sang quý IV, TP.HCM cần nhiều thời gian hơn cho quá trình tái khởi động, vực dậy của các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản.
Vị Chủ tịch HoREA cũng đề xuất, một trong những lực đẩy giúp thị trường TP.HCM hồi phục nhanh hơn là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho các doanh nghiệp. Nên tạo điều kiện để doanh nghiệp bất động sản được các ngân hàng quan tâm xem xét tiếp tục cấp tín dụng, đảm bảo dòng tiền.
Chung cư Mandarin Garden trên đường Hoàng Minh Giám (Cầu Giấy, Hà Nội). Ảnh: Trần Kháng
Theo chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Minh Phong, hiện nay, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu tốt như: Bộ Xây dựng đang cùng các Bộ, ngành nghiên cứu chỉnh sửa Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng và Luật Đất đai. Bộ Xây dựng đang đề xuất chỉnh sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với Luật Đất đai mới, phù hợp với chương trình của Quốc hội.
Trong năm 2021, có 2 văn bản pháp lý sẽ được ban hành. Đó là Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định về hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Sau khi vấn đề pháp lý được hoàn thiện, thị trường sẽ phát triển khởi sắc hơn…
Ngoài ra, các dự án đầu tư công, đặc biệt là về phát triển cơ sở hạ tầng, có tác động trực tiếp cũng đang được chú trọng đầu tư triển khai góp phần làm tăng xung lực của thị trường bất động sản trong tương lai.
Tuy nhiên, theo ông Phong, để phục hồi thị trường nhanh hơn, đòi hỏi cần có thêm nhiều giải pháp tháo gỡ hơn nữa đến từ cả hai phía là doanh nghiệp bất động sản và nhà nước.
Về phía doanh nghiệp, các công ty bất động sản cần linh hoạt điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh trong tâm thế xác định sống chung với dịch; ưu tiên tập trung vốn vào các dự án có triển vọng thị trường; nghiên cứu triển khai thêm các giải pháp hỗ trợ khách hàng, như giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, giảm giá thuê và phí dịch vụ cho khách thuê văn phòng hoặc áp dụng chính sách tái ký hợp đồng thuê với mức tăng thấp hơn giai đoạn trước dịch; bảo đảm uy tín về thời hạn bàn giao và chất lượng sản phẩm bất động sản theo cam kết; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin để bán sản phẩm cho khách hàng trong bối cảnh khó khăn do dịch bệnh kéo dài…
Về phía nhà nước, cần có thêm những cú hích chính sách hỗ trợ liên quan đến giảm thuế, phí và tăng vốn cho vay ưu đãi. Đơn cử như cần giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân trong năm 2021 cùng hoãn nộp các loại thuế này 6 tháng kể từ khi hoạt động lại; đồng thời, tiếp tục nhận diện và sớm tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật để triển khai thêm nhiều dự án sau dịch.
“Có thể kết luận, dù còn không ít rủi ro gắn với tính đầu cơ cao và phân tán đầu tư, khả năng dự báo thị trường chưa tốt, song trong thời gian tới, cùng với những nhân tố trên, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục giảm, lãi suất vay thế chấp đang ở mức thấp, cũng như nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ bật lên mạnh mẽ ngay khi dịch Covid-19 được kiểm soát”, ông Phong nhấn mạnh.
Thị trường bất động sản sau dịch COVID-19 - Bài 1: Nguồn cung khan hiếm đẩy giá nhà đất tăng
Dịch COVID-19 diễn biến phức tạp đã khiến nhiều lĩnh vực kinh tế gặp khó khăn, thế nhưng ngay khi TP Hồ Chí Minh vừa nới lỏng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản đã "nóng" trở lại khi lượng người quan tâm đến thị trường này tăng mạnh.
