Những “vết sẹo” trong quy hoạch thị trường địa ốc (Kỳ cuối): Lãng phí lớn từ những “lỗ hổng” trong quy hoạch

Báo Đầu tư Bất động sản trong các số vừa qua có loạt bài viết phản ánh sự hỗn loạn của tình trạng phân lô bán nền, sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch đầu tư các dự án bất động sản tại nhiều địa phương phía Nam như Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Long An… Đáng buồn là thực trạng này cũng đang nhức nhối ở nhiều địa phương trên cả nước.

Quy hoạch không đúng sẽ tạo ra những “vết sẹo” khó lành trên thị trường địa ốc. Ảnh: Lê Toàn

Kỳ cuối: Lãng phí lớn từ những “lỗ hổng” trong quy hoạch

Tràn lan “lỗ hổng”…

Từ năm 2014 trở lại đây, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu… trở nên khá sôi động. Ngày càng xuất hiện nhiều dự án bất động sản từ quy mô vừa và nhỏ đến các khu đô thị có quy mô lớn với hàng ngàn doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới mỗi năm.

Xét ở góc độ thực tế, việc hình thành nên các dự án, các khu đô thị tập trung là cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Song qua ghi nhận chung của Báo Đầu tư Bất động sản, bên cạnh số ít dự án được đầu tư bài bản, đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực tế, thì phần lớn các dự án, các khu dân cư vẫn còn khá ngổn ngang.

Tại thị trường Bình Dương, địa phương này từng được biết đến là khu vực có thị trường bất động sản năng động nhất tại các tỉnh phía Nam nhờ lợi thế liền kề với TP. HCM và hạ tầng phát triển.

Từ năm 2014, giữa lúc thị trường bất động sản chung của phía Nam gặp nhiều khó khăn thì thị trường bất động sản Bình Dương vẫn khá sôi động, trong đó dự án Thành phố mới Bình Dương được kỳ vọng sẽ trở thành “miền đất hứa” của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, “đất hứa” vẫn thất hẹn về một làn sóng đầu tư sôi động, Thành phố mới Bình Dương vẫn là một thành phố vắng người.

Ngoài Thành phố mới, hàng loạt dự án, khu đô thị ở Bình Dương như Khu đô thị Mỹ Phước 1, 2, 3, Khu đô thị Ecolake Mỹ Phước, Khu đô thị Green River…, dù hầu hết nhà, đất ở đây đã có chủ, hạ tầng đường sá được đầu tư bài bản, nhưng vẫn vắng người ở.

Tương tự, tại Đồng Nai, khá nhiều khu đô thị cũng lâm vào tình trạng tương tự. Dự án Khu đô thị Thung Lũng Xanh ven Quốc lộ 51, tọa lạc tại xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai, có quy mô 45 ha, do Công ty cổ phần Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư từng một thời gây sốt trên thị trường Đồng Nai, với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán.

Tuy nhiên, hiện nay, dù Dự án đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh, nhưng không có bóng một ngôi nhà nào. Kế bên Thung Lũng Xanh là Khu đô thị Tam An có quy mô 37,5 ha do Công ty Phát triển khu công nghiệp Sonadezi làm chủ đầu tư cũng trong tình trạng tương tự.

Hay như Thành phố mới Nhơn Trạch, từ năm 1996, Dự án đã được Chính phủ phê duyệt và Nhơn Trạch với kỳ vọng sẽ trở thành một thành phố trong mơ với sự đổ bộ của hàng loạt “đại dự án”. Song đến thời điểm hiện nay, hình ảnh mà chúng tôi ghi nhận được ở Nhơn Trạch vẫn không khác nhiều so với cách đây hơn 10 năm, vẫn với những khu đô thị vắng bóng người.

Ngoài Bình Dương, Đồng Nai, các địa phương như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, dù là những thị trường mới nổi nhưng trong vài năm gần đây, tình trạng phân lô bán nền diễn ra rầm rộ, không ít trường hợp các doanh nghiệp địa ốc “núp bóng” sau những chủ đất để phân lô bán nền tràn lan, tự phát không theo quy định. Trong đó, có không ít những khu đất nông nghiệp được các công ty bất động sản “vẽ” thành những dự án để dẫn dụ khách hàng mua đi bán lại, nhiều lần bị cơ quan chức năng cảnh báo đó là những dự án không tồn tại trên thực tế.

TP.HCM, nơi đất chật người đông và được ví mỗi tấc đất là tấc vàng, nhưng vẫn còn hàng loạt dự án có quy mô diện tích từ hàng chục đến hàng trăm héc-ta bị quy hoạch treo cả hàng chục năm trời đến nay vẫn còn ngổn ngang. Đơn cử như bán đảo Thanh Đa, nơi được đánh giá là khu “đất vàng” hiếm hoi tại khu vực trung tâm còn lại của TP.HCM.

Dự án có quy mô lớn, tổng diện tích lên đến hơn 426 ha (toàn bộ địa bàn phường 28, quận Bình Thạnh), được phê duyệt quy hoạch năm 1992 với dân số khoảng 45.000 người. Tuy nhiên, từ khi có chủ trương triển khai dự án đến nay, siêu dự án khu đô thị hiện đại chưa thấy đâu, chỉ biết rằng, đời sống của hơn 3.000 hộ dân ở đây bị ảnh hưởng do bị “treo” theo dự án này.

