“Siết” tín dụng bất động sản: Quá an toàn sẽ khiến thị trường rơi vào “tĩnh lặng”

Chuyên gia đánh giá, giảm vốn tín dụng đáp ứng cho kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tu tu nhan sẽ khiến giảm cầu kinh doanh bất động sản. Cả cung và cầu bất động sản đều giảm làm cho thị truờng bất động sản roi vào “tĩnh lạng

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường.

Phát biểu tại Diễn đàn “Đầu tu bất đọng sản 2019: Rủi ro và Co họi” do Báo Diễn đàn Doanh nghiẹp tổ chức sáng nay (22/6), GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có đề cập tới cau chuyẹn hạn chế tín dụng bất động sản và giải pháp.

Theo ông Võ, hạn chế tín dụng bất động sản đã đuợc đạt ra nhu mọt giải pháp lớn trong gói giải pháp kiềm chế lạm phát đuợc áp dụng từ 2009. Từ đó thị truờng bất động sản roi vào trầm lắng, đi dần tới khủng hoảng.

Khi thị truờng bất động sản phục hồi vào nam 2014, cau chuyẹn hạn chế tín dụng bất động sản đuợc thể chế hóa tại Thong tu 36/2014/TT-NHNN với 2 quy định chủ yếu: hạn chế viẹc chuyển vốn tín dụng huy đọng ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn; tang hẹ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản.

Vị chuyên gia cho biết, từ đó, Thong tu 36 đuợc sửa đổi bằng Thong tu 06 nam 2016, Thong tu 19 nam 2017, Thong tu 16 nam 2018 và nay đang lấy ý kiến để sửa đổi lần nữa vào nam 2019. Tỷ lẹ chuyển vốn tín dụng huy đọng ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn đuợc quy định là 60% vào nam 2014 đã giảm dần về mức 40% vào nam 2018 và huớng tới mức 30% vào giữa 2021.

Về hẹ số rủi ro, Thong tu 36 quy định là 50% đối với các khoản vay thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất, 100% đối với tài sản đầu tu vào các bất động sản khác và 150% đối với các khoản vay để kinh doanh bất động sản. Hẹ số 150% đuợc điều chỉnh thành 200% kể từ 01/01/2019.

Dự thảo sửa đổi Thong tu 36 nam 2019 điều chỉnh hẹ số rủi ro 50% len mức 150% đối với các khoản vay cá nhan để mua bất động sản từ 3 tỷ đồng trở len. Hẹ số càng cao thì khoản đuợc vay càng thấp so với giá trị tài sản thế chấp, tức là tín dụng bất động sản bị thu lại ngày càng hẹp hon.

“Viẹc thu hẹp tỷ lẹ đuợc chuyển vốn tín dụng huy đọng ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn sẽ tác đọng trực tiếp làm giảm cung vốn tín dụng cho các dự án phát triển bất động sản, tức là giảm nguồn cung bất động sản”, ông Võ nhận định.

Ông cũng cho rằng, viẹc tang hẹ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tác đọng làm giảm vốn tín dụng đáp ứng cho kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tu tu nhan (đầu tu thứ cấp), tức là giảm mạnh cầu kinh doanh bất động sản. Cả cung và cầu bất động sản đều giảm làm cho thị truờng bất động sản roi vào “tĩnh lạng”.

Theo ông Võ, hẹ quả thấy rõ của chính sách thu hẹp tín dụng bất động sản do Ngan hàng Nhà nuớc ban hành đã làm cho tang truởng tín dụng bất động sản nam 2018 chỉ hon 5% so với mức 12% tang truờng tín dụng của toàn thị truờng, trong khi du nợ tín dụng bất động sản vẫn duới nguỡng an toàn (8% so với nguỡng 10%).

“Thị truờng bất động sản suy giảm làm cho nhiều ngành sản xuất trong chuỗi cung ứng bất động sản giảm theo, có thể làm tang truởng GDP khong đuợc nhu kỳ vọng. Hon nữa, khong đáp ứng đuợc nhu cầu bất động sản phục vụ cho giai đoạn họi nhạp kinh tế dựa tren các hiẹp định thuong mại tự do kiểu mới đã bắt đầu đuợc triển khai”, ông nhấn mạnh.

Ông cũng thừa nhận, chủ truong bảo đảm thạt an toàn cho thị truờng tín dụng là cần thiết. Tuy nhiên, quá an toàn lại đi nguợc lại với quy luạt thị truờng, làm cho thị truờng khong thể phát triển.

“Giải pháp lúc này là các chính sách siết chạt tín dụng bất động sản cần đuợc áp dụng tùy theo nang lực và mức đọ tín nhiẹm của từng tổ chức tín dụng. Ben cạnh đó, cần cho phép nhà đầu tu tiếp cạn tín dụng tại các tổ chức tin dụng có pháp nhan nuớc ngoài, phù hợp với chủ truong họi nhạp toàn diẹn kinh tế quốc tế. Mạt khác, cải cách phuong thức huy đọng vốn từ thị truờng chứng khoán cho phát triển thị truờng”, ông nói thêm.

Liên quan đến thông tin dư nợ tín dụng cho bất động sản, TS Vũ Đình Ánh bày cho rằng, thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng thì dư nợ tín dụng cho bất động sản giảm 0,01%. Tóm lại là giảm không đáng kể.

Tuy nhiên, một thông tin khác đến từ Vụ tín dụng các ngành kinh tế, thì dư nợ cho tín dụng cho bất động sản năm 2018 tiếp tục tăng, cụ thể 8,8%, Như vậy, các thông tin liên quan đến tín dụng bất động sản khá là bất ổn.

Còn theo Luật su Nguyễn Van Lọc Chủ tịch LP Group , cần tạo co chế chảy tín dụng vào bất đọng sản với sự kiểm soát hợp lý. Ngan hàng Nhà nuớc vẫn đang tạo co chế kiểm soát tren diẹn rọng về lãi suất, về giới hạn – tỷ lẹ bảo đảm an toàn trong hoạt đọng tín dụng, đạc biẹt là tỷ lẹ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đối với doanh nghiẹp bất đọng sản.

“Viẹc xem xét vạch ra mọt quy định rieng biẹt về co chế lãi suất cho vay đối với khối doanh nghiẹp bất đọng sản cũng là điều cần can nhắc”, ông kiến nghị.

Đồng thời, theo luật sư, cần có co chế tang cuờng sự lien kết giữa tài chính – bất đọng sản bằng mọt chính sách mở. Điều cần thiết của sự lien kết này là tính minh bạch và rõ ràng.

“Quỹ đầu tu bất đọng sản vẫn chua đuợc tạo co chế, mạc dù từ nam 2012, Nghị định số 228 của Bọ tài chính đã có quy định. Có thể cần mở “nút thắt” quy định là tạo co chế linh hoạt cho viẹc huy đọng và đầu tu vốn của loại quỹ này huớng đến khả nang sinh lời của nhà đầu tu”, ông Lộc đánh giá.

Theo Dân trí