Sổ đỏ ghi tên cả gia đình: ‘Quyền lực’ con cái, rắc rối khó lường

Theo quy định mới, các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình đều được ghi tên trong sổ đỏ. Như vậy, với các trường hợp này, nếu bố mẹ không được sự đồng ý của con thì khó có thể chuyển nhượng. Bên cạnh đó, sẽ có những rắc rối mới phát sinh trên thực tế mà chưa thể lường hết.

Mất tiền vì sổ đỏ ghi thiếu tên

Theo luật sư Trần Vi Thoại, Giám đốc Công ty luật IB Legal Việt Nam, trên thực tế, việc chỉ ghi tên chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình đã gây khó khăn cho việc xác định ai là chủ thể được quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của hộ gia đình.

Đơn cử như trường hợp giao dịch bất động sản cách đây không lâu của một khách hàng ở Đồng Nai. Khi mua đất, trên sổ đỏ của người bán chỉ ghi tên người bán. Người mua đã tin tưởng và thỏa thuận đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Nhưng sau đó không thể công chứng , chứng thực do không có sự đồng ý của các thành viên còn lại, bởi mảnh đất là đồng sở hữu của nhiều các thành viên. Theo quy định của pháp luật dân sự, trường hợp này có thể xem giao dịch dân sự được xác lập không có hiệu lực.

Ghi thiếu thông tin trong sổ đỏ gây rắc rối khi giao dịch.

Ông Thoại cho hay, việc người mua đòi lại tiền thanh toán cho người bán hết sức khó khăn. Một số trường hợp người bán đã biết mình không có quyền chuyển nhượng nhưng vẫn cố tình xác lập giao dịch.

Mặc khác, việc không ghi rõ tên các thành viên hộ gia đình sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gây khó khăn cho các bên khi thực hiện giao dịch do công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực không thể xác định thành viên của hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Từ đó, dẫn đến thủ tục xác nhận các thành viên hết sức rườm rà và mất thời gian. Cụ thể, công chứng viên, cán bộ chứng thực sẽ yêu cầu người xác lập giao dịch phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây chính là cơ sở quan trọng để công chứng viên, cán bộ chứng thực xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm những ai khi thực hiện công chứng, chứng thực của hộ gia đình. Tuy nhiên, để xin xác nhận này mất rất nhiều thời gian do người xác nhận phải kiểm tra các hồ sơ về hộ khẩu tại thời điểm nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất.

Liệu có rườm rà thủ tục?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, theo quy định mới, đối với những gia đình có rất nhiều thành viên thì có khi không đủ chỗ để ghi vào. Thứ hai, có những gia đình mà thành viên sống tản mát, thậm chí ở nước ngoài thì họ lại phải làm những thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ tùy thân để làm thủ tục ghi tên trong sổ đỏ, như vậy sẽ làm chậm trễ quá trình cấp sổ đỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đặt vấn đề, quy định ghi thêm các thành viên trong hộ lúc này có cần thiết? Thông tư 33 không sai, bởi phù hợp với các nội dung của Luật Đất đai, song Bộ TN&MT lại chưa giải thích thỏa đáng để công luận hiểu rõ hơn.

Vì vấn đề này, dù muốn hay không cũng tác động không nhỏ đến các giao dịch nhà đất trong thời gian tới do sẽ phát sinh “nhiều chuyện không mong muốn”. Ví dụ, có một thành viên chưa đủ tuổi thành niên có tên trên sổ đỏ thì giao dịch sẽ xác lập thế nào?

Luật sư Trần Vi Thoại cho rằng, với Thông tư 33/2017, tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất sẽ được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi, theo quy định của pháp luật đất đai trước đây, trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình thì ghi họ, tên chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp nhà nước giao đất giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành trước khi Thông tư 33/2017 có hiệu lực hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.

Như vậy, theo pháp luật về đất đai trước đây và hiện tại đều không có quy định phải ghi rõ tên của các thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình.

Vậy để thực hiện Thông tư 33/2017 ghi tên tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất trên giấy chứng nhận đối với cả các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây và trong tương lai cần được hướng dẫn rõ ràng để tránh những thủ tục hành chính, những khó khăn không cần thiết cho người dân.

Hộ gia đình sử dụng đất: Theo Luật Đất đai 2013, để được xem là thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các dấu hiệu sau:

- Thứ nhất, là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, cụ thể là ông bà, cha mẹ (kể cả cha mẹ ruột, cha mẹ nuôi hợp pháp), con cái (kể cả con ruột, con nuôi hợp pháp), vợ chồng.

- Thứ hai, những chủ thể trên phải đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.Những trường hợp những thành viên không đáp ứng được hai yếu tố trên thì không được xem là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015,những thành viên hộ gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất được xem là những có có cùng quyền sử dụng đất và việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015,được các thành viên này thỏa thuận và đồng ý.

Theo Duy Anh (Vietnamnet)