Nới ‘room’ tín dụng không lớn, doanh nghiệp bất động sản chủ động thích ứng

Sơn Vân13:06 10/09/2022

Ngân hàng Nhà nước chính thức nới room tín dụng là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản (BĐS).

Tuy nhiên, trước thực tế tỷ lệ nới room không lớn, doanh nghiệp BĐS cần chủ động xây dựng các phương án thích ứng lâu dài.

Không phụ thuộc nới room tín dụng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có thông báo điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, nới hạn mức tín dụng (room) năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường BĐS đang khan hiếm, thông tin về nới hạn mức tín dụng (room) đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn tín dụng “chảy” vào BĐS sẽ chưa thực sự đạt mức kỳ vọng, bởi tỷ lệ nới room không lớn, chỉ nới room tại một số ngân hàng. Chưa kể, việc cho vay tín dụng sẽ có những nhóm ngành, nhóm doanh nghiệp ưu tiên được vay.

Doanh nghiệp BĐS cần chủ động thích ứng, không phục thuộc vào nới room tín dụng.

Thực tế, đến hết tháng 8/2022, sự trầm lắng về thanh khoản BĐS, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng… khiến cho việc triển khai, mở bán các dự án BĐS vẫn “ì ạch’; hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS vẫn niêm yết giá cao. Để duy trì hoạt động kinh doanh trong bối cảnh còn nhiều khó khăn về dòng vốn, không ít doanh nghiệp đã chủ động xây dựng kế hoạch thích ứng mới, như tập trung phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội, để tăng cơ hội tiếp cận dòng vốn tín dụng theo định hướng của NHNN; phát triển hệ thống siêu thị, trung tâm vui chơi giải trí, thể thao, nhằm phát triển các hoạt động kinh doanh phụ trợ, tăng tỷ lệ lấp đầy các dự án đô thị, khu nghỉ dưỡng…

Video đang HOT

Mặt khác, thị trường cũng đang chứng kiến nhiều sự hợp tác và liên doanh giữa các công ty BĐS trong nước với nhà đầu tư nước ngoài, để mở rộng các dự án BĐS từ nhà ở, căn hộ, văn phòng cho đến công nghiệp, với kỳ vọng trong những tháng cuối năm, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn nữa khi dòng vốn được bổ sung và khơi thông.

Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS cũng đang đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153/CP đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư. Do đó, việc chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Tuy nhiên, để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.

Dòng vốn sẽ vẫn khó khăn

Các chuyên gia BĐS cho rằng, việc NHNN được nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS, vì các doanh nghiệp cần nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đến hạn, điều vốn đang gây áp lực lớn và thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại vào các tháng cuối năm 2022 khi các nhà đầu tư mua nhà tiếp cận được vốn, doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho. Song, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn không nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do thời gian qua, khối ngân hàng đã dành vốn quá nhiều cho lĩnh vực BĐS.

Nguồn vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn BĐS. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực BĐS kéo dài bình quân khoảng 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, nên khả năng dòng vốn đổ vào thị trường BĐS được nới rộng trong ngắn hạn hạn chế.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, các doanh nghiệp BĐS đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, Nghị định 153/CP sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được thông qua, để khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản tồn đọng.

Còn theo chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển, để giải quyết vấn đề vốn cho thị trường BĐS hiện nay, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình, nên cho vay với tỷ lệ 60 – 80%. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS phải là công ty đầu tư dự án, không phải là công ty môi giới và cần có vốn mạnh. Ngoài ra, thị trường BĐS muốn duy trì ổn định cần thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Vì thực tế, trên thị trường đang bán các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, đây là hình thức góp vốn của doanh nghiệp BĐS với nhà đầu tư, nhưng người mua cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà.

Điểm danh những ngân hàng được nới room tín dụng

Ngày 7/9, bốn "ông lớn" ngân hàng và một số ngân hàng thương mại (NHTM) tư nhân có điểm chấm tốt hoặc tham gia tái cơ cấu đã được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cấp thêm hạn mức tín dụng từ 1 - 4%.

Quyết định nới room không chỉ "cởi trói" cho các ngân hàng mà còn giúp nguồn vốn được khơi thông. Ảnh: Minh Phương/Báo Tin tức

Theo đó, Sacombank (STB) được cấp thêm room tín dụng năm nay là 4%; Agribank là 3,5%; HDBank (HDB) 3,4%; MB (3,2%); OCB (3,1%); VIB (3%). Vietcombank và Techcombank cùng được cấp thêm 2,7%; TPBank được bổ sung thêm 1,2%. Một số ngân hàng khác cũng được nới room nhưng ở mức khiêm tốn hơn.

Theo Vietcombank, hạn mức tín dụng mới của ngân hàng này cả năm nay là 17,7%. Tính đến hết tháng 8/2022, Vietcombank đã tăng trưởng tín dụng 14,7% so với đầu năm. Do đó, ngân hàng còn dư địa cho vay mới tối đa khoảng 32.000 tỷ đồng trong những tháng còn lại của năm.

Với quy mô dư nợ Top đầu hệ thống, Agribank cũng vừa được nới thêm room 3,5% so với mức cũ là 7%; đồng nghĩa ngân hàng này còn dư địa khoảng 50.000 tỷ đồng để tung ra thị trường đến hết năm. Tính trên tổng quy mô dư nợ hơn 400.000 tỷ đồng vào cuối quý II/2022, Sacombank còn dư địa tăng trưởng hơn 11.000 tỷ đến hết năm sau khi được cấp thêm room 4% so với hạn mức cũ là 7%.

