Phí bảo lãnh ngân hàng: Người mua nhà như ngồi trên lửa

Dù Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia bảo lãnh dự án bất động sản (BĐS) nhưng thực tế triển khai gặp nhiều vướng mắc: Doanh nghiệp phải có hợp đồng mua bán mới được ký bảo lãnh; mức phí khiến giá nhà tăng cao. Còn người mua nhà dường như chơi vơi trước quyền lợi của mình…

Một dự án điển hình ở Hà Đông, Hà Nội.

Giá nhà “gánh” thêm phí bảo lãnh

Sau nhiều tháng Luật Kinh doanh bất BĐS (sửa đổi) có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thể triển khai ký bảo lãnh ngân hàng theo đúng quy định. Ông Nguyễn Trường Sơn, Chủ tịch HUD 3 phân tích, luật ra đời, doanh nghiệp phải thực hiện đúng. Tuy nhiên, bản chất ngân hàng không muốn tham gia phí bảo lãnh, bởi nếu đưa ra mức phí cao, doanh nghiệp có quyền từ chối, đưa ra mức phí thấp sẽ rủi ro cho ngân hàng.

“Chúng tôi chuẩn bị triển khai một dự án nhà ở quận Hoàng Mai (Hà Nội), nhưng ngân hàng yêu cầu phải có hợp đồng mua bán với khách hàng mới ký bảo lãnh. Mức phí bảo lãnh một ngân hàng đưa ra là 2%. Thấy giá cao, tôi đi tham khảo nhiều ngân hàng khác và đều nhận được mức phí tương tự. Mặc dù không quy định mức giá trần nhưng chính các ngân hàng tự đưa ra mức giá trần với từng doanh nghiệp”, ông Sơn nói.

Ông Sơn cho biết thêm, mức phí dù lớn hay nhỏ đều là chi phí phát sinh nên doanh nghiệp tính vào giá bán. “Hiện, nhà nước can thiệp quá nhiều vào thị trường. Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS kém hiệu quả sẽ bị đào thải như thời gian qua. Đã là hàng hoá nên để thị trường quyết định. Càng can thiệp càng rối hơn mà người chịu thiệt là người mua nhà”, ông Sơn nói.

Đồng quan điểm với ông Sơn, ông Trần Văn Can, Chủ tịch Handico 5 băn khoăn: “Mọi chi phí phát sinh doanh nghiệp đều cộng vào giá bán. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư không ký bảo lãnh ngân hàng thì đơn vị nào đứng ra xử lý việc này?”.

Trước đó, khi chưa có danh sách 38 ngân hàng đủ điều kiện tham gia bảo lãnh, nhiều doanh nghiệp BĐS đã “cầm đèn chạy trước ô tô” ký bảo lãnh với ngân hàng trong khi ngân hàng không đủ điều kiện khiến khách hàng đã mua nhà đứng ngồi không yên. Cụ thể dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 (TPHCM) của Cty CP phát triển BĐS Phát Đạt ký cam kết bảo lãnh với DongABank.

Một khách hàng đặt cọc tại dự án chia sẻ: “Khi tìm hiểu dự án, chủ đầu tư cam kết khách hàng không phải chịu phí bảo lãnh, vì đã có ngân hàng cam kết. Bây giờ thấy thông tin ngân hàng không đủ điều kiện khiến tôi không biết ngân hàng khác có bảo lãnh cho dự án và khách hàng có phải chịu phí không khi tháng 10 tới phải ký hợp đồng mua bán?”.

Trong khi đó, không ít doanh nghiệp tỏ ra băn khoăn về tài sản đảm bảo khi ký bảo lãnh. “Dự án để triển khai được phải dùng chính dự án để vay vốn ngân hàng. Do đó, nếu không dùng được chính tài sản dự án làm điều kiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải có một tài sản khác là tiền mặt hoặc một BĐS khác là bất khả thi. Chủ đầu tư bán hàng để lấy tiền xây dựng chứ không phải bán xong để lấy tiền đó làm bảo lãnh. Ngân hàng có bảo lãnh từng hợp đồng riêng lẻ không, hay phải bảo lãnh toàn bộ dự án?”, đại diện một doanh nghiệp BĐS miền Bắc nói.

Hợp thức hóa doanh nghiệp yếu kém

Một giám đốc chi nhánh ngân hàng thương mại cho rằng, từ trước đến nay, doanh nghiệp BĐS muốn vay ngân hàng đều phải ký phí bảo lãnh ngân hàng trước khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) ra đời. Đây chỉ là một hình thức “hợp thức hoá” cho nhiều doanh nghiệp yếu kém trên thị trường. “Giá bán căn hộ đều được chủ đầu tư tính cả vào chi phí vay, bảo lãnh… Không có một doanh nghiệp nào chịu thiệt khi mất nhiều loại phí. Tuy nhiên, khi luật có hiệu lực, mức phí này phải công khai ra chứ bản chất không có gì thay đổi”, vị này nói.

Lãnh đạo Cty Capitaland Hoàng Thành cho biết: “Với phí bảo lãnh ngân hàng vô hình trung lẫn lộn doanh nghiệp làm tốt, uy tín trên thị trường với doanh nghiệp làm ăn chộp giật. Rõ ràng, chỉ cần mất phí, doanh nghiệp lâu nay chậm tiến độ, huy động vốn của khách hàng lại ngang nhiên chào bán trên thị trường dưới sự bảo lãnh của ngân hàng uy tín”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, hiện số lượng tồn kho BĐS trên thị trường còn nhiều. Những hợp đồng mua bán ký sau ngày 1/7/2015 đều phải chịu mức phí bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, cả nước chưa có dự án nào khách hàng được ký bảo lãnh.

“Nếu chỉ ký bảo lãnh không chưa đủ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Ngân hàng tham gia bảo lãnh nên lập một tài khoản để khách hàng mua nhà đóng tiền vào tài khoản đó. Ngân hàng sẽ đảm bảo số tiền này trả cho nhà thầu xây dựng, nguyên vật liệu để xây dựng đúng dự án khách hàng đóng tiền mua. Như vậy không sợ chủ đầu tư dùng tiền của khách hàng đầu tư cái khác và ngân hàng cũng tránh rủi ro khi chủ đầu tư không xây dựng phải đền tiền cho khách hàng”, ông Châu kiến nghị.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trị giá tồn BĐS còn khoảng 60.299 tỷ đồng. Tại Hà Nội, tính đến ngày 20/8, tổng số tồn kho vào khoảng 7.768 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 9.292 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 791 căn, tương đương 884 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 2.343 căn, tương đương 6.884 tỷ đồng.

Theo Ngọc Mai

Tiền Phong