Nguồn cung hạn chế, doanh nghiệp đang gặp khó cũng như xu hướng đầu tư có sự chuyển đổi đã đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Những dự án nhà ở có khuôn viên xanh luôn là lựa chọn ưu tiên của người dân khi mua nhà ở. Ảnh: CTV
Giá nhà đất tăng bất chấp dịch bệnh
Chị Lê Thị Hà, ngụ ở phường Phước Long B, thành phố Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) cho biết, chị đang tìm mua một căn nhà để ở, nhưng sau một tuần đi khảo sát, chị nhận thấy giá nhà đã tăng mạnh bất chấp khó khăn của dịch bệnh. "Hồi đầu năm, tôi đi xem căn nhà ở đường Nguyễn Duy Trinh thuộc phường Phú Hữu có giá 80 triệu đồng/m 2. Lúc đó, do không đủ tiền mua nên tôi chần chừ, giờ quay lại chính căn nhà đó thì chủ nhà nói phải 85 triệu đồng/m 2 mới bán. Ai nói dịch bệnh khó khăn nên nhà giảm giá, chứ tôi đi chỗ nào cũng thấy tăng", chị Hà nói.
Tương tự, anh Lê Thanh Hiếu, ngụ quận Tân Bình cho biết, anh vừa ký hợp đồng đặt cọc mua một căn hộ ở quận Tân Bình có diện tích 80m 2 với mức giá gần 65 triệu đồng/m 2. So với các căn hộ trước kia anh đầu tư cùng diện tích đã tăng lên khoảng 5 triệu đồng/m 2. "Nếu trước kia, cũng căn hộ có diện tích như trên, tôi chỉ mua tầm 50 triệu đồng/m 2 nhưng nay giá đầu tư đã tăng thêm gần chục triệu đồng/m 2. Nguyên nhân tăng giá do nguồn cung dự án căn hộ mới ít, lượng khách hàng đặt chỗ nhiều nên chủ đầu tư cũng "mượn cớ" để tăng giá. Tuy nhiên, bây giờ muốn kiếm dự án mới cũng khó nên tôi đành chấp nhận mua mức giá mới dù có tăng", anh Hiếu nói.
Các dự án nhà ở mới không nhiều.
Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân khiến giá nhà đất tiếp tục tăng trong đại dịch COVID-19 là nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư vào bất động sản lớn. Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh quý 3/2021 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp với chung cư chỉ đạt khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm 70% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý 3 cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, với tổng lượng giao dịch toàn TP Hồ Chí Minh chỉ hơn 400 căn, giảm 94% so với năm 2020. Đáng nói, do nguồn cung căn hộ hạn chế đã đẩy giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng vọt. Trong quý 3/2021, giá căn hộ thứ cấp tăng lên đến 10% tại 11 quận, huyện; trong đó, huyện Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, lên tới 12%.
Tương tự, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, quý 3/2021, chỉ có 2 dự án thuộc phân khúc cao cấp thực hiện mở bán qua kênh bán hàng trực tuyến với 1.600 căn hộ, chỉ bằng 40% so với quý trước. Tỷ lệ bán của hai dự án chào bán mới trong quý 3 vẫn rất khả quan, đạt 82%. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với quý 3/2020.
Lý giải nguyên nhân giá nhà đất không giảm dù dịch bệnh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào bất động sản cũng tạo áp lực tăng giá. Dù kinh tế khó khăn do dịch COVID-19 nhưng nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao. Bởi càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng để ở trong an toàn. Chính vì vậy, từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh khiến nhiều nơi còn xảy ra tình trạng "sốt" đất.
Thị trường sôi động trở lại
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho biết: "Theo quan sát, chúng tôi thấy rằng lượng người có tiền vẫn có, vẫn đi tìm bất động sản phù hợp. Những người mới đầu tư, hay sợ lỡ mất cơ hội, họ vẫn tin tưởng vào tương lai nên vẫn xuống tiền mua. Do ảnh hưởng của dịch bệnh, nguồn cung bị giảm khi trong một quý mà chỉ có 3.000-4.000 căn hộ được tung ra; cùng với đó, các quy định về phân lô bán nền cũng được siết lại nên nguồn cung đất nền giảm. Trong khi đó, tư duy gắn liền với đất nên nhu cầu về đất nền vẫn rất cao, điều này đang khiến giá đất nền tăng mạnh dù ảnh hưởng của dịch bệnh".
