Nhận diện điểm sáng về dòng vốn giúp “rã băng” thị trường địa ốc
Dòng vốn ngoại đang được đánh giá là điểm sáng tích cực đối với thị trường địa ốc.
Trong thời gian tới, với sự gỡ khó từ nguồn vốn trái phiếu, thị trường chứng khoán, sức bật của thị trường được kỳ vọng sẽ xuất hiện.
“Tắc” vốn
Theo dữ liệu của DKRA Việt Nam, bất động sản đang “đói vốn” từ 3 nguồn chính: Một là dòng tiền từ bán hàng; Hai là vốn từ ngân hàng; Ba là vốn từ trái phiếu.
Đơn vị này cho biết, thị trường trong quý III/2022 đã bắt đầu ghi nhận sụt giảm mạnh so với quý II/2022 ở hầu hết các phân khúc nguồn cung giảm 32 – 66%, lượng tiêu thụ giảm 28 – 78%. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng, bởi khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.
Tiếp đến, chủ đầu tư, nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và nếu được vay thì phải chịu lãi suất vay cao hơn trước đây.
Lãi suất ưu đãi trong năm đầu ghi nhận ở các ngân hàng quốc doanh tăng từ 0% đến 1,3% so với thời điểm đầu năm. Khối ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh ghi nhận tăng 2,5% – 3,9% trong khi nhóm ngân hàng quốc tế ghi nhận tăng 0,3 – 1,7% so với đầu năm.
(Ảnh minh hoạ)
Video đang HOT
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2022, tăng trưởng tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 10,83%. Riêng trong 8 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân và tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.
Trong đó, tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng có 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 10,83%, điều này cho thấy các chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.
Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu cũng bị tắc. Trong 9 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 44,1 nghìn tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, chiếm 19,6% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.
Riêng trong quý III/2022 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu có tổng giá trị 8,091 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ trong kỳ, giảm 39,5% so với quý trước, giảm 90,9% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng đến tháng 10, theo thống kê của Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản từ nhóm chủ lực phát hành trái phiếu đã gần như vắng bóng.
Điểm sáng của dòng vốn
Tín hiệu tích cực lạc quan nhất thời điểm hiện tại chính là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến ngày 20/9, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021. Mặc dù vậy, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng qua với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng gần gấp đôi so với con số thu hút của cùng kỳ năm ngoái (chỉ đạt 1,8 tỷ USD).
Đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam nhận định, cùng với đà tăng trưởng của nền kinh tế trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. Trong đó, các khu công nghiệp tại hai đầu cầu kinh tế lớn đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Đây cũng là một trong những yếu tố đưa công nghiệp Việt Nam trở thành thị trường tiềm năng cho vốn đầu tư nước ngoài.
Ngoài dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, giới chuyên gia cho rằng, với sự tháo gỡ điểm nghẽn về việc đáo hạn nợ trái phiếu, cũng như sự tăng trưởng trở lại của thị trường chứng khoán sẽ góp phần bổ sung thêm vốn mới cho bất động sản.
Cùng với đề xuất kiến nghị nới rộng room tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc, cộng hưởng các gói hỗ trợ cho người mua nhà cũng được kỳ vọng là tín hiệu tích cực góp phần “phá băng” cho thị trường.
Nhà đầu tư nên cắt lỗ thu hồi vốn sớm hay chờ đợi tín hiệu sáng từ thị trường?
Từng "ngó lơ" phân khúc này lúc thị trường sốt nóng, đến nay nhà đầu tư đang âm thầm quay về
Mức giá cho thuê tăng kéo dài trong gần 1 năm trở lại đây đã đưa loại hình chung cư trở thành kênh kinh doanh ổn định cho những nhà đầu tư.
Không chỉ nhận dòng tiền đều đặn từ cho thuê mà nhà những đầu tư còn hưởng mức tăng theo giá trị của loại hình này.
"Hốt bạc" nhờ cho thuê chung cư
Để nói về thời điểm 2020-2021, anh Nguyễn Hoà (Nam Từ Liêm, Hà Nội) mô tả: "Những năm buồn của nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư căn hộ cho thuê". Bởi đó là thời điểm, với căn hộ đã cho thuê sẵn, anh phải giảm từ 15-30% giá thuê nhà cho người thuê. Thậm chí, có căn hộ ở Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), anh phải để trống trong thời gian giãn cách kéo dài. Chưa kể, muốn tìm được khách thuê mùa dịch, anh Hoà còn phải hạ giá cho thuê. Thông thường, căn hộ hơn 60m2 có thể cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng với nội thất cơ bản thì ở thời điểm dịch, anh chỉ cho thuê với giá 7 triệu đồng/tháng. Điều đáng nói, giai đoạn mùa dịch, việc thu tiền thuê nhà cũng chật vật.