Xa hơn có dự án Khu đô thị đại học quốc tế Việt Nam. Vào giữa năm 2008, UBND TP HCM đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho Tập đoàn Berjaya Land Berhad (Malaysia) để xây dựng dự án có quy mô khoảng 925 ha tại xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn thuộc quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc TP.HCM thành một khu đô thị tầm cỡ, với tổng vốn đầu tư khoảng 3,5 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, đến nay dự án này vẫn còn nằm trên giấy và được biết, vừa qua, Tập đoàn Berjaya Land Berhad đã chuyển nhượng dự án này lại cho một tập đoàn trong nước, có nghĩa là dự án này lại quay về vạch xuất phát của hơn 10 năm trước.

…Vì quy hoạch theo kiểu “trả bài”

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, điểm chung tạo nên “cái chết” của nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị ở phía Nam xuất phát từ sự thiếu động bộ trong quy hoạch. Với các đại dự án, ách tắc về đền bù giải tỏa và lựa chọn nhà đầu tư thiếu năng lực là nguyên nhân cốt lỏi. Với các khu đô thị, bài toán đưa dân cư về ở là mất chốt…

Theo kiến trúc sư Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DRH Holdings, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhiều dự án, nhiều khu dân cư ngổn ngang, song có hai yếu tố chính là tầm nhìn trong quy hoạch chưa phù hợp và quy hoạch chậm. Sự khập khiễng trong 2 vấn đề này đã dẫn đến việc không tận dụng được sự công hưởng từ yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nguồn lực địa phương và nguồn lực doanh nghiệp.

Đơn cử như Nhơn Trạch, không bàn cãi việc quy hoạch Nhơn Trạch làm đô thị vệ tinh của TP.HCM, nhưng với việc áp đặt mô hình đô thị loại 2 vào Nhơn Trạch sau khi mới tách ra từ Long Thành để lại một dấu hỏi lớn. Trong khi Long Thành có gần 40 km Quốc lộ 51 đi ngang qua với những công trình sầm uất chỉ quy hoạch lên đô thị loại 3, thì Nhơn Trạch với chỉ con đường Tỉnh lột 25B lèo tèo vài công trình 3 – 4 tầng được định hướng ngay thành đô thị loại 2.

Sự nóng vội này trong bối cảnh các tuyến kết nối sang TP.HCM bị bẻ gãy bởi khả năng xây cầu Cát Lái, cầu Đường quận 9, thì Nhơn Trạch gần như bế tắc.

Bên cạnh đó, ngân sách dành cho quy hoạch vốn rất hạn chế nên gần như các quy hoạch phân khu (1/2000, 1/5000) đều đi sau, dẫn đến việc doanh nghiệp đầu tư lập quy hoạch 1/500 theo lợi ích riêng họ, khiến tình trạng manh mún xuất hiện.

Có địa phương do không có quy hoạch phân khu nên để ngỏ cho tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan. Những dự án này không có hạ tầng xã hội, không có quỹ đất cho những tiện ích tập trung, nên năm này qua tháng nọ vẫn chỉ là những mảnh đất phân lô vô hồn, không ai xây dựng nhà cửa.

Ở một góc độ khác, bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty Phúc khang, doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư các khu đô thị cho biết, điểm mấu chốt tạo nên những “vết sẹo” của thị trường địa ốc hiện nay là bài toán đưa dân về ở.

“Ở nhiều khu đô thị, cư dân muốn chủ đầu tư đầu tư tiện ích mới về ở, ngược lại, các chủ đầu tư lại cho rằng, phải có dân về ở thì đầu tư tiện ích mới không lãng phí. Nghịch lý này đang như một vòng luẩn quẩn giống như câu chuyện con gà có trước, hay quả trứng có trước”, bà Mẫu nói và cho rằng, muốn giải được bài toán vắng người ở các khu đô thị, các chủ đầu tư phải tiên phong trong câu chuyện đầu tư tiện ích cho dự án.

Để làm được điều nay, cũng rất cần có sự hỗ trợ của Nhà nước. Trong đó, có giải pháp khi một doanh nghiệp đầu tư khu đô thị bắt buộc phải dành 20% nguồn vốn để đầu tư vào tiện ích, có thể phần vốn 20% này được Nhà nước hỗ trợ lãi suất cho các chủ đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy hoạch là một trong những công cụ của Nhà nước để phát triển kinh tế – xã hội, để phát triển nhà ở, và cũng là một công cụ để điều tiết thị trường bất động sản.

Muốn phát triển kinh tế – xã hội, phát triển các ngành, trong đó có phát triển đô thị, nhà ở, thì phải theo quy hoạch thống nhất và khả thi… Do đó, vai trò của công cụ quy hoạch là rất lớn. Tuy nhiên, trong thời gian trước đây, chúng ta làm quy hoạch theo kiểu “trả bài” chứ không thật sự coi trọng nó. Điều này dẫn tới nhiều bản quy hoạch thiếu tính khả thi, từ đó người ta hay ví von là “quy hoạch treo”.

“Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cảnh quan đô thị văn minh hơn, cần thay đổi nhận thức về vai trò của quy hoạch. Quy hoạch rõ ràng sẽ định hướng cho việc ra đời các chính sách đúng. Quỹ đất thì hữu hạn so với mức tăng dân số tự nhiên và cơ học tại những đô thị lớn như TP.HCM.

Vậy nên, tất yếu chính sách phát triển thị trường bất động sản, phát triển các phân khúc sản phẩm địa ốc phải được quy hoạch một cách bài bản, khoa học theo từng giai đoạn cụ thể”, ông Châu nói.

Tăng Triển
Báo Đầu tư Bất động sản