Những lý do gây ‘tắc’ sổ hồng nhà chung cư

Nhiều dự án bất động sản (BĐS) tại TP Hồ Chí Minh đã bàn giao nhà cho người dân vào ở nhiều năm, thế nhưng đến nay họ vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (sổ hồng) khiến người dân bức xúc và trở thành “điểm nóng”.

“Tắc” sổ hồng do “tắc” tiền sử dụng đất

Từ năm 2015 đến 2019, có khoảng 54 dự án BĐS tại TP Hồ Chí Minh đang bị “tắc” sổ hồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết hiện có khoảng 54 dự án thuộc 14 doanh nghiệp BĐS với gần 30.000 căn hộ đang bị “tắc” sổ hồng. Trong đó, Tập đoàn Hưng Thịnh chiếm 13 dự án, Tập đoàn Novoland 11 dự án, Quốc Cường Gia Lai 7 dự án… Đây là những dự án nằm trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015).

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc “tắc” sổ hồng là do “tắc” tiền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Cụ thể, ngoài việc giảm nguồn thu ngân sách nhà nước do tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay (năm 2018 chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với 2018; 8 tháng năm 2020 chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 8 tháng năm 2019) mà tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm vừa qua chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách).

Chưa kể, việc chậm cấp sổ hồng cũng người mua nhà muốn thế chấp tài sản cho ngân hàng vay vốn cũng không được thuận lợi. “Đáng quan ngại, việc chậm cấp “sổ hồng” còn gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà, tiềm ẩn “điểm nóng” tranh chấp, tụ tập đông người. Như vừa qua, đã có một số trường hợp khách hàng quá bức xúc, kéo lên trụ sở doanh nghiệp, căng băng rôn, biểu ngữ, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh thừa nhận, hiện nay còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết do quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án còn nhiều thủ tục rườm rà. Cụ thể, sau khi doanh nghiệp nộp dự án tính tiền sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất, sau đó lập phương án đấu thầu giá đất, xác định phương án giá đất đơn vị tư vấn lập và tiến hành thẩm định. Nếu thuận, phương án xác định giá đất sẽ được Sở trình UBND Thành phố ra quyết định tiền sử dụng đất dự án, trả hồ sơ cho doanh nghiệp và gửi lên Cục thuế thông báo doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất. Nếu không thuận, Sở Tài nguyên Môi trường lại làm lại thủ tục từ đầu hoặc trả lại hồ sơ cho doanh nghiệp.

Theo các doanh nghiệp BĐS, điểm nghẽn trong quá trình làm hồ sơ là khâu thụ lý hồ sơ tại các Sở là quyết định. Mặt khác, quy định về lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất còn bất cập. Theo quy định, ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất. Do đó, Sở Tài nguyên Môi trường phải tổ chức đấu thầu qua mạng để lựa chọn đơn vị tư vấn có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu. Điều này dẫn đến sự thiếu minh bạch, tạo cơ chế “xin – cho” và tiêu cực do chỉ cần có đơn vị bỏ thầu thấp nhất, thậm chí vài triệu đồng là có thể trúng thầu, sau đó “độc quyền” thực hiện công tác xác định giá đất dự án, khiến chủ đầu tư rất “khổ” khi bị đơn vị tư vấn này “hành”, dẫn đến đi “cửa sau”.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất thực tế phải nộp, dẫn đến lúng túng không biết nên nộp thêm hay được hoàn trả, trong khi sổ hồng vẫn không được cấp.

Gỡ điểm nghẽn cho việc cấp sổ hồng

Chung cư Him Lam Phú An (quận 9) vẫn đang bị “tắc” sổ hồng dù dự án đã hoàn thành và bàn giao nhà đã 2 năm nay.

Theo Sở Tài nguyên Môi trường, có nhiều lý do “tắc” tiền sử dụng đất khiến quy trình bị chậm. Trong đó, nổi lên là phần lớn các dự án xây dựng sai thiết kế ban đầu. Điển hình như tại quận 2, Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố phối hợp với UBND phường Bình Khánh kiểm tra và phát hiện công trình xây dựng tại chung cư Khởi Thành (tên thương mại là Paris Hoàng Kim) do Công ty TNHH xây dựng và kinh doanh Khởi Thành làm chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng. Chung cư Khởi Thành có diện tích 7.079m2 (bao gồm diện tích thuộc rạch và hành lang bảo vệ rạch phía Đông Bắc) với khu nhà liền kề và chung cư cao 26 cao tầng (412 căn hộ). Theo biên bản làm việc của UBND phường Bình Khánh, công trình xây dựng tại dự án sai và khác với nội dung trong giấy phép xây dựng như xây dựng cọc tường vây trên phần khoảng lùi so với ranh giới đất.

Tại quận Tân Phú, trường hợp sai phạm tại chung cư Oriental Plaza (685 Âu Cơ, phường Tân Thành) do CTCP đầu tư Sơn Thuận làm chủ đầu tư, đã tự ý xây dựng sai so với thiết kế được phê duyệt. Có tới 43 căn hộ đã được chủ đầu tư xây dựng sai phép khiến các cư dân ở đây không được cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, theo HoREA, vẫn cần có hướng đi hợp lý để gỡ khó cho các doanh nghiệp và cư dân. Chẳng hạn, nếu gười mua nhà là bên ngay tình, vô can, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà thì phải được “ưu tiên” giải quyết cấp sổ hồng trước. Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước thì tách ra xử lý riêng, với điều kiện chủ đầu tư cam kết và có giải pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện có nhiều dự án xây dựng sai thiết kế ban đầu khiến việc cấp sổ hồng bị “tắc”, trong đó chủ yếu là phần diện tích tầng hầm để xe vượt ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land, Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn (xã Bình Hưng), dự án chung cư Him Lam Phú An (quận 9) và hàng trăm dự án khác trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. “Theo đó, Sở Tài nguyên Môi trường nên xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung) đối với phần diện tích vượt ra ngoài ranh diện tích khối”, ông Châu kiến nghị.

Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh, việc chậm cấp sổ hồng còn một phần là do nhiều dự án thế chấp ngân hàng. Với những trường hợp này, các cơ quan quản lý sẽ phối hợp với ngân hàng đưa những phần nào của chủ đầu tư thì ngân hàng giữ, còn phần của cư dân trả lại để cấp sổ. Chẳng hạn từ tầng một đến tầng năm là trung tâm thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì ngân hàng giữ, còn phần từ tầng năm trở lên trả lại cho cư dân. TP Hồ Chí Minh cũng đã công khai danh sách chủ đầu tư có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng và yêu cầu ghi rõ trong thỏa thuận mua bán với người dân. Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng phối hợp Sở Xây dựng cảnh báo người dân quan tâm đến vấn đề cấp sổ hồng và các trách nhiệm của chủ đầu tư cần được ghi đầy đủ trong hợp đồng trong mua bán dân sự.