Sau “sốt” đất, chuyên gia nói “chưa có gì phải hốt hoảng”
Sau những cơn “sốt” đất vừa qua tại TP.HCM, Đồng Nai, Phú Quốc, Vân Đồn, một số nhà đầu tư có biểu hiện lo ngại, song, các chuyên gia cho rằng “chưa có gì phải hốt hoảng”.
Chia sẻ tại hội thảo “Sốt bất động sản – Cơ hội và rủi ro” mới đây, các chuyên gia kinh tế và bất động sản cho rằng, chỉ có “bong bóng” bất động sản nếu có 3 yếu tố: giá, thanh khoản, giao dịch thứ cấp tăng mạnh.
Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thị trường bất động sản hiện chưa có gì phải hốt hoảng.
Thứ nhất, về thanh khoản, mức độ thanh khoản của thị trường hiện nay vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.
Thứ hai, về giá. Đây sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào thị trường trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.
Thứ ba, về giao dịch. Giao dịch sơ cấp hay thứ cấp cũng là yếu tố rất quan trọng. Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40% thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại. Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng.
Nhận định về 3 dấu hiệu của “bong bóng” bất động sản, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng cần nhận thấy mức độ thanh khoản của thị trường có tốt không, khả năng mua và bán lại như thế nào? Giá của thị trường, giá có tăng hay giảm quá mạnh không và phải nhìn tổng thể, không chỉ một vài khu vực. Thị trường thứ cấp có quá “ nóng” không?
Theo bà Dung, về mức độ thanh khoản của thị trường, theo chu kỳ 10 năm từ 2007 – 2017, trong đó từ năm 2007-2014 thị trường phát triển chậm, nhưng trong 4 năm trở lại đây từ 2014 – 2017 thị trường bất động sản lại phát triển tốt, dự án đất nền không tăng quá cao.
Video đang HOT
Mỗi năm, tính cả TP. HCM và Hà Nội có tới 80.000 căn hộ chào bán mới, có tỷ lệ hấp thụ: 65-85% tùy thuộc phân khúc, lớn nhất ở phân khúc bình dân và trung cấp. Nhưng người mua thực chứ không phải đầu cơ.
Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam khá cân bằng trong 12 tháng trở lại đây. Tỷ lệ căn hộ thuộc phân khúc trung cấp (giá bán 800-1.500 USD/m2), trước đây chỉ chiếm 35%, đến nay chiếm tới 60% tổng số dự án trên thị trường, căn hộ bình dân chiếm 25%. Tính cả phân khúc trung cấp và bình dân đã chiếm 75-80% tổng nguồn cung, các chủ đầu tư đã hướng đến người mua để ở. Thanh khoản thị trường bất động sản vẫn lành mạnh.
Thống kê của CBRE cũng cho thấy, giao dịch online có đến 85 triệu lượt “search” (tìm kiếm) có đến 44% tìm kiếm căn hộ có giá 1.000 – 1.500 USD/m2, mức giá gần với nguồn cung trên thị trường.
Trong số 3 sản phẩm được ưu ái: căn hộ, đất nền, nhà phố, cho thấy giao dịch trên thị trường giao dịch căn hộ vẫn sôi động nhất đối với mua để ở và cho thuê. Còn đầu cơ tập trung vào đất nền. Nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp có giảm trong 3 năm qua dù vẫn cao. Nếu tính mức tăng giá cho toàn bộ phân khúc: cao cấp, trung cấp, bình dân, hạng sang thì giá bình quân chỉ tăng 3-5%.
Giá đất nền, đâu đó tại khu vực có dự án đất nền tốt và cơ sở hạ tầng tốt thì giá tăng 40-50%, nếu cơ sở hạ tầng tốt hơn giá tăng 70-80%. Khu vực quận 2, quận 7 tại TP.HCM giá tăng từ 12-14%.
Lý giải về nguyên nhân “sốt” đất nền vùng ven TP.HCM như: huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, bà Dương Thùy Dung cho rằng do tại Hóc Môn dự kiến có dự án vệ tinh, hay sẽ có dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) đã tác động đến tâm lý người mua chọn đất nền.
Bên cạnh đó, rủi ro xảy ra cháy tại chung cư Carina cũng như tại thời điểm này không có nhiều dự án căn hộ được tung ra cũng khiến người lựa chọn đất nền. Nhưng đến tháng 5 – 6/2018, tâm lý người mua đã được trấn an, không chạy theo đám đông như những chu kỳ trước. Như vậy, khó có khả năng bong bóng bất động sản.
Theo Hoàng Anh
BizLIVE
Nhà đầu tư lướt sóng chạy khỏi đặc khu, nhà đất Sài Gòn "nuôi hi vọng"
Nhiều chuyên gia cho rằng, dòng tiề.n của những nhà đầu tư (NĐT) "rút" khỏi Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn sẽ có xu hướng đầu tư vào các bất động sản dài hạn, chẳng hạn như đất Sài Gòn.
Dòng tiề.n "lướt sóng" chuyển hướng đầu tư dài hạn
Thoát hàng và thu dòng tiề.n từ đặc khu, nhiều NĐT "lướt sóng" đã có ý định chuyển cuộc chơi sang BĐS khu ven, lân cận Sài Gòn với mục đích đầu tư "dài hơi".
