Siết tín dụng, dòng vốn nào sẽ đổ vào thị trường BĐS năm 2020?

Lý Thu11:14 11/12/2019

Sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam được giải thích bởi một số yếu tố chính như giá bán hấp dẫn, tiềm năng lợi nhuận cao, sản phẩm chất lượng do có sự tham gia của các nhà phát triển uy tín và Luật Nhà ở được nới lỏng tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà.

Đây chính là các yêu tố đảm bảo cho dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục đổ mạnh vào BĐS trong năm tới. Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tốt. Đối với những thị trường có tính đầu tư cao như thị trường bất động sản Việt Nam thì việc nền kinh tế vĩ mô có ổn định hay không là rất quan trọng.

Nhìn vào tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều vấn đề. Điều này cũng tạo nên sự hấp dẫn với thế giới. Từ đó có thể thấy những triển vọng lớn cho thị trường trong năm 2020, niềm tin nhà đầu tư vẫn không bị suy giảm.

Tại Diễn đàn BĐS thường niên năm 2019 diễn ra mới đây tại Hà Nội, PGS. TS. Trần Kim Chung chia sẻ hiện có 9 nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường bất động sản. V ốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam đang tăng, số liệu 18 tháng gần nhất cho thấy gia tăng rõ rệt.

Theo Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng năm 2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đạt 31,8 tỉ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Bên cạnh đó, vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 17,69 tỉ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Các nhà đầu tư ngoại tiếp tục rót vốn vào 19 ngành lĩnh vực, trong đó đầu tư tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đạt 21,56 tỉ USD. Đứng thứ hai là lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 3,31 tỉ USD, chiếm 10,4% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nếu so với 11 tháng của năm 2018, vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 6,5 tỉ USD thì năm nay vốn ngoại đã giảm gần 50%.

Vốn ngân hàng thương mại (NHTM) đã được cải thiện nhưng có xu hướng siết chặt vào cuối năm; 119 nghìn tỷ vốn trái phiếu, trong đó các ngành được 90%, đây là luồng tiền quan trọng của thị trường bất động sản. Trong năm 2019, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhất.

Một số dòng vốn khác như: Nguồn đầu tư gián tiếp; Nguồn kiểu hối. Sau năm 2016 có suy giảm, nhưng đến 3 năm gần đây đạt 16 tỷ đồng vào 2019; Nguồn đầu tư tư nhân vào hạ tầng bắt đầu trỗi dây, chứng tỏ kinh tế tư nhân làm được những việc mà cách đây 20 năm chỉ là viễn cảnh. Mở rộng từ bất động sản thì rất nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu công trình BT là một điều tích cực; Nguồn phái sinh; Kênh chứng khoán; Đầu tư công.

Cho nên, theo vị chuyên gia này, xem xét nguồn vốn đầu tư vào thị trường 2019, thì sẽ thấy tình hình 2020 sẽ không có nhiều biến động đặc biệt với nguồn vốn đầu tư. Vận hành vào từng thị trường ngách khác nhau sẽ khác nhau, nhưng vẫn phải quan tâm đến luồng tiền vì đây là động lực phát triển của thị trường. “Năm 2020 nếu có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường bất động sản 2020 sẽ theo hướng tịnh tiến ngoại suy, đi lên một chút theo hướng bình ổn”, PGS. TS. Chung nhận định.

Video đang HOT

Ông Yoshinori Nakata, Giám đốc Công ty Global Link Cooperative (Nhật Bản) đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn nhất Đông Nam Á. Từ 10 năm trước, ông đã bắt đầu hợp tác kinh doanh tại Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam đang rất phát triển với nhiều tòa nhà cao tầng được xây dựng. Lĩnh vực bất động sản ngày càng phát triển để trở thành kênh đầu tư số một.

Một số ý kiến khác cũng nhận định rằng ngay khi các NHTM siết chặt cho vay đầu tư và mua BĐS, cộng với việc Nhà nước đang xem xét lại một số yếu tố mang tính rủi ro của việc phát hành trái phiếu nên thị trường vẫn còn “dựa” nhiều vào dòng vốn FDI và M&A. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

Mặt khác, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lịch trong nước và quốc tế tại các đô thị lớn cũng như các khu du lịch trên địa bàn cả nước. Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục thể hiện sự quan tâm và những cam kết đối với thị trường bất động sản Việt Nam, qua đó cho thấy những tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường.

