Siết tín dụng bất động sản: Không nên đán.h đồng!
Động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước liên tục gần đây đã khiến dòng vốn này đang có dấu hiệu chựng lại.
Nếu nói không ảnh hưởng đến BĐS nói chung, các doanh nghiệp địa ốc nói riêng là không đúng.
Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các NH triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp….Ngay sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS.
Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ làm giảm nhà đầu cơ, từ đó làm cho thị trường tốt lên. Khi đó, một số DN yếu kém về tài chính sẽ bị đào thải, chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS.
Một số chuyên gia đán.h giá, đây là động thái tích cực, sẽ làm giảm tình trạng vay tiề.n để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo. Với các doanh nghiệp BĐS có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng.
Tuy vậy, nhiều quan điểm cũng cho rằng, không nên đán.h đồng các rủi ro, rồi hạn chế ở hầu hết các phân khúc BĐS.
Chia sẻ trên báo chí mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính cho rằng, BĐS không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. Phân khúc BĐS nhà ở, BĐS khu công nghiệp vẫn đang phát triển tốt và tổ chức tín dụng vẫn cho vay. Năm ngoái, tăng trưởng tín dụng vào BĐS là 12%, trong đó 2/3 cho vay liên quan đến nhà ở, còn 1/3 cho vay để đầu tư BĐS. Các doanh nghiệp BĐS, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn.
Video đang HOT
Hầu hết các chuyên gia đồng tình quan điểm, chỉ nên hạn chế dòng vốn vào phân khúc đầu cơ, còn các phân khúc khác cần có sự tính toán thấu đáo, không nên đán.h đồng rủi ro. “thay vì kiểm soát dòng tiề.n và.o BĐS, cần có sự nghiên cứu thấu đáo để dòng tiề.n vẫn vào phân khúc có thể bán cho người nước ngoài, thu nguồn ngoại tệ tại chỗ như một dạng của xuất khẩu”, một chuyên gia bày tỏ quan điểm.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), việc siết tín dụng BĐS ảnh hưởng đến cả người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay tiề.n ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Theo ông Châu, lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng BĐS là chủ trương hợp lý, nhưng nếu thực hiện một cách cực đoan có thể sẽ khiến thị trường đình trệ, dẫn tới không ít rủi ro. “Siết như thế nào, siết ai cần phải tính toán kỹ, nếu không cẩn trọng sẽ có những hệ lụy khó kiểm soát” – ông Châu nói.
Thực tế, trong 2 – 3 năm vừa qua, nếu doanh nghiệp các lĩnh vực khác được vay lãi suất từ 7 – 9%/năm thì BĐS phải trả lãi từ 11 – 13%/năm. Đó là chưa kể điều kiện để được vay vốn luôn chặt chẽ hơn rất nhiều so với phương án kinh doanh bình thường. Với việc liên tục yêu cầu hạn chế từ NHNN thì một số nhà băng cũng tiếp tục giảm hạn mức cho vay. Chẳng hạn một số dự án trước đây được cho vay khoảng 70% thì nay chỉ được duyệt khoảng 50% nhưng hồ sơ vẫn đang nằm chờ xem xét và chưa biết khi nào được thông qua.
Chưa kể, hoạt động phát hành trái phiếu của DN cũng đang bị siết lại khiến nhiều DN gặp khó trong việc huy động vốn. Không được vay mới thì dự án không có, không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Tín dụng bị cắt đột ngột, nhiều dự án dở dang cũng không thể hoàn thành và bản thân DN lại không có nguồn thu, NH lại đối diện với nguy cơ nợ xấu…
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành cho rằng, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết nhưng không nên làm đại trà hay đán.h đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giế.t chế.t cả ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực chung cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế nói chung.
Chia sẻ trên báo chí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận các chính sách ngăn luồng tín dụng đối với dự án đầu tư BĐS khi thị trường có dấu hiệu sốt đất, thổi giá là động thái cần thiết. Tuy nhiên, chính sách không nên thực thi theo kiểu cào bằng, võ đoán mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường.
Cụ thể, tình trạng thiếu nguồn cung đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu DN bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai. Tình trạng thiếu nguồn cung sẽ càng trầm trọng hơn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào BĐS đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch.
Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đán.h giá để phân loại các dự án. Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp.
Siết tín dụng cho bất động sản, người mua nhà lao đao!
Việc ngân hàng thương mại đang tạm dừng cấp tín dụng đối với lĩnh vực cho vay bất động sản (BĐS) đã tác động lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu mua nhà, khiến giấc mơ mua nhà ngày càng xa vời.
Khoảng vài tháng trở lại đây một số ngân hàng liên tục thông báo siết tín dụng đối với mảng cho vay bất động sản trước chủ trương kiểm soát rủi ro ở lĩnh vực này. Cụ thể, Sacombank đã văn bản gửi toàn hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.
Một ngân hàng khác là Techcombank hồi cuối tháng 3 cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Cụ thể, việc giải ngân các khoản vay mua bất động sản sẽ được tạm dừng cho đến hết quý I/2022, việc giải ngân sẽ tiếp tục thực hiện khi sang quý II/2022.
