“Phá băng” thị trường bất động sản không chỉ bằng t.iền
Nhằm khơi thông phục hồi thị trường bất động sản sau dịch bệnh Covid-19, không chỉ có những hỗ trợ về t.iền mà song song đó cần có những giải pháp lâu dài về cơ chế chính sách.
Thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn trong hai năm qua với hàng trăm dự án bị ách tắc bởi thủ tục pháp lý, dẫn đến nguồn cung mới bị thiếu hụt, thị trường lệch pha cung cầu. Đến đầu năm 2020 thì thị trường càng trầm lắng hơn khi dịch Covid-19 ập đến, thậm chí nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản, một số phân khúc đóng băng.
Trong bối cảnh đó, nhằm hỗ trợ cho thị trường phục hồi trở lại, nhiều chuyên gia địa ốc khuyến cáo “bơm” t.iền cứu thị trường. Nói như T.S Nguyễn Trí Hiếu, một chuyên gia kinh tế tài chính thì BĐS là trụ cột của nền kinh tế, là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành nghề khác nên cũng cần có các gói cứu trợ như lĩnh vực sản xuất, ngân hàng, bảo hiểm…nhằm phá băng cho thị trường.
Nhìn lại cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt t.iền tệ, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng. Năm 2009, với gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỷ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản, đã giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi. Nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển “ nóng” lại gây ra “bong bóng” bất động sản năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt t.iền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng lần thứ hai.
Năm 2013, với gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỷ đồng, đã hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế.
Từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, cho thấy thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh.
Trong bối cảnh khủng hoảng lần này, thị trường đòi hỏi cần có những giải pháp căn cơ hơn. Chia sẻ với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng: “Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng t.iền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách. Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế.”
Ông Châu cho biết, mới đây HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ các giải pháp căn cơ nhằm “phá băng” cho thị trường, hồi phục sau dịch bệnh. Theo đó, cần song song 2 mục tiêu là pháp lý và tài chính.
Thứ nhất, cần tháo gỡ ngay các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc nhà nước quản lý.
Vị chuyên gia này nhấn mạnh và đề xuất Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, trong đó bổ sung quy định hình thức “giao đất” đối với thửa đất do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở.
Video đang HOT
HoREA cũng kiến nghị sớm thông qua Dự thảo Luật Đầu tư theo thủ tục rút gọn; Đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn 4 bước” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành, để thống nhất thực hiện:
Thứ hai, là cần có cơ chế hỗ một số giải pháp về tín dụng cho thị trường. Theo đó, HoREA kiến nghị các nhà băng có cơ chế tín dụng đối với các khoản vay cũ cho DN BĐS và người mua nhà như xem xét cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020.
Đối với khoản vay mới, ông Châu kiến nghị có giải pháp linh hoạt, đặc thù hỗ trợ cho các DN trong giai đoạn chống dịch, chỉ áp dụng cho năm 2020. Cụ thể là được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để thực hiện biện pháp bảo đảm t.iền vay, đối với doanh nghiệp được tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn; có phương án sử dụng vốn khả thi; có khả năng tài chính để trả nợ; và các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu, có chỉ số tín nhiệm cao, có đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước (trong 03 năm gần đây), có dự án khả thi.
Có chính sách cho người trẻ được vay tín dụng thương mại với với lãi suất hợp lý, theo phương thức tín chấp để mua căn nhà đầu tiên, áp dụng từ năm 2020 và các năm tiếp theo; xem xét cho phép nới thêm 5% đối với giới hạn cấp tín dụng; Sớm bố trị nguồn vốn 3.000 tỷ từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội;…
Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị Thủ tướng không nên siết trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ hoạt động này đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhất là hiện nay đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS.
Dịch COVID-19: Kịch bản 'đóng băng' thị trường bất động sản có lặp lại?