Nhưng tình trạng đó đã không còn khi thị trường cho thuê căn hộ sôi động nhanh chóng trở lại và trở thành kênh đem lại dòng tiền ổn định. Theo anh Hoà, từ tháng 5/2022, công việc cho thuê căn hộ trở nên suôn sẻ.
Một căn hộ trong nội thành Hà Nội sau khi hết hợp đồng cho thuê, anh Hoà đã tăng giá thêm 30% so với giá trước đó cho khách thuê, tức căn hộ 2 phòng ngủ ở Mỹ Đình mang về dòng tiền thuê 13 triệu đồng/tháng. Một căn studio, diện tích hơn 30m2 tại Vinhomes Smart City, đầy đủ đồ cũng tăng giá thuê 8 triệu đồng/tháng. Và căn hộ hơn 60m2 của anh Hoà trước đó tìm được khách thuê với giá 11,5 triệu đồng/tháng.
"Khách tìm thuê chung cư rất đông. Nên gần như rao cho thuê 1-2 ngày đã tìm được người thuê", anh Hoà chia sẻ. Tổng thu nhập từ cho thuê căn hộ mỗi tháng của anh Hoà mang lại dòng tiền hơn 30 triệu đồng/tháng.
Chung cư trở thành kênh đem lại dòng tiền ổn định cho chủ nhà.
Khảo sát thực tế cho thấy, nhu cầu cho thuê căn hộ tăng mạnh, kéo theo đó, mặt bằng giá cho thuê cũng liên tục lập đỉnh. Kể từ thời điểm tháng 5, 6/2022, một số căn hộ chung cư cũ trên đường Trần Hữu Dực hoặc Nguyên Cơ Thạch được rao giá 7-8 triệu đồng/tháng đều nhanh chóng có người cọc ngay sau khi rao bán. Đến tháng 7/2022, giá căn hộ tăng lên 9-13 triệu đồng/tháng.
Dữ liệu ghi nhận của đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, trên thị trường cho thuê 10 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm quan tâm cho thuê chung cư tăng 39% so với cùng kỳ năm trước. Tuy lượng tin đăng một số loại hình bất động sản cho thuê thiết yếu như chung cư lại giảm đáng kể, từ 14 - 20% so với cùng kỳ năm 2021.
Kênh đầu tư an toàn mùa biến động
Chia sẻ trong Landshow mới đây, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc thị trường Hà Nội, Công ty tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, một số nhà đầu tư cá nhân, họ luôn ưu tiên mục tiêu là dòng tiền ổn định.
Theo bà Vân, bất động sản thường tăng trưởng theo chu kỳ. Khi thanh khoản gặp khó, việc đầu tư theo dòng tiền sẽ đảm bảo một mức lợi nhuận ổn định và có thể đợi đến chu kỳ sôi động tiếp theo mới bán tài sản.
Đánh giá về thị trường hiện tại, bà Vân cho rằng, thị trường hiện tại rất khác biệt so với nhiều năm trước. Tín dụng đang bị thắt chặt và một số kênh đầu tư trở nên khó khăn. Một điểm đáng chú ý trên thị trường là nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng.
Bà Vân đánh giá, căn hộ cho thuê là một kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá thì đây sẽ là cái kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đã có nhiều nhà đầu tư chuyển sang quan tâm mảng cho thuê nhiều hơn trong bối cảnh mặt bằng giá bán tăng cao thời gian qua.
Vị này phân tích, hai năm qua, giá bất động sản tăng 30 - 40% song giá trên thị trường cho thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng. Khi giá quá cao, người mua sẽ chờ đợi và chuyển sang mảng cho thuê nhiều hơn. Cùng với việc người lao động, sinh viên quay trở lại thành phố, công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất được hỗ trợ tiền thuê nhà cũng đẩy mặt bằng giá cho thuê lên tốt hơn và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường này.
Ông Quốc Anh cho hay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên tổng giá trị đang có xu hướng nhích dần lên với cả Hà Nội và TPHCM, 6 tháng đầu năm nay là khoảng 4,4%, 10 tháng đầu năm là khoảng 4,6% và có thể lên tới mức 5% vào năm sau.
Thực hư chuyện giá căn hộ chung cư đã qua sử dụng Hà Nội bớt "ngáo giá"
Kỳ vọng dòng vốn cho bất động sản được "khơi thông" Thị trường bất động sản sẽ dần ổn định khi chính sách liên quan đến lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn. Năm 2022 là một năm có nhiều biến động, trạng thái chuyển động thị trường nóng lạnh bất thường. Cụ thể, ngay đầu quý 1, bất động sản (BĐS) đột ngột tăng trưởng mạnh nhưng đến quý...