Chị Vũ Ngọc Hà (ngụ Q.2, Tp.HCM) hiện đã dừng cuộc chơi với đất nền Phú Quốc khi vừa bán ra 2 nền tại khu vực này và quyết định "bỏ" dòng tiề.n và.o đất nền Q.9.
Cũng đã "nghỉ chơi" với đất đặc khu, một NĐT sống tại Tp.Biên Hòa, Đồng Nai đã tìm cơ hội dài hạn với đất nền khu Nhơn Trạch. NĐT này cho hay, thời điểm nhạy cảm đất đặc khu, phải tính toán kỹ lưỡng để bảo toàn dòng vốn của mình.
Tương tự, anh Đỗ Hồng Bình (ngụ Q.Tân Bình) mới bán ra 2 nền trên tổng số 3 nền tại xã Cửa Cạn cách đây 2 tuần. Mặc dù chưa thu đủ số vốn ban đầu bỏ ra nhưng anh Bình tỏ ra khá vui vẻ vì cho rằng mình may mắn thoát được hàng, nhiều NĐT khác còn "mắc cạn" vốn tại đây. Dù chưa xác định được khu vực đầu tư nhưng theo anh Bình, sắp tới anh sẽ an toàn dòng vốn tại khu ven Sài Gòn.
Theo ghi nhận, trước đó, khá nhiều NĐT từ Tp.HCM ra Phú Quốc, Bắc Vân Phong "lướt sóng" đất nền. Đến thời điểm này, khi thông tin hoãn thông tư đặc khu khiến thị trường khu vực này hạ nhiệt, nhiều NĐT thoát hàng, thậm chí bán tháo, bán lỗ để thu dòng tiề.n. Bên cạnh các NĐT chưa ra được hàng thì một số NĐT đã bán và có ý định rút tiề.n về để đầu tư "dài hơi" BĐS khu ven Sài Gòn.
Nhiều doanh nghiệp BĐS "nuôi hi vọng"?
Không chỉ các đơn vị đầu tư đất nền mà cả các CĐT căn hộ cũng hi vọng dòng tiề.n của NĐT rút từ đặc khu về sẽ khiến thị trường BĐS Tp.HCM sôi động trở lại.
Thực tế cho thấy, thời điểm này thị trường BĐS khu vực ven và lận cận Tp.HCM đã khá im ắng, hạ nhiệt rõ nét so với cách đây 2-3 tháng. Hoạt động mua bán vẫn diễn ra trên thị trường, tuy nhiên giao dịch đã giảm nhiệt. Đặc biệt, ở phân khúc căn hộ dường như khó khăn hơn.
Những tác động từ chính sách, tăng lãi suất vay ngân hàng, siết tín dụng BĐS cùng với những rào cản về chính sách kiểm soát cơn nóng sốt đất nền cục bộ thời gian gần đây... đã khiến thị trường trầm lắng.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia hi vọng việc NĐT đồng loạt rút khỏi thị trường BĐS đặc khu sẽ đem lại "làn gió mới" cho thị trường BĐS ven Sài Gòn trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Hoài Danh, Giám đốc Marketing Cát Tường Group cho hay, dòng tiề.n của NĐT sẽ dịch chuyển "dài hơi" vào BĐS lân cân Tp.HCM vì xét đến cùng BĐS khu ven Sài Gòn có giá tăng ổn định và ít rủi ro hơn. "Tôi nghĩ nếu tiề.n của NĐT đổ về khu ven Tp.HCM sẽ giúp thị trường đất nền sôi động trở lại. Bản thân doanh nghiệp cũng cần thay đổi cách làm, chiến lược để tiếp cận thị trường trong thời gian tới", ông Danh chia sẻ.
Đồng quan điểm, vị Giám đốc Marketing Công ty BĐS An Gia nhấn mạnh: "Từ giờ đến cuối năm, dòng tiề.n đầu tư sẽ tăng lên không chỉ ở đất nền mà còn ở phân khúc căn hộ. Hi vọng thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại khi nhiều NĐT "rời" thị phần đất đặc khu".
Trao đổi về vấn đề, liệu thị trường khu ven Sài Gòn có sôi động trong thời gian tới hay không, chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh khẳng định: Sẽ có 2 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS khu ven đó là tiếp tục nóng sốt trước cú hích hạ tầng, chính sách, hai là sẽ giảm nhiệt do tác động từ việc siết tín dụng vào BĐS. Tuy nhiên, nhìn tổng quan thị trường BĐS khu ven Sài Gòn nhu cầu vẫn khá tốt, một vài địa điểm giá lên chậm chứ không hoàn toàn ịm ắng. "BĐS đặc khu giảm nhiệt thì ắt dòng tiề.n của NĐT sẽ dịch chuyển vào các khu vực an toàn hơn. Các NĐT đến từ Tp.HCM sẽ rút dòng tiề.n về khu ven với định hướng đầu tư dài hạn", ông Chánh khẳng định.
Hạ Vy
Theo Trí thức trẻ
Hậu thảm hoạ Carina, nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán xuống 5% Theo thống kế từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến thời điểm hiện tại, vẫn còn 7 chung cư chưa có hệ thống PCCC, nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư đã chủ động giảm giá bán khoảng 5% để thu hút khách hàng. HoREA cho rằng, trong 5 năm tháng đầu năm 2018 thị trường bât động...