Song song đó, ông Lê Tuấn Bình, Quản lý cấp cao, Phòng Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, hiện các nhà đầu tư ngoại đang đặc biệt quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng, bán lẻ. Đây là các phân khúc có lợi nhuận cao và an toàn trong đầu tư.

“Việt Nam là thị trường mới nổi, có thể so sánh với các thị trường như Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc). Do có lợi nhuận cao nên nhiều nhà đầu tư đang rất tích cực tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. M&A bất động sản thời gian tới sẽ bùng nổ”, ông Bình nhận xét.

Đình Tú

Theo Nhịp sống kinh tế

Giới đầu tư, doanh nghiệp địa ốc "ngấm đòn" siết tín dụng

Không chỉ giới đầu tư, doanh nghiệp bất động sản mà cả người mua nhà thực cũng ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng khi lãi suất gia tăng và các chương trình ưu đãi hạn chế.

Nhà đầu tư bất động sản cao cấp sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng trong năm 2020. Ảnh: Phương Uyên

Nguồn vốn vào bất động sản sẽ ngày càng eo hẹp sau khi NHNN ban hành thông tư 22, trong đó giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống còn 30%, lộ trình từ 2020 đến 2022. Nhiều khách hàng cho biết việc tiếp cận nguồn vốn này đang ngày càng khó khăn.

Nhà đầu tư khó vay vốn

Đăng ký mua lại một căn hộ hiện hữu giá hơn 4 tỷ tại khu vực quận 7, chị Nguyễn Thị Nguyệt cho biết dự định ban đầu sẽ vay thêm ngân hàng tầm 2 tỷ do tài chính hiện tại chỉ đủ chi trả 50% giá trị căn hộ. Tuy nhiên theo thông tin tư vấn từ ngân hàng thì khoản vay này phải chịu lãi suất trung bình từ 11-12%/năm và sẽ điều chỉnh 6 tháng một lần căn cứ trên lãi suất huy động.

Không chỉ vậy do trả nợ bằng lương nên chị Nguyệt chỉ được hỗ trợ tối đa 50% phương án vay thay vì mức 70% như trước đây. Hơn nữa, thời hạn cho vay dài nhất cũng giảm còn 15 năm nên khoản thanh toán mỗi tháng của chị sẽ cao hơn dự tính ban đầu.

Tuy nhiên, mức ảnh hưởng trên tới người mua nhà được cho là ít hơn nếu so với giới đầu tư.

Ông Trần Phi Long, một nhà đầu tư chung cư tại quận 2 cho biết, sang năm việc tiếp cận vốn vay ngân hàng sẽ ngày càng khó. Cùng thời điểm này các năm trước nhiều ngân hàng tung ra các gói khuyến mãi, ưu đãi hỗ trợ vay rất nhiều, nhưng năm nay nhiều nơi từ chối cho vay và nhiều khoản vay còn bị đẩy sang năm 2020 mới giải ngân.

Ngoài việc lãi suất vay có dấu hiệu tăng, thời hạn vay nhiều trường hợp bị rút ngắn và mức hỗ trợ cũng hạn chế chứ không cao như trước.

Ông Long cho biết, dân đầu tư sẽ không thể đặt "nhiều trứng trong một rổ" như trước mà chỉ chọn lọc phân khúc tiềm năng, sản phẩm tốt nhất để đầu tư trong hoàn cảnh phải tự xoay sở dòng tiền và khó dựa vào nguồn vốn ngân hàng.

Một chuyên gia trong ngành ngân hàng cho biết, nếu theo quy định tăng hệ số rủi ro cho một khoản vay lên 200%, lãi suất vay chắc chắn sẽ tăng và các chính sách ưu đãi sẽ ít lại. Tăng hệ số rủi ro lên gấp đôi đồng nghĩa ngân hàng phải tăng khoản vốn tự có cho một khoản vay bất động sản lên gấp đôi.

Nghĩa là nếu trước đây, vay 3 tỷ đồng với hệ số rủi ro 100% thì ngân hàng buộc phải có khoản vốn tự có chiếm 9% tổng khoản vay, khi tăng hệ số rủi ro lên 200% thì vốn tự có tăng lên 18%, đồng nghĩa ngân hàng tốn nhiều vốn hơn. Khi đó, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay mua bất động sản do phải tăng chi phí vốn hoặc buộc phải tăng lãi suất và cuối cùng là người vay mua nhà chịu thiệt.

Doanh nghiệp bị ảnh hưởng

Những thay đổi trong chính sách tín dụng tác động không nhỏ đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Nếu trước đây chỉ cần chứng minh năng lực kinh doanh, nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể vay tiền để mua 2, 3 sàn, thậm chí 7-8 sàn. Nhưng bây giờ, dù chỉ vay mua 1 sàn hoặc 4, 5 căn, ngân hàng cũng không cho vay.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho bất động sản nhưng ở nước ta, trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân.

Với việc hạn chế cho vay bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động này đều rất khó. Nếu khách hàng có nguồn thu nhập ổn định từ lương, đồng thời có nguồn tích lũy khoảng 30% giá trị căn nhà thì có thể tiếp cận vốn ngân hàng. Với những khách vay không đáp ứng nhu cầu trên, khoản vay bị đánh giá là rủi ro và sẽ bị tính lãi suất cao hơn.

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư dự án, nhất là các dự án căn hộ chung cư đều có liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, trả góp hàng tháng.

Nếu khách hàng cá nhân có nguồn thu nhập ổn định từ lương, cũng như có nguồn vốn tích lũy thì việc vay vốn không khó. Khó khăn nhất là những khách hàng mua sản phẩm đất nền, đây vốn là phân khúc ít có sự hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư và cũng không có các chính sách thanh toán ưu đãi.

Số liệu từ HoREA cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, tại TP.HCM, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm 2018, thấp hơn mức tăng trung bình của cả nước. Động thái siết chặt tín dụng của ngân hàng nhà nước được nhận định sẽ giúp thị trường bất động sản tái cơ cấu, phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Tuy nhiên, chính việc siết chặt cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư đang khiến nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh. Nhiều chủ đầu tư vì không đủ tiềm lực tài chính nên không thể bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Bên cạnh đó, rất khó tách bạch rõ giữa nhu cầu mua đầu tư và nhu cầu mua ở thực nên khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư cũng bị ảnh hưởng khi tín dụng ngân hàng siết chặt.

PHƯƠNG UYÊN

Theo Enternews.vn

Dòng vốn toàn cầu đang trở lại với cổ phiếu? Dòng vốn ETF và giao dịch khối ngoại tại thị trường Việt Nam đang có diễn biến trái chiều trong 2 tháng trở lại đây. Cổ phiếu nổi lên là kênh đầu tư có tiềm năng trong các kênh đầu tư truyền thống. Nguồn: internet Trong 2 tháng trở lại đây, dòng vốn đầu tư vào quỹ ETF ra vào đan xen Nhìn...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Xem thêm Share

Xem nhiều

Clip nghi phạm đốt quán hát khiến 11 người chết ở Hà Nội01:29

Lý do quán 'Hát cho nhau nghe' bị phóng hỏa khiến 11 người tử vong ở Hà Nội02:17

Tìm thấy thi thể nữ tài xế, xuyên đêm trục vớt ô tô rơi sông Đồng Nai01:29

Nội bộ Mỹ mâu thuẫn về Ukraine?08:24

Nga liên lạc với 'lực lượng mạnh nhất' ở Syria14:18

Diễn biến vụ nghi phạm đốt quán 'Hát cho nhau nghe' làm 11 người tử vong01:02

Cuộc gọi vô vọng của người nhà nạn nhân tử vong trong vụ cháy ở Hà Nội09:51

Vụ cướp giả cảnh sát hình sự: Dàn dựng ly kỳ như phim hành động09:21

Nga phóng gần 300 tên lửa và UAV, Ukraine điều F-16 ứng phó?08:24

Chính phủ mới Syria muốn Nga 'xem xét lại' hiện diện quân sự08:31

Chàng trai 20 tuổi kể lại khoảnh khắc lao vào cứu hộ trong vụ cháy quán cà phê02:26

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023

Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021

NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020

Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.