Sửa đổi Thông tư 36 sẽ tác động không tích cực đến cổ phiếu BĐS trong dài hạn

Ngân hàng nhà nước lấy ý kiến các tổ chức cá nhân về Dự thảo thông tư về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/20114/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Một trong các điểm đáng chú ý đó là việc giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tại các NHTM và chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 60% xuống 40%, tổ chức tín dụng phi ngân hàng từ 200% xuống 80% nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (là lĩnh vực chủ yếu cho vay trung dài hạn).

Thứ hai, nâng tỷ lệ được mua, đầu tư trái phiếu Chính phủ của Chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 15% lên 35% nhằm thúc đẩy thu hút vốn đầu tư trong ngoài nước vào trái phiếu Chính phủ.

Thứ ba, nâng tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi (LDR) của các NHTMCP do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ (Vietinbank, Vietcombank, BIDV) từ 80% lên 90% để các ngân hàng này làm nhiệm vụ hỗ trợ quá trình tái cơ cấu một số ngân hàng yếu kém, tham gia sáp nhập hợp nhất một số ngân hàng.

Thứ tư, nâng hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Nội dung này nhằm phát đi tín hiệu với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Theo NHNN số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục tăng trưởng trong thời gian qua. Tính đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng gần 358.380 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 là 14,59% (cao hơn mặt bằng chung).

Theo NHNN, theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36 “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”, do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng, và không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh – xã hội. Do đó, theo đánh giá của CQTTGSNH, tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể.

Điều này sẽ tác động đến thị trường như thế nào?

Theo Bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán Sài Gòn SSI việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% có thể sẽ hạn chế việc cho vay của các ngân hàng cho các dự án trung và dài hạn như bất động sản hay cơ sở hạ tầng.

Trong lịch sử sau khi Thông tư 36 được ban hành với chính sách nới tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%, thực tế tỷ lệ này đã tăng từ mức 20,2% cuối năm 2014 lên 28,9% vào tháng 11/2015. Các ngân hàng cũng tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ trong năm vừa qua (17,3% so với mức 14,2% năm 2014). Mặc dù vậy, tín dụng trên GDP của cả nước đã tăng lên mức 112% vào cuối năm 2015 so với mức 95% năm 2012.

Đối với việc nới tỷ lệ cho đầu tư trái phiếu Chính phủ của chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 15% lên 35%, theo SSI Research sẽ khuyến khích dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường trái phiếu thời gian tới. Trước đó thông tư 36 đã giới hạn tỷ lệ cho vay trên vốn điều lệ vào trái phiếu chính phủ đã tác động đến dòng vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường này. Tổng lượng bán ròng ước tính khoảng 7,65 nghìn tỷ VND tương đương khoảng 340 triệu USD từ cuối tháng 11 năm 2014.

Theo đánh giá của SSI, việc sửa đổi Thông tư 36 theo hướng NHNN đang lấy ý kiến sẽ củng cố hệ thống ngân hàng tốt hơn thông qua việc hạn chế cho vay các phân khúc rủi ro, tăng cường vai trò của NHTM nhà nước trong việc cơ cấu lại hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên việc sửa đổi này và việc áp dụng Basel II vào top 10 các ngân hàng sẽ làm tăng nhu cầu về vốn. Cụ thể SSI Research ước tính hệ số CAR của các ngân hàng có thể giảm quanh 106 điểm phần trăm tác động bởi các rủi ro mới cho các khoản vay bất động sản/ Như vậy các ngân hàng đang tích cực cho vay BĐS có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi việc sửa đổi này. Trong khi đó, việc giảm các khoản vay kinh doanh BĐS có thể làm giảm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng và ảnh hưởng đến ngành bất động sản và xây dựng. Tuy nhiên biện pháp này sẽ đảm bảo sự ổn định và lành mạnh của hệ thống ngân hàng trong thời gian tới.

Trong khi đó, chứng khoán HSC cho rằng viêc điêu chinh ty trong rui ro nay ro rang không tich cưc đôi vơi cac cô phiêu bât đông san trong dai han. Tuy nhiên, nội dung này vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến va co le cac ngân hang vân con đu thơi gian đê điêu chinh danh muc cho vay môt cach tư tư. Viêc nâng cao ty trong rui ro ro rang se anh hương tơi kha năng tiêp cân vôn cac chu đâu tư bât đông san trong năm nay. Va cung se anh hương tơi nhu câu mua nha ơ cac dư an ma phân khuc ngươi mua chu yêu la cac đôi tương đâu cơ.

Tuy nhiên hoat đông cho vay mua nha tra gop se không bi anh hương trưc tiêp bơi thông tư nay, vi hoat đông nay không đươc xêp loai la vay đê kinh doanh bât đông san (thương xêp loai cho vay mua nha, cho vay ca nhân/tiêu dung). Tuy nhiên, viêc điêu chinh giam trân ty lê sư dung vôn ngăn han đê tai trơ cho vay trung dai han cung se anh hương tơi phân khuc cho vay mua nha tra gop đôi vơi môt sô ngân hang đang co ty lê nay ơ ngương cao. Do không phai moi yêu tô đâu vao cua công thưc tinh toan ty lê sư dung vôn ngăn han đê tai trơ cho vay trung dai han đêu đươc thuyêt minh cu thê, do vây, tương đôi kho đê xac đinh ngân hang nao đang trong pham vi hoăc vươt qua trân quy đinh.

Phương Mai

Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán