Siết tín dụng bất động sản: Doanh nghiệp và người mua đều ’sốc’?

Dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước được cho là sẽ khiến người mua nhà và nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào thế khó.

Một trong những điểm gây tranh cãi của dự thảo này là việc điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Theo đó, từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng đã giảm về 40% từ mức 45% năm 2018.

Với việc điều chỉnh này, Ngân hàng Nhà nước muốn giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay trung dài hạn.

Theo quy định trên, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay bất động sản sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2016.

Siết nguốn vốn bất động sản doanh nghiệp sẽ gặp khó.

Tuy nhiên, thực tế, không phải từ năm 2019 dòng vốn này mới sụt giảm đáng kể như vậy. Ngay từ thời điểm đầu năm 2018, sau khi Thông tư 19/2017/TT-NHNN được ban hành, các ngân hàng đã bắt đầu chuẩn bị cho việc siết chặt tín dụng với các dự án bất động sản và đến giữa năm 2018 động thái này bắt đầu diễn ra mạnh mẽ.

Việc siết tín dụng bất động sản theo các chuyên gia là khá “đột ngột” này đã khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó.

Thực tế, tại Việt Nam, để phát triển các dự án bất động sản, cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thường huy động từ 15-20% vốn chủ sở hữu, phần còn lại 80-85% là nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng và nguồn vốn hợp pháp khác. Như vậy, nguồn vốn huy động từ ngân hàng là khá lớn.

Trong khi đó, để triển khai dự án tại Việt Nam, thời gian làm các thủ tục xin cấp phép, giải phóng mặt bằng, xây dựng thường khá dài, có khi vài năm, nhưng cũng có thể vài chục năm. Do đó, doanh nghiệp cần một nguồn vốn “dài hơi” thay vì nguồn vốn trong ngắn hạn.

Nhiều doanh nghiệp lớn, đủ tiềm lực có thể tìm đến nguồn vốn dài hạn này bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, số doanh nghiệp này không phải nhiều. Do đó, tìm nguồn vốn ở đâu là 1 câu hỏi khó cho doanh nghiệp bất động sản.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng chỉ ra một thực trạng, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán.

Cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.

Số lượng các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong nước là Qũy TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng), nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.

Nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Như vậy, có thể thấy, việc đột ngột siết tín dụng trong khi chưa có nguồn vốn thay thế sẽ khiến thị trường bất động sản gặp khó, thậm chí có những tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế.

“Dòng tiền vào thị trrường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011-2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được”, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam lo lắng.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng, mà các ngành có liên quan đến bất động sản như vật liệu xây dựng, môi giới, du lịch…cũng sẽ chịu tác động.

Do đó, việc siết tín dụng cho bất động sản cần được xem xét thấu đáo về cả lộ trình giảm và mức giảm.

“Thận trọng là cần thiết tuy nhiên chính sách là để nhằm lành mạnh hóa chứ không phải để hạn chế sự phát triển của thị trường”, ông Võ cho hay.

Cũng theo ông Võ, việc siết tín dụng cũng sẽ khiến người mua nhà chịu ảnh hưởng lớn.

Người mua nhà tại Việt Nam, đa phần vẫn phải đi vay để mua. Người mua nhà cũng lựa chọn những gói vay trung và dài hạn là chủ yếu. Theo thống kê tại 1 dự án bất động sản tại quận Hoàng Mai, số người vay tiền mua nhà tại dự án này lên tới 80%, thời hạn vay đều từ 2 – 5 năm.

“Việc siết chặt này sẽ dẫn đến hệ quả giảm nguồn vốn cho vay trung và dài hạn, vì vậy, người mua nhà sẽ khó tìm được gói vay phù hợp với nhu cầu của gia đình. Hơn nữa, khi nguồn vốn bị hạn chế, mức lãi suất cho vay chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao, khiến người mua nhà chịu thiệt thòi”, ông Võ nhận định.

Ngọc Vy

Theo vtc.vn