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, kịch bản "đóng băng" bất động sản (BĐS) khó có thể lặp lại ở giai đoạn hiện nay, đồng thời đưa ra dự báo thị trường trong thời gian tới.
Kịch bản "đóng băng" 2011-2013 có lặp lại?
Thưa ông, thị trường BĐS trong thời gian vừa qua đã chững lại, nay lại ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Nhiều nhà đầu tư lo ngại liệu có xảy ra kịch bản "đóng băng" như 10 năm trước (giai đoạn 2011-2013) ở giai đoạn hiện nay không?
Giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản rơi vào tình suy thoái vì thừa cung, dẫn tới đóng băng. Để phục hồi thị trường, hàng loạt chính sách đưa ra tháo gỡ như Nghị quyết 02. Chính sách này cho phép giải quyết toàn bộ hàng tồn kho bất động sản. Thời điểm này, hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ to, nhiều t.iền, không đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Nghị quyết 02 cho phép chia tách căn hộ to để giảm giá trị của sản phẩm, phù hợp với túi t.iền của người dân, dễ thanh khoản hơn.
Nhu cầu mua để ở từ khách hàng làm công ăn lương rất lớn. Nhưng tài chính mua căn hộ của người dân lại chưa theo kịp mức giá bất động sản thời điểm đó. Nghị định 02 đã cho phép tạo ra sản phẩm có quy mô nhỏ để phù hợp với cầu của thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, kịch bản "đóng băng" bất động sản của gần 10 năm trước không lặp lại ở giai đoạn hiện nay.
Ngoài ra, để giúp thị trường phục hồi thì thị trường cần gì, thiếu gì, Nhà nước phải khuyến khích sản phẩm đó. Đây là lý do gói kích cầu 30.000 tỷ ra đời. Thị trường bắt đầu sôi động trở lại nhờ cú hích lực cầu mới. Nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư, kinh doanh cũng sôi động trở lại.
Đến giai đoạn năm 2017-2019, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh, đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhu cầu kinh doanh tăng mạnh.
Nhưng cái yếu của thời điểm này là nguồn cung khan hiếm, do vấn đề cơ chế pháp luật. Nhà nước đã đưa ra chính sách để giải quyết khó khăn trên thị trường nhưng dịch COVID-19 xuất hiện, tác động nhanh tiêu cực tới nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Rõ ràng, giai đoạn hiện tại khác hoàn toàn với giai đoạn trước. Khủng hoảng năm 2011-2013 do thừa cung và cung không phù hợp cầu. Đến hiện tại, cầu mạnh nhưng thiếu cung.
Điểm sáng của thị trường giai đoạn này là các thành phần tham gia thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Nhà nước ban hành chính sách vĩ mô nhanh và đáp ứng đúng thị trường. Các nhà phát triển bất động sản đ.ánh giá cơ cấu sản phẩm phù hợp. Còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ lựa chọn thông minh, hiểu biết hơn. Nên khả năng kiểm soát thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại tốt hơn.
Đến thời điểm hiện tại, dịch COVID-19 tại Việt Nam về cơ bản đã được kiểm soát và có nhiều tín hiệu tích cực. Ông dự đoán ra sao về thị trường bất động sản thời gian tới?
Sau thời điểm dỡ cách ly, các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ sớm nhộn nhịp trở lại từ giữa tháng 5. Bởi chính sách cách ly được dỡ bỏ, người dân cần phải ổn định lại công việc trong thời gian gián đoạn vừa qua. Thế nên, thị trường không thể sôi động ngay trong 1-2 tuần mà cần khoảng thời gian để "thở dần".
Tôi dự đoán chỉ khoảng 2-3 tuần nữa, hoạt động mua bán sẽ có nhiều tín hiệu tốt, nhộn nhịp trở lại.
Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự đoán chỉ khoảng giữa tháng 5/2020, thị trường bất động sản sẽ có nhiều tín hiệu tốt trở lại.
Theo ông, phân khúc bất động sản nào sẽ tốt sau dịch COVID-19?
Phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân sẽ có tỷ lệ thanh khoản tốt đặc biệt là các dự án nằm ở vị trí thuận tiện, sở hữu không gian sống chất lượng. Tại các địa phương, phân khúc đất nền sẽ được đẩy mạnh hơn.
Về các dự án nhà ở trung cấp và bình dân, tôi đ.ánh giá cao tính hấp lực của dòng sản phẩm này. Đây là phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu bức thiết và cấp thiết của người dân. Dự án nào ở dòng phân khúc này sẽ hết rất nhanh nhờ sở hữu tiêu chí đ.ánh trúng và đúng nhu cầu của đại bộ phận người dân sống chủ yếu bằng lương. Trước đó, phân khúc này vẫn luôn ghi nhận có tỷ lệ hấp thụ cao.
COVID-19: Phép thử sàng lọc thị trường
Số lượng sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp địa ốc phải dừng hoạt động là không hề nhỏ kể từ khi dịch COVID-19 xuất hiện. Có ý kiến cho rằng, dịch COVID-19 như phép sàng lọc thị trường BĐS. Quan điểm của ông thì sao?
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Đây là một quan điểm có tính thực tế. Không thể phủ nhận rằng, trong quá trình diễn ra COVID-19, nhiều doanh nghiệp buộc dừng hoạt động. Đó là các doanh nghiệp yếu, phát triển thiếu bền vững, năng lực thấp. Nhiều doanh nghiệp ngay từ 1-2 tháng đầu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 đã "ngất" và đến hiện tại, họ không thể chống đỡ trước áp lực vốn, vay lãi và các khoản chi phí khác. Họ phải chuyển giao, bán đi, hay đổi chủ. Tình trạng này có xảy ra nhưng không nhiều.
Tuy nhiên, thực tế, thị trường năm 2019 đã ghi nhận sự sàng lọc mạnh mẽ. Đó là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản. Nhiều tỉnh thành do vướng quy định pháp luật, không phê duyệt được dự án đã được đầu tư từ trước. Vì vướng mắc dự án nên một số doanh nghiệp bị ảnh hưởng tới hiệu quả và kết quả kinh doanh. Có những dự án chuẩn bị nhiều năm với chi phí quá lớn nhưng bị "chôn chân" vì vướng thủ tục.
Bởi vậy, năm 2019 đã làm suy yếu nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng. Điển hình như vụ phá vỡ cam kết của dự án Cocobay Đà Nẵng. Đây là hệ quả tất yếu của những khó khăn trên thị trường. Nguyên nhân của tình trạng này đến từ một phần hành lang chính sách.
Sang năm 2020, Chính phủ đã nhìn nhận ra vấn đề và làm việc quyết liệt, tìm hiểu khó khăn của doanh nghiệp. Dự kiến, năm 2020 sẽ có nhiều văn bản mới nhằm tháo gỡ và giúp doanh nghiệp địa ốc gỡ khó. Tuy nhiên, khi chưa kịp tháo gỡ thì dịch COVID-19 ập đến. Cú bồi cùng tai nạn kép liên hoàn đã hạ gục một số doanh nghiệp địa ốc.
Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng "thấm đòn" và trở nên suy yếu. Lúc này, thị trường diễn ra cuộc sàng lọc thay thế doanh nghiệp. Doanh nghiệp mạnh, tốt, nhiều lực sẽ trụ lại. Doanh nghiệp yếu văng ra và thị trường lại đón nhận những doanh nghiệp có tiềm năng nhảy vào.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu: Bất động sản đang lâm vào thế “khó chồng khó”, thách thức cực kỳ to lớn từ đại dịch Covid-19 Cũng giống như nhiều ngành nghề khác, bất động sản cũng đang chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều bị tác động rõ rệt. Các sự kiện đông người như quảng bá tiếp thị, bán hàng đều bị hủy bỏ. Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và thị trường...