Mới đây nhất, tại một dự án tại Phú Quốc cũng bất ngờ có thông báo cho các đại lý điều chuyển hồ sơ gói vay cá nhân cho khách hàng mua nhà từ ngân hàng MB Bank sang các Bank khác. Cụ thể, thông báo nêu rõ: "Tại thời điểm 31/3/2022 đối với các hồ sơ gói vay cá nhân của Khách hàng tại Ngân hàng MB Bank mà chưa có thông báo chấp thuận cho vay, chúng tôi đề nghị đại lý tư vấn cho khách hàng điều chuyển hồ sơ sang các ngân hàng khác theo chỉ định của chủ đầu tư là Vietcombank, VPbank, Vietin Bank kể từ ngày 1/4/2022".
Ngoài những ngân hàng trên, hiện nay nhiều nhà băng cũng đang cơ cấu lại các khoản cho vay bất động sản. Nếu trước kia các dự án dễ dàng được ngân hàng cho vay thì hiện nay điều kiện tài trợ vốn có phần ngặt nghèo hơn.
Thực tế, chủ trương của một số ngân hàng là chỉ siết cho vay với người mang tiề.n đi đầu cơ, nhưng vẫn tiếp tục cho người dân có nhu cầu mua nhà, sửa nhà được vay. Tuy nhiên, sẽ khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Bởi vậy, không ít người có nhu cầu vay mua nhà thật sẽ bị ảnh hưởng, khi bị đán.h đồng là vay tiề.n đầu cơ, khiến họ khó vay vốn.
Cụ thể, khi nghe tin ngân hàng siết tín dụng BĐS, nhiều người có nhu cầu mua nhà tỏ ra thận trọng hơn. Chị Lan Hương (Hà Nội) cho biết chị đang có nhu cầu mua chung cư trả góp. Tuy nhiên, nếu tín dụng bị siết, chị lo lắng việc vay ngân hàng khó khăn, thủ tục phức tạp. "Nguồn cang khan hiếm, việc tìm được một dự án vừa túi tiề.n đã khó, nay người mua nhà lại lo thêm việc tìm hiểu dự án có được ngân hàng cấp tín dụng hay không. Các điều kiện cho vay liệu mình có đáp ứng đủ không", chị Hương cho biết.
Chưa mua nhà chị Hương còn có quyền lựa chọn nhưng đối với nhiều khách hàng đã ký hợp đồng và đang chờ ngân hàng giải ngân cũng không khỏi lo lắng. Một số khách hàng phản ánh ngay trước thời điểm ký hợp đồng vay mua nhà thì nhận được thông báo của NH về việc thay đổi lãi suất vay, thông báo thay đổi ngân hàng tài trợ vốn.
Điển hình như một dự án tại Hà Nội thông báo với khách vay lãi suất ưu đãi trong tháng 3 mức lãi suất là 7%/năm cố định trong 1 năm đầu. Nhưng hiện nay lãi suất đã tăng lên 8%/năm khiến khách hàng hụt hẫng. Nguyên nhân là do ngân hàng thay đổi chính sách, kiểm soát chặt vốn vào bất động sản, bao gồm cả khoản vay mua nhà với khách hàng cá nhân, trong đó tăng lãi suất là một trong những biện pháp để kiểm soát.
Không chỉ tăng lãi suất, điều kiện cho vay nhiều ngân hàng cũng ngặt nghèo hơn, nhiều ngân hàng cũng tiến hành dừng giải ngân để rà soát các khoản vay. Một khách hàng mua dự án tại Quảng Bình cho biết mới đây nhân viên ngân hàng tài trợ vốn cho dự án bất ngờ gọi điện thông báo ngân hàng tạm dừng xem xét hồ sơ vay vốn của khách khiến mọi dự định tài chính của khách hàng này bị vỡ kế hoạch.
Theo ghi nhận, sau khi một số ngân hàng siết vốn cho vay bất động sản, lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà tại các ngân hàng đã từ 0,5 - 1,5%/năm do khách hàng dồn sang vay tại những ngân hàng còn "room" cho vay bất động sản. Một số nhân viên ngân hàng cho biết sắp tới quá trình thẩm định, giải ngân sẽ kéo dài, thậm chí lãi suất có thể chênh thêm vài phần trăm so với trước do nhu cầu vay tăng cục bộ ở những ngân hàng này.
Theo đán.h giá của các chuyên gia, hiện người vay vốn để đầu cơ bất động sản chỉ chiếm một tỉ trọng nhỏ, trong khi nhu cầu vay vốn để sở hữu nhà để ở, đầu tư bất động sản dài hạn vẫn đang chiếm tỉ trọng lớn. Nhiều người dân chắt bóp bao năm, gần đây khi muốn thực hiện "quyết định đời người" mua một căn nhà để ở thì bất ngờ gặp khó khi ngân hàng không cho vay khoản còn thiếu. Do đó, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng cần có sự đán.h giá, sàng lọc từng đối tượng, mức độ rủi ro để cho vay, không nên đán.h đồng các khoản vay.
Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế tài chính, nhìn nhận: "Siết tín dụng bất động sản dù đúng nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai. Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát".
Còn theo chuyên gia kinh tế PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào BĐS, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng, bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn. BĐS có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật, nhưng trong bối cảnh dòng vốn được NHNN định hướng vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.
Theo ông Thịnh, lĩnh vực BĐS vốn đem lại nhiều lợi thế trong nền kinh tế. Việc siết tín dụng BĐS phải chăng có một cách chọn lọc. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu, phải mất nhiều năm mới xử lý được.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng nêu quan điểm, trong thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.
Với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ,... việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay.
Giá nhà ở Việt Nam cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình "Do thiếu nguồn cung trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn khiến giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội khiến nhiều người khó sở hữu được nhà ở". Nội dung trên được nêu trong báo cáo...