Các dự án nhà ở đang ấm dần sau khi dịch bệnh được kiểm soát tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: CTV
"Chúng ta cần khẳng định kinh tế đi lên hay đi xuống, lượng tiền vẫn thế, thậm chí sẽ còn tăng lên. Tiền còn rất nhiều, chỉ đi từ túi người này sang túi người khác. Với diễn biến của thị trường chứng khoán và bất động sản thời gian qua, câu nói tiền trong dân còn rất nhiều là chính xác. Chứng khoán vẫn tăng lên nhiều ở nhiều nhóm và đi vào các doanh nghiệp làm ăn tốt. Về nguyên lý, tiền phải có chỗ đi, dịch chuyển đâu đó, nó vào chứng khoán không chỉ ở Việt Nam mà cả thế giới. Ngoài chứng khoán, bất động sản cũng là kênh tiền đi vào khi sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Dòng tiền tới đây sẽ hiện thực hoá khoản lãi từ thị trường chứng khoán sang bất động sản", chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho biết.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Tập đoàn bất động sản Thắng Lợi cho biết, qua nghiên cứu trên 1.500 khách hàng giao dịch gần đây cho thấy, 62% mua để đầu tư; 15% đang phân vân, còn lại mua để ở. Theo đó, nhóm ở hay đầu tư đang phân vân là vấn đề mới xuất hiện. Trong nhóm khách hàng mua để ở, có đến 51% người có kế hoạch ở ngay, 49% người muốn thử nghiệm ở trước vài ngày trong tuần sau những ngày ở thành phố làm việc.
"Nguồn gốc khách hàng từ TP Hồ Chí Minh giảm so với năm 2020 nhưng hiện đã xuất hiện khách hàng ở địa phương khác đến. Về độ tuổi, nhóm từ 31 đến 45 tuổi chiếm 51% có sự dịch chuyển đáng kể khi trước đây đa phần có độ tuổi trên 45 tuổi mua để tích lũy. Trước đây, khách hàng muốn mua bất động sản ở gần trung tâm tiện cho việc đi lại nhưng giờ này họ chấp nhận đi xa hơn trên cơ sở liên kết vùng. Vì vậy, giá nhà đất vùng ven cũng đang tăng giá hơn so với trước. Hiện, người dân cũng đang có xu hướng chuyển từ nhà cao tầng xuống ở nhà thấp tầng nên các căn hộ, đất nền thường có giá cao hơn so với trước", ông Nguyễn Thanh Quyền nói.
Còn theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ tháng 6 đến tháng 10/2021, hơn 70% sàn giao dịch bất động sản gặp khó khăn, 30% sàn giao dịch hoạt động với công suất khoảng 50%; thị trường bị tổn thương và người mua sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, ngay khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản đã khôi phục với nhu cầu mua gia tăngg. Các doanh nghiệp bất động sản cũng đã thích nghi và sẵn sàng tổ chức hoạt động bán hàng. Nhiều nơi bắt đầu mở bán với những giao dịch khả quan và lượng khách tìm mua căn hộ cũng đang gia tăng. Đa số khách hàng có nhu cầu tìm hiểu các căn hộ tại vùng ven có tính liên kết vùng để đầu tư trong thời gian này.
"Hiện nay, các chủ đầu tư lớn, uy tín, có sản phẩm tốt nhận được nhiều niềm tin của khách hàng chọn mua. Các đơn vị cũng đưa ra các chương trình thanh toán thuận lợi, hỗ trợ lãi suất, thậm chí có chủ đầu tư còn đưa ra chính sách cho người mua nhận nhà ở trước rồi tiếp tục thanh toán sau nên thị trường bất động sản cũng đang "nóng" dần lên", ông Phạm Lâm nói.
Bất động sản có 'tái sốt' sau làn sóng COVID lần thứ 4? Ngay sau khi các địa phương gỡ bỏ giãn cách xã hội và thực hiện Nghị quyết 128/NQ-CP quy định tạm thời "Thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19", số lượng giao dịch mua và thuê bất động sản đã tăng trở lại. Đặc biệt là thị trường bất động sản Hà Nội được đánh giá sôi động...