Đây là lần đầu tiên NHNN đồng loạt nới hạn mức tín dụng cho một số tổ chức tín dụng (TCTD) trong năm nay. Các năm trước, NHNN thường có 1 - 2 đợt nới room trong năm, sau khi đã giao mức trần cho từng đơn vị vào đầu năm.

Trong thông tin báo chí sáng 7/9 của NHNN, nhà điều hành không nêu rõ những ngân hàng nào được nới room tín dụng. Tuy nhiên, việc điều chỉnh room tín dụng đợt này của ngân hàng vẫn dựa trên đơn đề nghị của các NHTM và căn cứ điểm xếp hạng của NHNN như: Kết quả xếp hạng từng TCTD theo Thông tư 52 (đã được sửa đổi, bổ sung); xem xét một số yếu tố cụ thể hóa chủ trương, định hướng điều hành của Chính phủ, NHNN như: TCTD tham gia hỗ trợ xử lý các tổ chức tín dụng yếu kém; giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân; tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Theo NHNN, tính đến hết tháng 8/2022, tăng trưởng tín dụng đạt 9,91%, cao hơn nhiều so với cùng kỳ hai năm trước. Các NHTM gần đây cũng đã chạm trần tăng trưởng tín dụng được cấp từ đầu năm khiến người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay. Với ưu tiên kiểm soát lạm phát, NHNN vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm quanh mức 14%. Dư địa tăng trưởng tín dụng của cả hệ thống còn lại hơn 4%, có thể phần nào giải toả "cơn khát" tín dụng nhưng khó lòng đáp ứng được hết nhu cầu vào mùa kinh doanh cao điểm cuối năm.

"Nhu cầu vốn của doanh nghiệp hiện nay rất lớn. Doanh nghiệp cần vốn nhiều để nhập nguyên liệu, trang trải hoạt động của bộ máy và trả lương cho người lao động, đặc biệt, doanh nghiệp cũng cần vốn để xây dựng thương hiệu, tham gia hội chợ, giao thương nhằm quảng bá sản phẩm, mở rộng thị trường. Việc các ngân hàng thương mại được tăng cung tín dụng và áp dụng lãi suất cho vay hợp lý chính là liều thuốc kích thích để doanh nghiệp phục hồi và duy trì sản xuất kinh doanh từ nay đến cuối năm; đồng thời đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phục hồi kinh tế - xã hội", ông Mạc Quốc Anh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Hà Nội cho biết.

Với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng tối thiểu 14%, trong 4 tháng cuối năm, sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng được phân bổ về cho các NHTM. Đây chính là dư địa để các ngân hàng đưa ra các giải pháp tín dụng hiệu quả, giúp doanh nghiệp đến gần hơn với vốn vay.

Trước đó TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết: Trước nguy cơ lạm phát chi phí đẩy nghiêm trọng do giá đầu vào tăng cao, nếu nới lỏng chính sách tiền tệ sẽ làm lạm phát chi phí đẩy bị khuếch đại lên; ngược lại, nếu siết chặt sẽ làm cung giảm, đồng nghĩa giá sẽ tăng. Do vậy theo ông Lê Xuân Nghĩa, duy trì sự ổn định của chính sách tiền tệ là hành xử phù hợp nhất của cơ quan điều hành trong giai đoạn này.

"Với lộ trình về lâu dài, NHNN cần bỏ cấp room tín dụng. Việc cấp room chỉ nên được coi là giải pháp tạm thời trong thời gian 1 đến 2 năm nữa", TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết. Còn nguyên Phó viện trưởng Viện Chiến lược NHNN, ông Phạm Xuân Hòe cho rằng: Trong khi nhu cầu vốn đang rất cần sau 2 năm dịch bệnh, hạn mức tín dụng được kiểm soát quá chặt chẽ, "đạp phanh" vào nỗ lực phục hồi kinh tế.

Việc được cấp thêm hạn mức tín dụng sẽ hỗ trợ được các doanh phiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh cuối năm. Ảnh: TTXVN

Theo ông Phạm Xuân Hoè, vốn cho nhu cầu phục hồi sản xuất kinh doanh đang rất lớn, nhiều khách hàng đang bị ngưng trệ, giảm khả năng phục hồi quy mô sản xuất kinh doanh do NHTM là hết room tín dụng. Hàng loạt người mua nhà đang bị chủ đầu tư phạt vì chậm nộp tiền cũng vì ngân hàng nói hết room tín dụng.

Về mặt pháp lý, nếu đã có các công cụ khác gián tiếp để kiểm soát mức cung tín dụng ra nền kinh tế tốt hơn, nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn phải tiếp tục can thiệp bằng công cụ hành chính mạnh mẽ vào công việc kinh doanh của các tổ chức tín dụng cũng là một doanh nghiệp kinh doanh trong nền kinh tế là không bình đẳng với doanh nghiệp khác và không phù hợp với giai đoạn hiện nay. "Từ thực tiễn này, cộng với việc lạm phát ở Việt Nam là lạm phát chi phí đẩy chứ không phải từ chính sách tiền tệ, tôi cho rằng đã đến lúc từ bỏ sử dụng công cụ hạn mức tín dụng", ông Phạm Xuân Hoè cho biết.

Room tín dụng nới thêm sẽ chảy về đâu? Hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng được Ngân hàng Nhà nước cấp thêm sẽ ưu tiên tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, giải quyết bài toán hỗ trợ khách hàng cá nhân khởi nghiệp, kinh doanh hiệu quả... Khách hàng giao dịch tại Phòng giao dịch VietinBank Cửa...